塘沽盐场基础设施开发分析研究

论文摘要

随着滨海新区开发开放的步伐不断加快，特别是“十一五”期间滨海新区“十大战役”建设高潮的展开，标志着滨海新区的建设工作向纵深进一步推进展开，标志着滨海新区的建设由重点建设进入到全面建设阶段。伴着建设的全面实施，滨海新区城镇建设用地指标严重不足，核心区建设发展受到空间制约的问题日益突出，而随着盐田提升改造和海水淡化技术的成熟推广，天津市在保证国家食用盐指令计划的前提下节约了大量盐田，为城市发展提供了可用空间。根据《滨海新区盐田利用和中部新城规划》，塘沽盐场160平方公里将全部用于城市开发，拓展滨海新区城区，为临港经济区、轻纺经济区、南港工业区提供生活配套。长期以来大量的盐田仅仅作为制盐工艺的海水流转场所，产生的经济价值较低，土地利用效率不高。随着滨海新区的开发开放，盐田的开发利用迫在眉睫，同时也能够充分盘活利用国有土地资产实现效率最大化。目前，房地产市场面临着世界性的“金融海啸”和2008年底“国十条”的双重压力，2011年初政府又出台了限购政策，实施一级土地整理具有资金周转时间长、投入资金量大、风险多样等特点。因此，对盐田基础设施的策划研究对于未来整个滨海新区利用盐田开发建设成败至关重要。论文以塘沽盐场起步区2.2平方公里基础设施工程项目策划研究为实例，运用SWOT分析方法加以分析，找出对盐田开发有利、值得发扬的因素，同时也找出对盐田开发有障碍的因素，并发现存在的问题，制定适当的开发策划。论文中通过引入一元线性回归模型，研究滨海新区人均GDP指标与土地成交均价的关系，建立滨海新区人均GDP与土地成交均价的相关性，运用回归分析方法分析，预测今后盐田开发后土地出让价格，分析研究项目的抵抗风险性和盈利性。论文通过对起步区土地整理及基础设施工程项目的财务分析，选择合理的资金筹措方式，充分研究评估财务盈利能力、财务生存能力、偿债能力以及不确定性、并制定经济效益综合评价来验证项目的可实施性。对于今后此类项目的实施起到了较好的借鉴和指导意义。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 选题背景
• 1.2 选题研究的必要性
• 1.2.1 推动“双城”战略实施
• 1.2.2 完善滨海新区空间结构调整
• 1.2.3 提升滨海新区环境景观
• 1.2.4 国有资产保值增值
• 1.3 主要研究内容
• 第二章 开发区域基本情况与 SWOT 分析
• 2.1 开发区域基本情况
• 2.1.1 地理区位
• 2.1.2 场地现状
• 2.1.3 道路交通状况
• 2.2 企业历程
• 2.3 盐田开发 SWOT 分析
• 2.3.1 项目 SWOT 理论
• 2.3.2 项目优势
• 2.3.3 项目劣势
• 2.3.4 项目机遇
• 2.3.5 项目威胁
• 2.3.6 SWOT 分析总结
• 第三章 盐田开发方案策划
• 3.1 盐田开发的定位
• 3.2 盐田开发建设策划研究的原则
• 3.3 盐田开发建设主要内容
• 3.4 建设用地征收方案
• 3.5 项目建设情况估算
• 3.5.1 垫土工程
• 3.5.2 道路工程
• 3.5.3 综合配套管网工程
• 3.6 项目建设周期及建设方式
• 第四章 项目经济测算
• 4.1 资金筹措方式
• 4.2 开发后土地出让价格预测
• 4.2.1 项目开发线性相关回归分析理论
• 4.2.2 研究思路
• 4.2.3 建立线性回归方程
• 4.2.4 土地出让价格预测
• 4.3 财务分析
• 4.3.1 可出让土地
• 4.3.2 营业税金与附加
• 4.3.3 收益预测
• 4.3.4 盈余测算
• 4.3.5 财务盈利能力分析
• 4.3.6 财务生存能力分析
• 4.3.7 偿债能力分析
• 4.3.8 不确定性分析
• 4.3.9 经济效益综合分析
• 第五章 社会综合影响分析
• 5.1 项目建设与有关规划符合性分析
• 5.1.1 项目建设符合天津市有关规划的要求
• 5.1.2 项目建设符合滨海新区有关规划的要求
• 5.1.3 项目建设符合国家及政策符合性分析
• 5.2 土地利用合理性分析
• 5.3 环境和社会影响分析
• 5.4 区域经济影响分析
• 5.4.1 区域经济发展现状
• 5.4.2 项目对区域经济影响分析
• 第六章 风险对策分析及结论
• 6.1 风险因素识别
• 6.2 风险因素分析及防范
• 6.2.1 投资环境风险
• 6.2.2 市场风险
• 6.2.3 投、融资风险
• 6.2.4 项目管理风险
• 6.3 论文的主要结论
• 6.3.1 盐田开发符合政策市场等相关规定
• 6.3.2 盐田开发市场可行
• 6.3.3 实现盐田综合开发可实现国有资产保值增值
• 6.3.4 实现职住平衡
• 6.4 论文结论
• 参考文献
• 致谢