绝处求生：小区物业自主管理之路 ——对社区集体行动的考察

论文摘要

目前，物业管理有委托管理和自主管理两种模式。委托管理较为常见，由物业服务企业或职业经理人代为管理，是政府主要倡导的物业管理形式。自主管理不同于委托管理，是由业主自发形成组织，以集体方式从事物业管理活动的居民自治行为。一些小区在物业公司退出、无人管理物业的状态下开展了自主管理行动，分散的业主如何达成集体行动，自主管理行动将遇到哪些困难是研究讨论的中心问题。本研究采用集体行动理论分析物业自主管理行动，并从国家与社会关系视角探讨自主管理行动产生的深层原因。文章通过媒体报道发现小区自主管理的两个典型案例，经过对福州市M和H小区近两年的田野调查和个案研究，认为，物业自主管理行动是对现有房产市场环境的回应，与业主维权行动共同构成了城市业主自治运动。国家控制权力的下放，市场领域和社会力量的增长为业主维权抗争和自主管理提供了生长空间，是业主自治运动产生的深层原因。奥尔森、哈丁、奥斯特罗姆等研究者的集体行动理论能有效的解释现象。小区能够成功开展自主管理行动缘于特殊的外部机遇和有利的内部条件。物业公司突然撤离带来的“绝境”状态、业主前期维权形成的准组织以及小区规模较小是业主达成集体行动的特殊机遇；而优秀的业主领导精英搭建自治平台、促使业主合作、争取居民信任和外部支持是小区走向自主管理的内部优势。自主管理行动面临着组织和制度两方面的困境。尚未明确的法律规范和监督制度增加了物业自主管理的组织难度，能否抑制搭便车行为、持久的再生产自主管理组织结构以及提升其专业技能和服务水平，需要广大业主的充分思考和理性认识。关于业主自主运动的研究主要集中在业主与物业公司的维权抗争方面，较少涉及业主自主管理行动，本项研究补充了既有文献较少涉及的不足，扩大了业主自治行动的讨论范围。物业自主管理多出现于媒体报道，少有专业分析，本研究用集体行动理论给予解释，一方面检验理论，另一方面探究了自主管理模式在社会生活中的运作机制和现实难题。自主管理模式可以作为无物业管理小区的推广模式，解决市场不能解决的问题。同时这一行动扩大了市民自主的公共空间，促进了社区自治和公民社会的发展。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 目录
• 第一章 导论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 研究思路
• 1.3 研究方法与资料来源
• 1.4 研究意义及局限
• 第二章 文献综述与研究框架
• 2.1 既有研究评述
• 2.2 研究视角与理论
• 2.2.1 集体行动理论
• 2.2.2 社会转型中的国家与社会关系
• 2.3 基本概念界定
• 第三章 业主维权运动的兴起
• 3.1 业主自治运动产生的社会背景
• 3.1.1 房产改革前的房屋管理模式
• 3.1.2 物业管理与业主委员会的兴起
• 3.2 维权运动与自主管理的深层原因
• 3.2.1 业主维权运动的社会结构原因
• 3.2.2 自主管理的实质和深层原因
• 第四章 M 和 H 小区的物业自主管理之路
• 4.1 两个小区从委托管理到自主管理
• 4.1.1 M 小区自主管理的经过
• 4.1.2 H 小区自主管理的经过
• 4.2 两小区自主管理的组织和机制
• 4.2.1 小区自主管理的领导机构
• 4.2.2 小区自主管理的组织结构
• 4.2.3 小区自主管理的激励机制
• 4.2.4 小区自主管理的财务管理机制
• 第五章 绝处求生：小区达成集体行动的逻辑
• 5.1 小区自主管理的外在机遇
• 5.1.1 绝处求生：独特的机会空间
• 5.1.2 小规模社区：易于达成集体行动
• 5.1.3 反抗物业公司侵权：奠定组织基础
• 5.2 小区自主管理的内部优势
• 5.2.1 构筑自治平台：业主精英成立业委会
• 5.2.2 促成居民合作：多次博弈形成共识
• 5.2.3 争取居民信任：透明管理让业主满意
• 5.2.4 寻求外部支持：善用资源推动自治
• 第六章 物业自主管理的困境与出路
• 6.1 物业自主管理模式的制度困境
• 6.1.1 尚未明确的法律规范
• 6.1.2 监督制度的建设难题
• 6.2 物业自主管理模式的组织困境
• 6.2.1 搭便车难题
• 6.2.2 组织能否再生产
• 6.2.3 专业性与技术更新
• 6.3 物业自主管理的前景和出路
• 总结与讨论
• 一、结论
• 二、观点的拓展
• 参考文献
• 致谢
• 个人简历