物业服务瑕疵及业主救济

论文摘要

社会的高速发展变化,给人们的传统生活方式带来巨大的冲击。现实中许多矛盾纷争的产生,根源于传统生活方式变化过程给人们带来的观念上的混乱。随着现代人居住生活方式的改变,与之相伴的物业服务合同纠纷也日益增多。在大量的物业纠纷案件中,业主通常以物业服务企业提供的服务有瑕疵提出抗辩,拒交物业费;而物业服务企业则认为其已经履行了物业服务合同。由于目前我国物业服务管理立法滞后,而物业服务合同是随着建筑物区分所有权这特殊物权产生的新型合同,其较传统以物为交易中心的物类合同具有其特殊性,加上物业服务质量难以判断,在司法实践中,业主的这种概括性抗辩理由往往不被法院支持,从而造成业主的权利难以得到切实的保护,业主与物业服务企业之间的矛盾不断升级,一些小区甚至出现暴力事件,成为影响社会稳定的突出问题。针对这一现象我国应尽快完善相关法律制度及业主救济机制,使业主的权利能够得到切实的维护。首先,在法律层面,应进一步完善物业管理法律体系,针对当前居住生活方式的改变,应确立物业服务合同的独立地位,将其置于建筑物区分所有权上去认识和把握其特征,并在此基础上将其有名化,在物业服务合同立法中明确物业服务瑕疵的判断标准及方法,进一步充实和细化物业管理法律内容,为实践部门物业瑕疵纠纷的解决提供更明确、可操作性的法律依据;其次,在制度层面,要激活业主自治机制,在小区强制设立业主委员会,并赋予其完全的诉讼地位,使业主委员会作为小区业主利益代表的职能得到充分发挥;再次,在司法实践层面,法院在审理该类案件时,根据物业服务合同的特殊性而采用与之相适应的审理程序,通过诉讼平衡业主与物业服务企业之间的利益关系,保障单个业主起诉时救济途径的畅通。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 前言
• 第1章 物业服务瑕疵及类型分析
• 1.1 物业服务瑕疵及其判断标准
• 1.1.1 物业服务与物业服务瑕疵
• 1.1.2 物业服务瑕疵的判断标准
• 1.2 物业服务瑕疵纠纷的特点及类型分析
• 1.2.1 物业服务瑕疵纠纷的特点
• 1.2.2 物业服务瑕疵纠纷的类型分析
• 第2章 物业服务合同的产生基础及其特征
• 2.1 建筑物区分所有权
• 2.1.1 专有所有权
• 2.1.2 共有所有权
• 2.1.3 共同管理权（成员权）
• 2.2 业主自治
• 2.3 物业服务合同的特征及性质
• 第3章 物业服务瑕疵情形下业主救济的立法司法现状及其检讨
• 3.1 立法现状及其检讨
• 3.1.1 当前法律、法规对业主权利的相关规定
• 3.1.2 现行立法的检讨
• 3.2 现行司法现状及其检讨
• 第4章 物业服务瑕疵情形下业主救济机制的完善
• 4.1 完善我国物业管理法律体系
• 4.1.1 提升物业服务立法层次和效力，确立物业管理法模式
• 4.1.2 物业服务合同有名化
• 4.2 物业服务瑕疵的判断标准及方法的明确
• 4.3 业主自治机制的激活
• 4.3.1 强制设立业主委员会并确立其完全诉讼地位
• 4.3.2 单个业主救济途径的完善
• 4.3.3 实施递进式的举证责任
• 4.4 其他业主救济机制的创设和强化
• 结语
• 参考文献
• 致谢
• 作者攻读硕士学位期间已公开发表的论文