基于归一法理论的房地产估价市场比较法研究

论文摘要

房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节,己经越来越受到人们的重视。随着社会经济的不断发展,房地产估价的应用领域将越来越广。市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法,是目前房地产估价体系中运用范围最广而且最能被接受的一种估价方法。鉴于我国房地产市场日渐兴旺,房地产竞争日渐公平,市场比较法被广泛采用对于市场比较法展开研究有着非常重要的意义。然而我国房地产估价起步晚,对于市场比较法的研究还处于探索阶段,因此,如何科学地运用市场比较法进行房地产估价己经成为一种趋势,是我国房地产界迫切需要解决的问题。本文在房地产估价基本理论的基础上,深入分析了市场比较法在房地产估价运用过程中存在的难点问题：可比实例的因素修正的主观性,不完备性,待估房地产价格确定的随意性。为了解决市场比较法运用过程中房地产因素修正主观性大带来的弊端,在现有房地产估价理论的基础上,本文结合归一法理论的最新研究成果,确立了房地产估价的归一法估价模型,对模型的变量指标体系进行了详细的分析,对各个指标进行了量化研究。最后,结合案例说明了利用本模型进行房地产估价的详细过程,表明了利用本模型能够较好的减少因为估价人员主观性造成的误差,得到更为合理的估价结果,从而对市场比较法进行了有效的改进。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景
• 1.2 研究的目的和意义
• 1.3 研究内容和研究方法
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 研究方法
• 1.3.3 论文结构
• 第2章 房地产估价相关理论概述
• 2.1 房地产估价理论溯源以及发展
• 2.2 房地产估价方法
• 2.3 市场比较法理论
• 2.3.1 市场比较法的理论依据
• 2.3.2 市场比较法的适用性分析
• 2.3.3 市场比较法中的影响因素及修正
• 第3章 归一法房地产估价应用模型的构建
• 3.1 归一法理论
• 3.1.1 归一法理论分析
• 3.1.2 归一法应用的关键问题
• 3.2 变量指标体系的构建
• 3.2.1 模型变量的选择
• 3.2.2 变量数据的来源
• 3.3 变量指标的量化
• 3.3.1 硬指标的量化
• 3.3.2 软指标的量化
• 3.4 归一法估价应用模型
• 第4章 利用归一法模型估价及案例分析
• 4.1 待估项目基本情况介绍
• 4.2 可比案例的选取
• 4.3 项目估价操作过程
• 4.4 案例结果误差分析
• 第5章 结束语
• 参考文献
• 致谢