房地产市场高房价高空置并存问题的政府规制研究 ——以青岛市为例

论文摘要

房价水平和空置状况是衡量一个房地产市场成熟、健康与否最重要的指标,也是各界关注的焦点。我国的房地产业经过二十多年发展,取得了巨大成就,已成为国民经济的支柱产业。然而,“高房价与高空置并存”的奇特现象却一直存于在我国房地产市场发展过程中,尤其在近年来这一现象更加突出。这一奇特现象不利于市场经济的发展,造成社会的不稳定,造成这一现象的原因既有市场失灵的原因也有政府失灵的原因。具体说来,流动性资金的投资行为、房地产市场供给方的因素、房地产市场的需求方因素、房地产长期非均衡发展造成高房价且高空置；政府的政绩考核模式、目前的住房体制的问题造成高房价且高空置。借助SPSS软件对青岛市的平均销售价格与空置面积进行相关分析、回归分析；对平均销售价格与空置率进行相关分析、回归分析,发现平均销售价格和空置面积呈极强的相关关系,高房价和高空置之间有着密切的联系。政府调控高房价高空置的政策取向具体说来,增加房地产市场有效供给、减少投资需求、建立市场运行预警机制、差别化土地供给、利用金融税收杠杆；改变政府政绩考核模式、完善住房保障体系。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪言
• 1.1 研究背景和目的意义
• 1.2 理论研究现状
• 1.3 研究框架和研究方法
• 1.4 创新之处
• 第二章 理论支撑
• 2.1 房地产价格形成理论
• 2.1.1 地租理论
• 2.1.2 地价理论
• 2.1.3 价值规律理论
• 2.1.4 均衡经济理论
• 2.2 房地产市场失灵的理论
• 2.2.1 房地产外部性理论
• 2.2.2 房地产公共物品理论
• 2.2.3 房地产不完全竞争
• 2.2.4 房地产信息部不对称
• 2.3 政府失灵理论
• 第三章 高房价高空置并存现象及其危害
• 3.1 房地产市场高房价现象
• 3.1.1 房价一直处在一个相对较高的水平
• 3.1.2 房价上涨速度过快
• 3.2 房地产市场高空置现象
• 3.2.1 相关概念
• 3.2.2 住房市场高空置率现状
• 3.3 高房价高空置的危害
• 3.3.1 高房价高空置对我们市场经济的不利影响
• 3.3.2 高房价高空置造成社会不稳定因素
• 3.3.3 对党和国家执政能力的挑战
• 第四章 高房价高空置现象原因透析
• 4.1 房地产市场失灵导致高房价高空置
• 4.1.1 流动性资金的投资行为
• 4.1.2 房地产市场供给方的因素
• 4.1.3 房地产市场的需求方的因素
• 4.1.4 我国房地产业长期非均衡发展
• 4.2 政府失灵导致高房价高空置
• 4.2.1 政府政绩考核导向导致高房价高空置的产生
• 4.2.2 我国目前住房体制的问题导致高房价高空置的产生
• 第五章 青岛市的实证分析
• 5.1 青岛市的背景
• 5.1.1 青岛市的概述
• 5.1.2 青岛市房价走势
• 5.1.3 近几年青岛市的房地产政策
• 5.2 高房价与高空置双高并存
• 5.3 青岛市房价空置关系分析
• 5.3.1 房价与空置面积的相关关系
• 5.3.2 房价与空量率的相关关系
• 第六章 政府对高房价高空置的调控政策取向
• 6.1 政府调控住房市场的概述
• 6.1.1 政府调控住房市场的必要性
• 6.1.2 政府调控住房市场的目标
• 6.2 近几年政府对高房价高空置的调控政策及其效果
• 6.2.1. 近几年的调控政策
• 6.2.2 历史上调控取得的成效
• 6.2.3 近几年调控存在的欠完美之处
• 6.3 加强市场调控体系
• 6.3.1 增加住房市场有效供给,差别化土地供给
• 6.3.2 保护居住需求,减少投资需求
• 6.3.3 建立和完善住房市场运行预警机制
• 6.3.4 运用税收金融杠杆调控
• 6.4 改善政府失灵的相关措施
• 6.4.1 改变政府政绩考核模式
• 6.4.2 完善住房保障体系
• 结论
• 参考文献
• 攻读学位期间的研究成果
• 致谢