基于GIS的住宅房产特征价格估价模型及应用研究

论文摘要

由于房地产价格的不完全市场特性,需要专业估价人员根据市场信息利用一定的估价方法进行估价。现有的估价方法在实际估价过程中过于主观化,过度依赖房地产估价师的主观经验,这不仅使估价结果显得不可靠,更有可能引发道德风险,影响房地产估价市场的持续健康稳定发展。特征价格模型自提出以来,由于其客观、准确、较少依赖专家经验,在国外房产行业已经得到广泛应用并逐步被引进国内房产估价行业。在特征价格估价模型中,特征因素的量化和函数拟合是影响模型准确性的关键因素,GIS为其提供良好的分析手段和管理平台,研究基于GIS的特征价格模型具有重要意义。本文首先对特征价格理论及模型的发展进行了综述,并从住宅特征角度确定了影响住宅价格的主要因素;其次以GIS为平台,对特征价格估价模型进行了重构,结合GIS的查询分析功能,建立了住宅房产的量化标准并对其进行量化,为提高对量化结果拟合的准确性,在提供传统的线性回归拟合方式之外,提供了主成分分析功能,利用主成分分析减少拟合变量之间的共线性,提高拟合精度;然后,以估价模型为基础,对基于估价模型的房产评估系统进行了总体和数据库设计,并以ArcGIS为平台,用C#语言开发了估价模型系统;以赣州住宅房产估价为例,对估价模型进行了验证,证明估价模型具有较高精度,能够满足实际的应用需求,具有推广应用价值。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究目的和意义
• 1.1.1 研究目的
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 研究现状
• 1.2.1 特征价格模型在房产估价中的应用
• 1.2.2 GIS 在房产估价中的应用
• 1.2.3 特征价格模型与 GIS 结合
• 1.3 本文主要研究内容及论文结构
• 第二章 特征价格理论及住宅房产特征价格模型构建
• 2.1 特征价格理论
• 2.1.1 特征价格模型
• 2.1.2 拟合模型的函数形式
• 2.1.3 特征价格理论应用优势
• 2.2 住宅房产特征价格模型构建
• 2.2.1 特征价格模型变量的选择
• 2.2.2 利用 GIS 辅助特征变量的量化
• 2.3 拟合模型选择
• 2.3.1 特征变量的线性回归方程拟合
• 2.3.2 特征变量的主成分分析及方程拟合
• 2.4 模型检验
• 第三章 基于估价模型的房产评估系统设计与开发
• 3.1 系统总体设计
• 3.1.1 系统建设目标
• 3.1.2 系统构建思路
• 3.1.3 系统功能模块设计
• 3.2 系统数据库设计
• 3.2.1 数据采集
• 3.2.2 空间数据库的建立
• 3.2.3 属性数据库的建立
• 3.3 系统界面设计
• 3.4 系统功能设计
• 3.5 系统实现
• 3.5.1 系统主界面的实现
• 3.5.2 系统功能实现
• 第四章 系统应用
• 4.1 添加待估房产
• 4.2 交易案例特征因素量化
• 4.3 待估房产特征因素量化
• 4.4 线性估价向导
• 4.5 主成分估价向导
• 4.6 估价结果分析
• 第五章 结论与展望
• 5.1 研究结论
• 5.2 研究不足与研究展望
• 参考文献