商品住房期待权研究 ——以夫妻离婚时商品住房期待权的处理为中心

论文摘要

根据民事权利成立的要件是否全部具备,民事权利可以分为既得权利与期待权。期待权是一项与完整权利、既得权利相对称的权利,是处于向既得权过渡阶段的权利,是一项不完整的权利、未来的权利以及动态性与静态性相结合的权利。但期待权具备了权利的“预先效力”,具有权利的独立机能,因此也就具有对抗、处分和形成的效力,可以转让和分割。期待权一般产生于非即时性交易过程中。商品住房的买卖是典型的非即时性交易,受不动产物权取得制度即不动产物权的设立、变更、转让和消灭登记生效规则的约束,商品住房的交易从合同的订立、合同履行到买受人取得房屋所有权为一个渐进的过程,买受人往往不能在交易的即时取得所有权。买受人在未取得所有权之前,因合同的履行,其取得一定的法律地位后,如进行了不动产预告登记或接受了售房人的交付的情况下,其权利状态是否仍为合同债权,离婚诉讼中对当事人买受商品住房取得的这种权利状态下的财产利益是否可以分割处理?本文试用期待权的一般理论,围绕这一问题展开讨论。笔者认为:商品住房买受人在其取得所有权之前,因不动产预告登记或接受交付,在相当程度上可以对抗出售人和第三人,对于将来所有权的取得获得了确切的法律地位,具备了期待权的构成要件,因而构成了对其所购住房所有权的期待权。其取得的这个期待权象其他期待权一样具有可处分、可转让和可分割的权能。因而,在离婚诉讼中,对夫妻共同财产中的商品住房的期待权是可以分割处理的,通过对期待权的分割处理,以明确其将来所有权的归属。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第21条,关于对尚未取得所有权的房屋一概不予分割的规定忽视了商品住房买受人期待权的存在,对当事人已经取得的期待权不予分割处理在实体和程序上都有违法理,且存在可能导致纷争不断,损害一方或双方乃至第三人利益等诸多弊端。因此,该解释关于对离婚时尚未取得所有权的商品住房不予分割处理的制度设计是不可取的。离婚时,对于当事人已经取得的房屋所有权的期待权的分割,主要涉及三个问题,一是,商品住房期待权的归属;二是,给予未分得商品住房期待权方的经济补偿;三是,购房债负分担。解决这些问题,可先由双方协商解决,协商不成但同意通过竞价方式确定归属的,可以通过竞价确定归属;不同意竞价的,变价分割或由法院委托估价后,遵循照顾住房困难一方和妇女儿童合法权益的原则,并考虑购房债负、当事人的经济能力、房屋交付和预告登记等情况确定其归属。取得期待权的一方,承担该房所有债负,并按竞价(或估价)确定的房屋价值扣除债负后,给予对方经济补偿。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、商品住房买受人取得所有权之前的法律地位
• （一） 对期待权的一般认识
• （二） 取得所有权之前商品住房买受人的期待权
• 二、商品住房期待权的类型
• （一） 因预告登记产生的期待权
• （二） 因房屋交付产生的期待权
• 三、离婚时对商品住房期待权分割处理的可能与必要
• （一） 理论思辨
• （二） 实务考察
• 四、商品住房期待权分割处理的建议
• （一） 分割机制
• （二） 确定商品住房期待权归属应考虑的几个因素
• 结语
• 参考文献
• 致谢