中国房地产市场垄断分析及法律对策研究

论文摘要

住房是我们每一个人生存发展不可或缺的条件,也就是所谓的安居乐业。然而,近年来居高不下的房价将很多人拥有住房的梦想化为了泡影。在高房价的背后究竟隐藏着什么?为什么中央政府针对降低房价所作的一次次宏观调控会收效甚微?带着这样的疑问,笔者将对我国的房地产进行深入的分析,力图找出房价居高不下的主要原因,并从法律的角度提出相应的应对建议。本文除了前言和结束语之外,主要包括四部分;第一部分主要介绍我国房地产市场形成、发展的路径以及政府在其中所扮演的角色。由于长期实行计划经济的原因,我国的房地产市场形成的较晚。大体可以分为三个阶段。第一阶段为理论突破与试点起步阶段(1978～1992年)。1978年理论界曾经提出住房商品化、土地产权等观点。但并没有立即得以付诸实践。直到1980年9月,在北京市成立了城市开发总公司,拉开了我国的房地产开发的序幕。随后在一些城市进行了试点。之后又出现提租补贴等操作方式,持续的时间不长。第二阶段为非理性炒作阶段(1992～1998年)。在这个阶段,房改以及“安居工程”全面启动,住房公积金制度全面推行。房地产业急速增长,在局部地区一度呈现混乱局面和房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍回落。逐渐走向平稳发展的局面。第三阶段为房地产市场疾速发展阶段(1998至今)。1998年以后,为了消除亚洲金融危机对中国经济造成的不利影响,政府开始大力扶植振兴房地产市场,并将房地产业作为支柱产业。房地产投资进入快速发展时期。住房商品化在中国全面展开,房地产市场也得以快速发展起来。商品房价格持续上扬,中央政府实施多项宏观调控措施用以抑制房价。第二部分,首先对垄断的含义进行一个简单的分析介绍,然后根据西方微观经济学对市场结构的划分,将我国房地产市场的具体情况与之进行对照,得出我国房地产市场属于寡头垄断型的市场。寡头垄断是造成我国高房价的一个主要原因。接着将对我国房地产市场垄断的表现以及成因进行深入的分析。在西方经济学中,根据市场集中度的不同将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场以及完全垄断市场。这其中寡头垄断市场指的是一种市场中买方数量众多而卖方数量较少的市场结构。这与我国的房地产市场的情况完全吻合。所以我国的房地产市场是一个寡头垄断的市场。造成我国房地产市场出现寡头垄断的主要原因在于,一方面,由于房屋的不可移动性致使房地产市场的竞争只能在相邻的房地产企业之间展开。而在某一特定的区域,房地产市场对房地产企业的容纳量是极为有限的,由此导致了参与竞争的房地产企业的数量较少,形成一种环形竞争的局面。根据相关的理论,环形竞争结构是一种极为排斥竞争的市场结构。另一方面,目前政府,尤其是地方政府对房地产市场垄断有意无意的采取回避或者支持的态度。第三部分,这一部分主要介绍香港以及国外房地产市场的规制情况以及对我国房地产市场规制的启示。在香港以及美日等地区和国家,房地产市场发育比较成熟。政府比较看重房地产市场自身的调节机制,对房地产市场的规制以间接手段为主,目的主要是为了克服房地产市场失灵现象。接下来,文章将明确我国内地的房地产市场与香港以及美日等西方发达国家的房地市场存在的区别。然后阐述香港以及美日地区和国家的房地产市场的发育和在这些地方政府对房地产市场的规制对我国房地产市场发展的启示。我国内地的房地产市场与香港以及美日等国相比存在很大的区别。其中一个最明显的是,我国内地的房地产市场有一个土地使用权出让市场,这个市场完全由国家垄断。这主要是由于我国实行土地公有所致。而香港以及美日等国家和地区的土地既可以由国家所有也可以由私人所有,而且两种所有权之间是平等的。另外,在我国,政府,尤其是地方政府与房地产企业之间距离很近,这主要是由于很多地方政府的财政收入对房地产业产生了很大的依赖,这使得政府没有足够的动力去消弭由于房地产市场垄断所造成的损害。而且,由于这个原因,政府房地产市场的规制在很多时候难以取得理想的效果。在香港以及美日等地,政府和房地产企业之间的距离没有如此接近,相互之间也没有形成利益链。所以,在我国要消除房地产市场垄断造成的损害,首先政府财政,尤其是地方财政应当摆脱对房地产业的依赖。第四部分,这一部分首先将简要介绍我国房地产市场规制的情况,然后在此基础上结合上面的分析,从法律层面提出应对我国房地产市场垄断的对策,并对其实现条件进行分析。文章主要从现有的法律依据方面来进行阐述。我国于2007年8月30日出台了《反垄断法》,这为我国反垄断执法提供一个根本性的依据。房地产市场垄断的现象均可以被该法所涵盖,政府应当以该法为基本依据来对房地产市场垄断进行规制,并在此基础上消除或者抑制由于房地产市场垄断所造成的损害。然后,本文将以《消费者权益保护法》和《价格法》为依托,从为购房人提供支持的角度进一步提出消除房地产市场垄断所造成的不利后果的策略。接下来,文章将探讨上述三法互动的机制,以此阐明法律对策体系。对于法律对策的实现条件,本文从完善我国《反垄断法》、经济条件以及政治条件三个层面予以阐述

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 一、我国房地产市场的形成
• （一） 我国房地产市场的形成路径
• （二） 政府扮演的角色
• 二、我国房地产市场垄断的成因
• （一） 市场结构的主要类型
• （二） 房地产市场综述
• 1. 房地产市场简介
• 2. 与其他商品市场之别
• 3. 房地产商品的特点
• 4. 房地产企业
• （三） 我国房地产市场垄断的成因
• 1. 表现
• 2. 成因
• 三、香港及国外房地产市场的规制和启示
• （一） 香港房地产市场规制简介
• （二） 美国房地产市场规制简介
• 1. 私有土地交易
• 2. 联邦所有的土地交易
• （三） 日本房地产市场规制简介
• （四） 小结
• （五） 对我国的启示
• 1. 国内外房地产市场之别
• 2. 对我国的启示
• 四、应对的策略
• （一） 我国对房地产市场的规制
• （二） 法律对策及其实现条件分析
• 1. 法律对策分析
• 2. 实现的条件分析
• 结束语
• 参考文献