中国购物中心租户组合策略研究

论文摘要

购物中心堪称20世纪最成功的综合性商业运作,已经成为美国、欧洲、日本、香港以及东南亚等发达地区的主流零售业态。90年代中期购物中心开始引入我国,并得到迅速发展,从2001年起国内掀起了购物中心投资热潮。但是同欧美发达国家相比,无论是管理水平,还是认识程度,我国都还存在较大的差距。购物中心租户组合,作为购物中心开发管理的核心问题之一,日渐得到学者和从业专家的重视。中国购物中心开发中出现了不少失败案例,其中一个主要的问题就是对租户组合如何构建的忽视,目前中国的相关研究几乎是一片空白。基于此,本文集中研究购物中心租户组合策略,以求为中国购物中心相关从业人员提供实用的决策工具,为研究人员提供参考,为购物中心营造满意的租户组合提供帮助,为购物中心在中国的进一步发展做出贡献。本文从租户组合的基础理论和内容体系出发,结合租户组合影响因素,构建了租户组合决策模型,并论述了模型的具体应用。以购物中心发展程度较高的北京、上海、广州、深圳、苏州5城市的9个购物中心作为实例研究的对象,通过实地调研获得的数据,运用统计分析方法,对租户组合进行实例分析,并为我国购物中心租户组合提出了实质性建议。本文正文分为六个部分。第一部分为购物中心概述,第二部分研究租户组合理论基础:零售聚集理论和零售需求外部效应理论,第三部分探讨租户组合内容体系,第四部分探求租户组合决策方法:策略模型的构建和应用,第五部分对我国区域型购物中心进行实例分析,第六部分由实例分析结果对中国购物中心租户组合提出建议。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 问题提出的背景及研究意义
• 1.2 国内外研究现状综述
• 1.2.1 国外研究现状综述
• 1.2.2 国内研究现状综述
• 1.3 研究内容和目的
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 研究目的
• 1.4 研究方法、技术路线及创新之处
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 技术路线
• 1.4.3 创新之处
• 2 购物中心概论
• 2.1 购物中心的定义
• 2.2 购物中心的分类
• 2.2.1 邻里型购物中心
• 2.2.2 社区型购物中心
• 2.2.3 区域型购物中心
• 2.2.4 超区域型购物中心
• 2.2.5 国内购物中心类型构成
• 2.3 购物中心的收益链
• 2.4 购物中心经营管理的主要参与者
• 2.4.1 消费者
• 2.4.2 经营管理者
• 2.4.3 承租商
• 2.5 本章小结
• 3 购物中心租户组合的理论基础
• 3.1 零售聚集理论
• 3.1.1 异类零售聚集
• 3.1.2 同类零售聚集
• 3.1.3 异类零售聚集与同类零售聚集对比
• 3.2 零售需求外部效应
• 3.2.1 零售需求外部效应理论综述
• 3.2.2 租户间外部效果的分类
• 3.3 零售聚集与外部效果之间的关系
• 3.4 理论研究小结
• 4 购物中心租户组合内容体系
• 4.1 租户组合的定义
• 4.2 租户组合的四大要素
• 4.2.1 租户类型
• 4.2.2 租户面积
• 4.2.3 租户数量
• 4.2.4 租户区位
• 4.3 租户组合的目的
• 4.3.1 消费者最大程度聚集
• 4.3.2 人流有效分配与流动
• 4.3.3 参与三方满意度最大化
• 4.4 本章小结
• 5 购物中心租户组合决策方法研究
• 5.1 租户组合的影响因素分析
• 5.1.1 区位条件
• 5.1.2 租户资源
• 5.1.3 建筑空间
• 5.2 租户组合决策模型的构建
• 5.3 租户组合决策模型的应用
• 5.3.1 租户类型的确定
• 5.3.2 租户面积的确定
• 5.3.3 租户数量的确定
• 5.3.4 租户区位的确定
• 5.4 本章小结
• 6 区域型/超区域型购物中心租户组合实例分析
• 6.1 实例选择与介绍
• 6.2 租户类型分析
• 6.2.1 主力租户类型
• 6.2.2 业态业种类型
• 6.2.3 品牌类型
• 6.3 租户面积分析
• 6.3.1 购物中心总建筑面积、租户平均可出租建筑面积大小
• 6.3.2 主力租户与非主力租户面积比
• 6.3.3 零售、餐饮与休闲娱乐面积比
• 6.4 租户数量分析
• 6.4.1 购物中心内总租户数量
• 6.4.2 购物中心内各业态业种包含的租户数量
• 6.4.3 零售、餐饮与休闲租户数量
• 6.5 租户区位分析
• 6.5.1 购物中心主力租户的区位
• 6.5.2 各类型租户区位
• 6.6 本章小结
• 7 购物中心租户组合建议
• 7.1 租户选择建议
• 7.1.1 主力租户与非主力租户选择建议
• 7.1.2 业态业种选择建议
• 7.1.3 零售、餐饮与休闲娱乐类租户选择建议
• 7.2 租户区位建议
• 7.2.1 主力租户区位建议
• 7.2.2 非主力租户区位建议
• 7.3 本章小结
• 8 结论
• 8.1 结论
• 8.2 研究不足与建议
• 致谢
• 参考文献
• 附录
• A. 作者在攻读学位期间发表的论文目录