利率与收入对住房价格的影响：理论与实证

论文摘要

1998年以来,随着我国城镇住房体制改革的深入,房地产业特别是住宅业得到了前所未有的快速发展,成为了我国国民经济的支柱产业,在我国经济中扮演着越来越重要的角色。随着城市化进程的加快,城镇居民对住房的需求迅速增长,在一定程度上推动了住房价格的上涨,从2004年以来,住房价格涨幅出现了扩大的趋势,住宅业出现了投资过快的苗头,鉴于住宅市场的运行会对我国国民经济的发展速度和水平产生影响,关系到经济和金融的安全,而且住房价格高涨所产生的各种效应也对居民的生活水平产生了重要影响,关系到社会的和谐与稳定,因此,政府相继出台了土地政策、税收政策和信贷政策等措施来调控日益升温的住房市场。利率作为货币政策的主要手段之一,从2002年至2008年期间,央行为了调节过快上涨的房价,连续9次上调贷款利率。随着世界金融危机影响的扩大,从2008年9月起,为了应对世界金融危机的冲击,短短四个月的时间,央行先后4次调低贷款利率,且对第一套自住房购房者及改善型住房购房者给予在原利率基础下浮30%的优惠。那么,面对住房价格的上升,中央银行能否通过提高利率来抑制不断上涨的房价呢?在面对外来冲击,经济可能出现下滑或衰退时,中央银行又能否通过降低利率来刺激住房投资和需求,确保房市的稳定呢?这是一个广受争议和关注的值得研究的现实问题。本文中所分析的住宅价格专指市场化条件下的住宅交易价格,受到政策、经济等多方面因素的影响。国内外学者对住宅价格的形成做过很多研究,有的学者侧重从供给的角度考虑,以生产价格为基础分析住宅价格的形成；有的学者则侧重从需求的角度考虑,以购房者支付能力为制约条件来讨论住房价格的构成；有的学者则以供求平衡为条件来研究住房价格的构成,这种分析思路是运用最为广泛的,它从供求两个方面比较全面的讨论了住房价格的构成及影响因素；有的学者则认为住房价格由住房存量和住房服务价格两方面构成。这些观点立足的角度不同,侧重点不一样,得到了不尽相同的结论。而关于宏观基本面及货币政策对于住房价格波动的影响,国内外学者也进行了大量的研究。大部分学者从人口、收入、就业、经济增长量、货币政策等角度研究其对住宅价格波动影响。在学习、总结和吸收国内外相关房地产价格研究的基础上,本文结合我国住宅市场的实际情况,分析和探讨了利率和收入对我国住房价格的影响。本文共分为五个部分：第一章是导论部分。主要内容可分为两个部分,第一部分主要阐述了研究的背景和意义,说明了研究的对象、研究的主要内容、论文框架、研究方法及不足；第二部分是国内外关于住宅价格问题研究的文献综述,分别从影响住宅价格因素的研究和货币政策对住宅价格影响研究两个方面对国内外文献进行疏理,指出它们研究结论的共识和分歧,为文中所要进行的研究明确方向。第二章讨论了住宅价格的构成及影响因素,全章共分为两节。第一小节分析住宅价格有异质性、自然增值性等特征,为第二节讨论影响住宅价格影响因素做准备。第二节从四个方面讨论影响住宅价格的因素。首先分析了影响住宅价格变动的政策性因素,主要包括土地政策、信贷政策和税收政策；其次分析影响住宅价格变动的经济因素,主要包括经济增长水平、通胀水平及利率等因素；然后从需求的角度分析影响住宅价格的因素,主要从居民财富和收入水平、人口结构和居民预期等方面进行分析；最后分析了影响住房价格的供给因素,主要从土地供给量及土地价格、开发成本及开发商资金规模等方面进行了讨论。通过本章的分析,我们知道了影响住宅价格的因素很多,利率与收入是其中的两个因素,这为接下来讨论利率和收入对住房价格影响提供了根据。第三章讨论了利率和收入对住房价格影响的理论基础,全章共分为三节。第一节以供求理论为核心,通过分析利率变动对住宅供求两方面的影响进而分析利率变动对住宅价格的影响。在分析过程中,利用厂商生产理论来讨论利率变动对住宅供给的影响进而分析利率变动对住宅价格的影响,结论表明,从理论上来说,利率上涨会增加开发商的融资成本从而减少住宅市场的住房供给。在分析利率变动对住宅需求影响的过程中,将住房需求者分为投资性购房者和消费性购房者两类,分析结果表明,利率的上升会减少住房需求者对住房的需求。通过第一节的分析我们知道,利率变动对住房价格的影响是不确定的,具体要看住房供给的利率弹性和住房需求的利率弹性谁大,如果住房供给的利率弹性较大,则利率与住宅价格成正向关系,反之则为负向关系。由于不同期限的贷款利率不同,所以在第二节中分别讨论了短期利率和中长期利率变动对住宅价格变动的影响。分析结果表明,短期利率变动会引起住宅价格同向变动,而中长期利率的变动则引起住宅价格反向变动。第三节从消费者最优选择理论和可贷资金理论两个方面讨论收入对住房价格的影响,结论表明,随着收入的提高,居民所能获得的可带资金将会增加,导致住房的需求上升,从而推动住房价格的上涨。第四章是文章的实证部分。分为两部分：第一部分通过描述近几年我国住房市场供求变动情况,分析利率与收入变动对住宅供求的影响,结果表明近几年我国住房供给和需求在绝对额和增长率上均没有随着利率的上调而放缓,住房价格一直处于上涨态势；第二部分通过建立利率和收入与住房价格的向量自回归模型,分析滞后的利率、收入对住房价格的影响,结果表明,滞后一期的居民可支配收入对住房价格影响不明显,滞后两期的居民可支配收入对住房价格影响较大,系数达到0.19；滞后一期的一年期商业银行贷款利率对住房价格产生正向影响,滞后二期的一年期商业银行贷款利率对住房价格产生负向影响,但影响系数较小,分别为0.029和-0.022。GRANGE因果检验表明,利率与收入是住宅价格变动的GRANGE原因。利用脉冲响应函数和方差分解等计量分析表明：当一年期商业银行贷款利率在当期受到一个正向冲击,短期内,住宅价格将会上涨,在第三期达到最大,随后慢慢下降,到第六期后住房价格会有所下跌,效应变为负,但负效应较小,总的来说,一年期商业银行贷款利率对住宅价格具有正效应,这和我们的理论分析是一致的；在当期给居民可支配收入一个正冲击,住房价格在第一期变化很小,正效应从第二期开始慢慢显现并逐渐扩大,这和我们的理论分析也是一致的。对三组时间序列做Johansen协整检验,结果表明三者存在长期协整关系,建立向量误差修正模型来考察变量之间的短期动态关系。结果表明,短期内收入变动对住宅价格影响不显著,利率变动对住宅价格产生正向推动作用。这和我们理论分析是一致的。第五章给出了文章研究结论及政策建议。主要分为两节,在总结文章结论的基础上给出政策建议。建议主要包括：第一,要进一步完善利率传导机制,提高利率调控的效率和效果；第二,在利用利率政策来调控住房市场时,应该考虑到利率调控的持续性,不应短期内频繁变动利率；第三,应加强利率政策与其他政策手段的配合；第四,应该健全房地产信息发布制度,引导人们合理预期。本文采用规范分析的方法从理论上研究了利率、收入对住宅价格的影响；采用实证分析方法对利率、收入对住宅价格的影响情况作了实证分析。但由于影响住房价格的因素很多,也很复杂,本文仅从利率和收入两个方面进行了探讨,本文的研究远没能给出一个透彻完善的结论,只是做了些探索,同时限于自己目前的理论功底和表达能力,文中的一些观点和论述可能不是特别准确,需要在以后的学习和研究中继续努力。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 1.绪论
• 1.1 选题背景
• 1.2 研究的目的和意义
• 1.3 文献综述
• 1.3.1 国外相关文献综述
• 1.3.2 国内相关文献综述
• 1.4 研究内容和方法
• 1.4.1 本文研究内容
• 1.4.2 研究方法
• 1.5 本文的创新点和不足
• 1.5.1 本文创新点
• 1.5.2 本文研究的不足
• 2.住房价格构成与影响因素
• 2.1 住房价格的构成
• 2.1.1 住房价格的特征
• 2.1.2 住房价格构成要素
• 2.2 影响住房价格的主要因素
• 2.2.1 影响住房价格变动的政策性因素
• 2.2.2 影响住房价格变动经济因素
• 2.2.3 影响住房价格的需求性因素
• 2.2.4 影响住房价格的供给性因素
• 3.利率与收入对住房价格调控的理论基础
• 3.1 从供求的视角分析利率对住房价格的影响
• 3.1.1 利率对住房供求调控的理论框架
• 3.1.2 运用厂商理论分析利率冲击对住房价格的影响
• 3.1.3 利率冲击对住房需求的影响
• 3.1.4 简单小结
• 3.2 从期限的视角分析利率对住房价格的影响
• 3.2.1 短期利率变动对住房价格的影响
• 3.2.2 中长期利率变动对住房价格的影响
• 3.2.3 简单小结
• 3.3 居民收入变动对住房价格影响的理论分析
• 3.3.1 从消费者最优选择的视角讨论居民可支配收入变动对住房价格的影响
• 3.3.2 用可贷资金理论来分析居民收入对住房价格的影响
• 3.3.3 简单小结
• 4.利率和收入变动对住房价格影响的实证分析
• 4.1 近年来我国利率与住房价格变动情况
• 4.1.1 近几年我国利率变动情况
• 4.1.2 近几年我国住房供给变动情况
• 4.1.3 近几年我国住房需求变动情况
• 4.1.4 近几年我国住房销售价格变动情况
• 4.1.5 简单小结
• 4.2 近几年我国收入变动与住房价格变动情况
• 4.3 建立利率和收入与住房价格的向量自回归模型
• 4.3.1 数据来源及变量选择
• 4.3.2 数据的平稳性检验
• 4.3.3 建立VAR模型
• 4.3.4 建立向量误差修正模型
• 4.4 结论与启示
• 5.研究结论和政策建议
• 5.1 研究结论
• 5.2 政策建议
• 参考文献
• 附录
• 后记
• 致谢