沈阳市铁西区外商投资房地产市场准入问题研究

论文摘要

近年,通过各种渠道进入中国房地产市场的外资规模及其影响与日俱增,引起了广泛的关注。虽然关于外资的规模还难以通过现有的数据完整、全面地衡量,但是我们却不能不对其保持警惕,并通过审视外商投资中国房地产领域市场准入中存在的问题,考虑应对之策。虽然在近几年的宏观调控中房地产行业被列为调控重点,但由于各种原因,调控效果不佳。在外资进入房地产开发行业方面,无论是2002年3月发布的《外商投资产业指导目录》,还是2004年11月发行的新《外商投资产业指导目录》,其指导思想无疑都是正确的,就是对外商在房地产领域的投资鼓励与限制并举。然而,在市场准入过程中,由于许多地方政府“引资冲动”极为强烈,将招商引资作为工作的头号重点,将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标,层层分解落实,即使司法、妇联、计生和街道办事处之类部门也不能幸免,上述合理限制外商投资的指导思想遭到了严重削弱。对房地产领域外商直接投资的限制几乎全部沦为具文。本文正是从分析沈阳市铁西区外商投资房地产市场准入问题入手,阐述了过去五年中,铁西区作为老工业城区如何在招商引资热潮中,结合自身特点和优势,积极响应国家对外商投资房地产的宏观调控和一系列政策措施,在全市范围内做出探索,率先提出取消10多家如司法、计生等政府职能部门及20家街道办事处等政府派出机构的利用外资指标等措施。实践证明,取消了上述30多家单位承担利用外资指标后,铁西区的工业和商业得到了长足发展,尤其是现代商贸服务业发展迅猛。连续三年,铁西区利用外资指标完成情况在全市位居第一本文在目前铁西区外商投资房地产市场准入基础上,大胆探索,通过建议形成沈阳市及铁西区外商投资数据采集、信息、加工、输出的电子化、自动化,增加系统的预警和统计分析功能,提出了沈阳市及铁西区外商投资工作的电子化建设概念,对本地区今后工作开展和其他地区外商投资房地产市场准入和后期监管方面提供了有益借鉴。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景和意义
• 1.1.1 论文选题背景
• 1.1.2 论文选题意义
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 题目中关键词及相关概念辨析
• 1.2.2 国外对外商投资房地产的市场准入
• 1.2.3 我国关于外商投资房地产市场准入的相关政策文献
• 1.2.4 国内关于外商投资房地产研究综述
• 1.3 研究方法与创新点
• 1.3.1 论文的研究方法
• 1.3.2 论文可能的创新点
• 第2章 外商投资我国房地产业市场准入概况
• 2.1 外商投资我国房地产业市场准入的法律依据
• 2.2 外商投资我国房地产业市场的准入执行
• 2.2.1 外商投资我国房地产业市场准入的执行主体
• 2.2.2 外商投资我国房地产业市场的准入执行情况
• 第3章 沈阳市铁西区外商投资房地产业的市场准入情况
• 3.1 外商投资铁西区房地产市场的基本情况
• 3.1.1 外商投资铁西区房地产业的发展历程和现状
• 3.1.2 外商投资铁西区房地产市场的种类
• 3.1.3 外商投资铁西区房地产市场的原因
• 3.1.4 外商投资对铁西区房地产市场的影响
• 3.2 外商投资铁西区房地产市场的准入情况
• 3.2.1 外商投资铁西区房地产业市场准入法律依据
• 3.2.2 外商投资铁西区房地产业市场准入实施主体和程序
• 3.2.3 外商投资铁西区房地产业市场准入的核心要素
• 3.2.3.1 外商投资铁西区房地产企业项目用地的相关规定
• 3.2.3.2 外商投资铁西区房地产企业新注册和增资的审批规定
• 第4章 外商投资铁西区房地产业市场准入中存在的问题及原因
• 4.1 外商投资铁西区房地产业市场准入中存在的主要问题
• 4.1.1 外商投资房地产业审批把关不严
• 4.1.2 材料上报备案后企业还必须根据商务部要求提交额外补充材料
• 4.1.3 外商投资房地产业准入监管不利
• 4.1.4 外资房地产企业大量进入加大居民购房压力
• 4.1.5 外商投资房地产业高质量项目少
• 4.2 外商投资房地产业市场准入中存在问题的主要原因
• 4.2.1 地方逐利思想严重
• 4.2.2 市场准入与后期监管严重脱钩
• 4.2.3 地方利用外资任务繁重
• 4.2.4 制度本身的缺陷
• 第5章 国外对外商投资房地产的市场准入监管情况及启示
• 5.1 国外一些发达国家房地产外资准入概况
• 5.1.1 美国对房地产外资的准入及监管
• 5.1.2 法国对房地产外资的准入及监管
• 5.1.3 新加坡对房地产外资的准入及监管
• 5.2 外国准入及管制先进经验对我国的启示
• 5.2.1 管制动机方面的经验和启示
• 5.2.2 管制权归属方面的经验和启示
• 5.2.3 管制方法方面的经验和启示
• 第6章 完善外商投资铁西区房地产业市场准入的对策
• 6.1 完善相关法律和制度执行
• 6.1.1 尽快界定目前法律法规中未明确的问题
• 6.1.2 将外资投资房地产的有关项目纳入资本项目管理
• 6.1.3 尽快出台进一步的对策建立多重融资渠道
• 6.2 严格把关外商投资房地产业项目的各项审批
• 6.2.1 严格进行土地规划
• 6.2.2 依法实施立项审批
• 6.2.3 完善准入监管
• 6.3 运用金融手段,完善市场准入和监管
• 6.3.1 外汇管理部门对非居民个人资金流入核定最高额度
• 6.3.2 政府加强对外汇指定银行结售汇的监管
• 6.3.3 加大税收征收力度
• 6.4 加强部门协调,建立监测预警体系
• 6.4.1 建立外资地产信息共享、联合监管机制
• 6.4.2 加强与政府有关部门的沟通联系
• 6.4.3 定期对新政策效果进行跟踪评估
• 第7章 结论
• 参考文献
• 致谢
• 作者简介