商品房销售欺诈及惩罚性赔偿研究

论文摘要

随着我国社会主义市场经济体制的进一步发展和完善，商品房买卖市场日渐兴隆。然而，在这兴隆的背后，商品房买卖纠纷也与日俱增，许多购房者的科益受到房地产开发企业的不规范操作和欺诈的损害。在解决这些纠纷、维护购房者利益的过程中，法院大都未适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，法学界对此也有很大的争议。而在国际上，惩罚性赔偿在合同领域中的应用已经成为一种趋势。在此背景下，本文以商品房销售欺诈为中心，围绕最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定的购房者可以请求商品房的出卖人承担惩罚性赔偿责任的情形，研究了商品房销售欺诈中适用惩罚性赔偿制度的一系列法律问题，并对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的惩罚性赔偿规定进行了深入解读，探讨了该解释在适用中的一些具体问题，提出了具有操作性的解决方案。本文除前言和结语外共分四部分，约3万3千字。第1部分：商品房销售及欺诈。本章首先明确了商品房及其销售的概念，然后较为详细地阐明了商品房销售欺诈行为的构成要件：(1)房地产开发企业在商品房销售中有欺诈的故意，(2)房地产开发企业在商品房销售中有欺诈购房者的欺诈行为，包括作为和不作为，(3)被欺诈方因欺诈而陷入错误，并因错误而做出了有瑕疵的意思表示。最后以商品房销售欺诈行为的构成要件为依据，结合造成经营者实际交付的房屋与合同约定不符的具体原因，提出了商品房经营者欺诈行为的认定标准；对日常生活中多见的广告欺诈、面积欺诈、质量欺诈、交付欺诈、产权欺诈、价格欺诈等行为进行了法律分析，并具体指出了商品房经营者哪些行为是欺诈，哪些行为不是欺诈。第2部分：对欺诈的法律规制。本章首先采用比较的方法概述了英美法系和大陆法系对民事欺诈的法律规范制度，然后分析了我国的《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律对民事欺诈法律责任的规定，指出了民法对商品房买卖关系调整的不足：(1)民法的平等保护会导致实际的不公平，(2)民法的补偿性责任方式不利于防止商品房销售欺诈。进而提出对商品房销售欺诈进行规制最好的制度是惩罚性赔偿制度。第3部分：惩罚性赔偿制度的解读。本章首先将英美法系和大陆法系的惩罚性赔偿制度与我国的相关规定进行比较，指出了我国的惩罚性赔偿制度可以在赔偿基数、惩罚倍数、主观过错等方面借鉴国外相关制度。然后分析了惩罚性赔偿作为民事责任的不合理性：(1)惩罚性赔偿责任与民法基本理论存在矛盾(2)将惩罚性赔偿作为民事责任，难以充分发挥该项制度的主要功能。指出由于惩罚性赔偿责任的性质、目的、任务等都具有经济法上的特征，其责任性质应为经济法责任。第4部分：惩罚性赔偿在我国商品房销售欺诈中的适用。本章在剖析了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于惩罚性赔偿的规定的基础上，指出了其规定存在的缺陷：(1)没有明确购房者的消费者地位，(2)惩罚性赔偿的适用范围过于狭窄，(3)惩罚性赔偿数额的规定过于弹性，赋予了法官过度的自由裁量权，(4)《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定的“故意隐瞒”中的“故意”很难认定，其举证责任没有明确。最后对惩罚性赔偿制度在商品房销售欺诈中的适用提出了自己的设想：(1)明确惩罚性赔偿制度适用的法律依据；(2)拓宽惩罚性赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，对欺诈行为采取列举法和概括法并存的方式，既要列举几种典型的欺诈行为，便于直接参照适用，又要对商品房销售中的欺诈行为作出一般性的高度概括与归纳；(3)明确故意欺诈中“故意”的证明责任；规定商品房开发企业负有证明的责任并履行特定的法定告知义务；(4)调整惩罚性赔偿金数额的计算方法。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 前言
• 第一部分 商品房销售及其欺诈
• 一、商品房的概念
• （一） 商品房的经济学释义
• （二） 商品房的法学释义
• 二、商品房销售的内涵
• 三、商品房销售欺诈的基本理论
• （一） 欺诈的概念
• （二） 商品房销售欺诈的概念和特征
• （三） 商品房销售欺诈的法律构成要件
• 四、商品房销售典型欺诈行为的法律分析
• （一） 广告欺诈
• （二） 质量欺诈
• （三） 面积欺诈
• （四） 交付欺诈
• （五） 产权欺诈
• （六） 价格欺诈
• 五、商品房销售欺诈的社会危害分析
• （一） 商品房销售欺诈恶化整个经济环境
• （二） 商品房销售欺诈违背市场经济的基本商业道德要求
• 第二部分 欺诈的法律规制
• 一、民事欺诈的法律效力
• （一） 英美法系和大陆法系国家基本采用撤销主义
• （二） 我国《民法通则》将民事欺诈视为无效法律行为
• （三） 《合同法》对民事欺诈采用撤销主义和无效主义相结合
• 二、民事欺诈之法律责任
• （一） 合同无效的法律后果
• （二） 撤销权行使的法律后果
• （三） 惩罚性赔偿
• （四） 商品房销售欺诈的法律后果
• 三、民法对商品房买卖关系调整的局限性
• （一） 民法的平等保护会导致实际的不公平
• （二） 民法的补偿性责任方式不利于防止商品房销售欺诈
• 四、应该由《消法》调整商品房销售欺诈行为
• （一） 适用《消法》的理由
• （二） 适用惩罚性赔偿的的优势
• 第三部分 惩罚性赔偿制度的解读
• 一、国内外惩罚性赔偿制度评析
• 二、惩罚性赔偿责任的性质
• （一） 惩罚性赔偿责任性质的不同认识
• （二） 惩罚性赔偿作为民事责任的不合理
• （三） 惩罚性赔偿责任应为经济法责任
• 第四部分 惩罚性赔偿在我国商品房销售欺诈中的适用
• 一、《解释》中关于惩罚性赔偿的规定
• （一） 先卖后抵的行为
• （二） 一房多卖的行为
• （三） 出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的行为
• （四） 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的行为
• （五） 出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋事实的行为
• 二、对《解释》所规定的惩罚性损害赔偿的法律思考
• 三、惩罚性赔偿制度在商品房销售欺诈中适用的完善
• （一） 首先应当解决法律依据问题
• （二） 扩大惩罚性赔偿在商品房买卖合同纠纷中的适用范围
• （三） 故意的证明
• （四） 惩罚性赔偿金数额的计算
• 结语
• 参考文献