城市土地使用权出让价格的预测研究

论文摘要

随着我国土地使用制度改革的力度不断加大,土地市场逐渐完善,城市土地出让价格更加接近市场价格。招标、拍卖、挂牌的出让方式越来越广泛地被采用,加剧了土地出让市场的竞争性。对城市土地出让价格进行准确、客观的预测对政府和房地产开发商都具有重要意义。本文研究的是城市内特定宗地的出让价格发展趋势,并预测未来的宗地出让价格。本文是在基准地价系数修正法的基础上,结合灰色预测理论的GM(1,1)模型,对未来时期的城市土地出让价格进行预测。基准地价系数修正法通过对基准地价进行年期修正、期日修正、容积率修正及区域和个别因素修正来取得待估宗地的价格。为了取得未来的地价指数,本文根据以往的平均地价历史数据的时间序列,运用GM(1,1)模型,模拟平均地价发展趋势,预测未来的平均地价。再由平均地价计算出未来的地价指数,以便对基准地价进行期日修正,进而实现了对土地出让价格的中长期预测。在容积率修正过程中,本文运用回归拟合的方式建立了容积率与地价的相关函数,得出容积率修正系数。本文以天津市中心城区某宗Ⅶ级商业用地的土地出让价格预测为例,先根据天津市中心城区Ⅶ级商业用地各季度平均地价,运用灰色预测法得到平均地价的预测模型。经过检验,该模型符合精度要求,可以用其预测平均地价,并由此求得地价指数。本文还运用对数函数对容积率和地价的关系进行拟合,求得容积率修正系数。然后,通过对天津市中心城区的基准地价进行修正,预测出了该宗土地2008年各季度的出让价格。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究的目的和意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 国外研究现状
• 1.3.2 国内研究现状
• 1.4 本文研究方法和思路
• 第二章 土地价格的理论基础及影响因素
• 2.1 土地的概念
• 2.2 西方经济学中的地租地价理论
• 2.2.1 西方古典经济学家的地租地价理论
• 2.2.2 西方庸俗经济学家的地租地价理论
• 2.2.3 西方新古典主义的地租地价理论
• 2.2.4 现代西方经济学的地租地价理论
• 2.3 马克思主义地租地价理论
• 2.3.1 地租的定义
• 2.3.2 级差地租
• 2.3.3 绝对地租
• 2.3.4 垄断地租
• 2.3.5 地价理论
• 2.4 土地价格的特点、分类及影响因素
• 2.4.1 土地价格的特点
• 2.4.2 土地价格的分类
• 2.4.3 土地价格的影响因素
• 第三章 我国的城市土地使用权出让管理
• 3.1 城市土地使用权出让概述
• 3.1.1 城市土地使用权出让的含义
• 3.1.2 城市土地使用权出让的特征
• 3.2 我国城市土地使用权出让的方式
• 3.2.1 城市土地使用出让基本原则
• 3.2.2 城市土地使用权出让的主要方式
• 3.2.3 城市土地使用权出让方式的比较
• 3.3 土地出让金的性质和特征
• 3.3.1 土地出让金的性质
• 3.3.2 土地出让金的特征
• 第四章 城市土地出让价格预测模型
• 4.1 土地出让价格的测算步骤
• 4.1.1 基准地价系数修正法的概念
• 4.1.2 基准地价系数修正法估价的步骤
• 4.2 地价指数
• 4.2.1 地价指数的含义与分类
• 4.2.2 编制地价指数的技术路线
• 4.2.3 地价指数的特性与功能
• 4.3 灰色预测理论
• 4.3.1 灰色理论概述
• 4.3.2 GM（1，1）模型
• 第五章 天津市中心城区某宗土地出让价格预测
• 结束语
• 参考文献
• 发表论文和参加科研情况说明
• 致谢