我国城市住宅用地增值研究

论文摘要

土地是人类生存和发展最基本的物质条件。自20世纪90年代以来,由于城市化进程的加快,城市人口迅速增长,城市居民对土地的需求不断增加,土地的稀缺性表现得越来越突出,以至于城市土地的价值呈现出不可逆转的增长趋势。土地增值有效地促进了土地的节约、集约利用和房地产市场的协调发展,与此同时也带来一系列复杂的问题,如基准地价如何更新、土地增值税征收标准如何制定以及土地增值收益如何在中央和地方之间分配,等等。因此,正确地认识土地增值,掌握科学的土地增值评判方法,对于制定合理的土地增值收益分配政策、促进土地的合理流转、规范土地市场和防止国有土地资产流失具有重要的意义。城市土地的功能决定了其用途的多样性,住宅用地也因其功能的重要性在城市用地中所占的比例最大。同时,住宅产业作为我国新的经济增长点和消费热点,其运行态势对国民经济的正常运行有着重要影响,在今后相当长的时期内,住宅市场仍将保持增长的态势。本文选择城市住宅用地作为研究对象,也正是由于它可以体现出土地增值的重要特性。本文以劳动价值论和效用价值论为理论基础,综合了西方经济学、政治经济学、公共经济学、土地经济学、城市经济学和计量经济学等多门学科的研究成果,采用文献分析、规范分析、实证分析、定性分析和定量分析的研究方法,从土地价值与价格、土地增值过程、土地增值影响因素、土地增值模型等四个方面对城市住宅用地增值理论进行了深入仔细的研究,主要内容如下:(1)结合劳动价值论和效用价值论的观点,界定了城市住宅用地价值的含义;根据住宅用地的特点和住宅用地物品属性,将城市住宅用地价值进行分类;运用价格和价值理论,分析了城市住宅用地价格和价值之间的关系。(2)根据住宅用地增值的概念和特点,研究了住宅用地的增值过程,划分了住宅用地的增值周期;对住宅用地的不同增值周期进行比较,找出最能反映城市住宅用地价值变化的周期作为本文研究的参照周期。(3)归纳了影响城市住宅用地增值的影响因素,并且对各种因素进行分析,包括各种影响因素与住宅用地价值正负相关性的分析和影响同一类价值的不同因素之间的相关性分析以及住宅用地不同种类价值之间相关性的分析。(4)选择模糊综合评判模型作为城市住宅用地增值定量分析模型,在综合评判中采用了新的权重确定方法和评分标准,有效地克服了人的心理影响所产生的主观臆断,增强了评判结果的说服力和准确性。(5)以深圳为例进行实证分析,即城市住宅用地增值综合评判模型的实证分析,目的在于考察城市住宅用地增值趋势、城市住宅用地增值综合评判模型的实用性以及采用新的方法对评判结果产生的影响。(6)对实证分析的结果进行了讨论。首先选择了与住宅用地增值综合评判结果相一致的指标,找出相对稳定的影响因素;然后以综合评判得分作为因变量,仍以选定的指标作为自变量,建立了城市住宅用地增值的多元线性回归模型;最后对城市基准地价更新以及土地增值税税率标准等政策提出合理化建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 课题研究的背景、目的和意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 问题的提出
• 1.1.3 研究的目的和意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.2.3 文献评述
• 1.3 研究对象、内容和研究方法
• 1.3.1 研究对象
• 1.3.2 主要研究内容及其逻辑框架
• 1.3.3 研究方法和技术路线
• 第2章 城市住宅用地的价值与价格
• 2.1 相关理论
• 2.1.1 劳动价值论与效用价值论
• 2.1.2 公共物品理论
• 2.1.3 地租与地价理论
• 2.2 关于城市住宅用地的价值
• 2.2.1 城市住宅用地的特点及物品属性
• 2.2.2 城市住宅用地价值的含义和特点
• 2.2.3 城市住宅用地价值的分类
• 2.3 关于城市住宅用地的价格
• 2.3.1 城市住宅用地的地租和地价
• 2.3.2 城市住宅用地价格的形成机制
• 2.3.3 城市住宅用地价格与价值的关系
• 2.4 本章小结
• 第3章 城市住宅用地增值过程分析
• 3.1 住宅用地增值的含义、特点、过程
• 3.1.1 住宅用地增值的含义和特点
• 3.1.2 住宅用地的增值过程和周期
• 3.2 从城市规划到土地出让前的增值过程分析
• 3.2.1 城市规划与增值
• 3.2.2 土地收购与增值
• 3.2.3 土地开发与增值
• 3.2.4 土地储备与增值
• 3.3 土地出让阶段的增值过程分析
• 3.3.1 土地使用权有偿出让
• 3.3.2 不同出让方式下地价的形成机制
• 3.3.3 土地有偿出让方式下的增值
• 3.4 从土地出让到新房出售的增值过程分析
• 3.4.1 设计阶段的增值
• 3.4.2 采购阶段的增值
• 3.4.3 施工阶段的增值
• 3.4.4 竣工阶段的增值
• 3.4.5 销售阶段的增值
• 3.5 新房出售以后的增值过程分析
• 3.5.1 使用阶段的增值
• 3.5.2 再流转阶段的增值
• 3.6 住宅用地增值周期的比较和选择
• 3.6.1 增值周期的比较
• 3.6.2 增值周期的选择
• 3.7 本章小结
• 第4章 城市住宅用地增值影响因素分析
• 4.1 增值过程中的主要影响因素
• 4.1.1 从城市规划到土地出让前的主要影响因素
• 4.1.2 土地出让阶段的主要影响因素
• 4.1.3 从土地出让到新房出售的主要影响因素
• 4.1.4 新房出售以后的主要影响因素
• 4.2 社会因素
• 4.2.1 使用价值增值影响因素
• 4.2.2 人文价值增值影响因素
• 4.2.3 景观价值增值影响因素
• 4.3 环境因素
• 4.4 经济因素
• 4.4.1 资源价值增值影响因素
• 4.4.2 区位价值增值影响因素
• 4.4.3 时间价值增值影响因素
• 4.4.4 市场价值增值影响因素
• 4.4.5 投资价值增值影响因素
• 4.5 因素分析
• 4.5.1 正负相关性分析
• 4.5.2 因素之间的相互关系
• 4.6 本章小结
• 第5章 城市住宅用地增值模型研究
• 5.1 常用模型分析
• 5.1.1 多元线性回归模型
• 5.1.2 交通成本模型
• 5.1.3 特征价格模型
• 5.1.4 模型的适用性分析
• 5.2 模糊综合评判模型
• 5.2.1 模型介绍
• 5.2.2 模型改进
• 5.3 城市住宅用地增值评判模型的建立
• 5.3.1 确定综合评判指标体系
• 5.3.2 确定指标权重
• 5.3.3 确定评分标准
• 5.4 本章小结
• 第6章 实证分析
• 6.1 原始数据及来源
• 6.2 深圳住宅用地增值综合评判
• 6.2.1 模型改进前深圳住宅用地价值综合评判
• 6.2.2 模型改进后深圳住宅用地增值综合评判
• 6.3 结果讨论
• 6.3.1 模型改进前后结果比较
• 6.3.2 综合评判结果讨论
• 6.3.3 相关政策的讨论
• 6.4 本章小结
• 结论
• 参考文献
• 附录
• 攻读博士学位期间发表的学术论文
• 致谢
• 个人简历