徐州市铜山区天力房产测绘制图有限公司江苏省徐州市221100
摘要：房产登记测量是房产业各项工作得以开展的重要基础，在整个地产行业中房产登记测量具有非常重要的地位。因此在实际工作中，需要对房产登记测量工作给予充分的重视，并进一步扩大房产登记测量的领域和规范性，全面提高相关人员的专业素质，从而为房产购买者提供重要的参考依据。本文针对房产测量中常见测量技术及问题进行分析，以供参考。
关键词：房产测量；技术问题
引言
房地产业的不断发展，不断提高计量规则和有关规定，代表“房产测量标准的房产”，维持房地产市场，规范商品房销售的销售面积和提高精度和减少纠纷发挥了作用不容忽视。但在实际应用中仍存在着一些问题，严重影响了房地产业的可持续发展，提高了计量精度和准确性成为房地产开发的重中之重
1房产测量的重要性
1.1房屋权属证书发放方面
房屋权属证书发放时是房产测量的主要工作，其主要对每户居民所拥有的房屋权属范围进行了规划。经过相应房屋产权证明及过户登记，可明确相应房屋产权的法律效力，从而为社会主义房屋管理提供法律依据。在这个基础上，通过房产登记管理也可以为城镇地理信息房产管理系统的进一步完善提供依据。
1.2城镇规划方面
为了保证城市房产管理、住宅建设可以符合社会主义现代化建设需求，在实际房产管理过程中，城镇房产管理机构及其规划建设人员应依据区域特征，全面了解房产的权属及运行现状，从而为房产的合理控制及有效规范提供依据。而通过房产测量，可以为城镇房地产管理提供基础数据信息，从而在保证房屋、土地资源的合理调配的同时，也可以为城市旧城区住宅建设的更新改建提供数据支持。
2房产测量技术及其应用
2.1GIS测量技术
GIS系统中，其依托于计算机软件和硬件技术，依据空间分布和地理坐标来对各种资源信息和环境参数按一定格式和分类进行输入、处理、存贮和输出，更好的满足人机交互信息系统。GIS系统作为地理信息处理的工具，能够对多要素数据进行操作和综合分析，并以图形、图像和数字等形式将所需要的信息输出出来，实现了房产登记测量信息的数字化、可视化和直观化，能够利用动车图像将复杂的施工过程描绘出来，从而为房产管理工作提供信息和可视化的支持。
2.2房产数字化测图技术
随着数字化信息技术的快速发展，在房产测量过程中，应该充分利用数字化测图技术，同时通过计算机数字化软件对生成的图像进行数据处理和编辑。在具体操作过程中，需要对房产信息进行收集整理，然后拟定设计方案，同时进行实地踏勘，以保证测量数据的有效性。在房产调查工作后，需要进行房产信息的采集，将采集到的信息输入到计算机终端，然后利用数字化软件对数据进行编辑和处理，形成房产图，这一系列的工作都是通过数字化技术完成的，不仅提高了工作效率，同时也最大程度地保证了数据信息的准确性。
2.3GPS-RTK技术
在房产登记测量中的应用RTK测量技术是比较常用的GPS测量方法，测量过程受环境干扰较小，所以在野外测量定位中应用比较广泛，可以获得较高的精度，对于提高测量作业效率和测量的精度十分有利。基于载波相位观测值实施动态定位技术基础上发展起来的RTK定位技术，对于在测量指定坐标系总的三维定位结果能够及时提供测量站点。在使用RTK测量技术的过程中，观测后的数据以及测量站的具体信息是以数据链的形式进行传输的，基准站获取信息后传递给流动站，流动站对于接收到的数据信息还会进行实时差分处理，对于数据信息进行精准定位。在利用RTK技术采集信息过程中，其全部为数字化，并经过软件简单处理后，能够直接对电子地图进行输出，能够更好的满足房产登记测量的要求。
3房产测量中常见问题分析
3.1房产测量误差
误差是房产测量中常见的问题之一。错误的原因是多方面的，通常是人或房产测量设备的因素。首先，工作人员的工作错误会出现错误。近年来，房地产房产测量行业杠杆率的上升，导致专业房产测量技术人员的缺乏和房产测量误差。例如，工作人员对图纸的研究没有深入，粗心造成错误，导致数据不准确，容易导致财产区域的偏差。同时，在计算数据的过程中，对数据计算错误和处理不当将会影响到房屋调查的准确性。其次是开发商通过非法手段引起建筑面积的偏差，主要是在施工过程中，未经规划部门的允许，设计变更发生纠纷。
3.2对称边长的不均匀
房产测量建筑房产测量时，由于房产测量误差的原因导致房屋建筑的质量问题，在这个过程中或有设计变化因素，如墙之前和之后，左派和右派山墙的建筑图纸应该等于不平等的条件，使房屋的规定在设计成不规则的多边形。在这种情况下，需要对房产测量数据进行处理，然后绘制和计算。误差不超过对数据长度的公差，应再次进行现场房产测量，检查房产测量误差的数据是否一致，如果不一致，应根据房产测量面积的图纸和计算结果。
3.3检定仪器和棱镜常数问题
随着我国对房产测量准确性要求不断的提高，对房产实施测量的时候一般会采用常用的一体化数字测量方式。在实施测量工作的时候选用经过自身部门检验合格的仪器实施测量工作。通常会选用全站型电子速测仪，它可以实现对测距仪加乘数和乘常数的测量。在房产测量的碎步测图过程中由于距离比较近，仪器乘常数一般都是忽略不计的。然而，对于加常数是应该考虑在内的，在测量工作中使用的拓普全站型电子速测设备，通常不会发生误差的问题。所以需要量棱静系数设置为零，一般设备出厂之后棱静的设置属于正确的常熟。
4房屋房产测量常见问题的解决方式
4.1建立高质量的房产测量团队
首先，加强房产测量人员职业技能培训，使其掌握自己的业务，非常熟练房产测量工具的使用，以确保房产测量工作的顺利进行。然后，制定和实施严格的内部管理制度，提高房产测量从业者的职业道德。房产测量单位必须了解房产测量成果对开发人员、购买者以及其自身的重要性，因此房产测量单位的精度保障，确保每一项房产测量成果符合国家规定的标准。
4.2加强对房产测量工作的管理
管理工作需要在许多方面进行，第一，要加强对房产测量仪器的管理。项目经理根据工程实践的需要，引进先进的房产测量仪器，并严格按照标准使用，避免造成房产测量质量低。在房产维护过程中，配备了专业仪器并根据有关规定操作，避免操作不当造成仪器的损害。特别是在当今的经济和技术时代，为了谋求自身的长远发展，管理者需要用长远的眼光看，重视技术基础设施投资。
4.3仪器的检查和棱镜的常数要求
目前，我国相关的测量技术不断的创新，对于仪器的精准度也在逐渐的提高。房屋测量需要一定的精密性与精细化。所以，对于房产测量工作应该使用统一内外界的一体化数字房产测量技术。需要具有相应资质的部门对仪器进行统一的标准规范。例如使用全站仪设备进行测量的时候，要对测距仪的加常数和乘常数两个相关常数数据进行设置。在房屋测量的同时还要对棱镜的最大限度的依靠在房屋的一角，不能对房屋的角点与棱镜中心实现完全的成和，从而造成收集的坐标位置时棱镜的中心坐标不是房屋的角点位置。
结束语
建筑物的房产测量具有显著影响房地产的发展，关系到民生，一旦出现房产测量问题，不仅会损害人民的利益，但也有负面影响建筑房产测量部门，会导致纠纷，甚至影响社会稳定与和谐。通过分析，得出建筑房产测量问题的原因主要是人为因素和代理合同因素，需要进行补救，采取有效措施，为实际房产测量作业提供帮助。
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