商品房买卖契约中开发商保留产权的制度分析

论文摘要

本文将被开发商保留了部分共有资源产权的商品房买卖契约定义为不完全契约,通过梳理产权理论、契约理论、个体知识与共同知识形成理论、制度变迁理论;整理国家层面以及地方层面的相关政策及法律法规;建立基于不完全信息古诺模型的开发商、小区业主博弈模型,分析得出了该不完全契约形成的最大原因是地方政府的态度的结论。并以此为基础,进一步建立地方政府行为决策模型,验证了地方政府的经济性和最大利益偏好决定了其在小区共有资源及其收益的争夺过程中将会更多的支持开发商而不是小区业主。最后,作者还根据自己的理解给出了可以促使该不完全契约向完全契约方向发展的各方的角色可能演进过程和推动这种演进的一些建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 目录
• 图表清单
• 1 引言
• 1.1 本文的现实背景
• 1.1.1 典型案例
• 1.1.2 案例说明问题简析
• 1.2 相关概念界定
• 1.3 本文目的、研究方法、框架5
• 2 相关理论综述
• 2.1 契约理论
• 2.2 产权的形成及相关理论
• 2.2.1 产权的形成
• 2.2.2 产权的分类和效率
• 2.3 个体知识形成与共同知识演化
• 2.3.1 个体学习能力及知识形成
• 2.3.2 个体间互动及共同知识形成
• 2.4 制度的形成及变迁
• 2.4.1 制度的相关概念
• 2.4.2 基于中国社会的制度变迁理论
• 3 不完全契约形成及发展
• 3.1 不完全契约的形成
• 3.2 不完全契约所处环境
• 3.2.1 现实环境简述
• 3.2.2 政策环境梳理
• 3.2.2.1 国家层面的法律法规
• 3.3.2.2 地方层面的法规规章
• 3.3.2.3 发现的问题
• 3.3 不完全契约的发展
• 3.3.1 不完全契约中的业主行为分析
• 3.3.1.1 个体业主形成“要求界定共有资源权属并获得相应权益”的知识的过程
• 3.3.1.2 业主形成“界定共有资源权属并获得相应权益”的共同知识的过程
• 3.3.2 不完全契约中的开发商的行为分析
• 3.4 小结
• 4 不完全契约条件下的博弈模型
• 4.1 定性说明
• 4.1.1 博弈相关概念
• 4.1.2 不完全信息古诺模型
• 4.2 基于不完全信息古诺模型的开发商业主博弈
• 4.3 小区业主以及开发商的成本分析
• 4.4 小结
• 5 地方政府行为决策分析
• 5.1 地方政府职能及行为的定性分析
• 5.1.1 基于国家理论分析地方政府的职能
• 5.1.2 我们现阶段地方政府职能及其影响因素分析
• 5.1.3 本决策模型中地方政府的行为假设
• 5.2 地方政府行为决策模型
• 5.2.1 地方政府行为决策的静态分析
• 5.2.2 地方政府行为决策的动态分析
• 5.3 小结
• 6 理想条件下不完全契约的演进及制度变迁
• 6.1 开发商、业主、地方政府的个体角色演进
• 6.1.1 开发商角色的演进
• 6.1.2 小区业主角色的演进
• 6.1.3 地方政府角色的演进
• 6.1.4 不完全契约的逐步完善
• 6.2 促使不完全契约向完全契约演进的一些建议
• 6.2.1 地方政府应该从制度上进行改革根本改变业主的弱势地位
• 6.2.2 作为弱势博弈方的业主应该着力增强自身的能力
• 6.2.3 规范开发商的行为
• 7 结束语
• 7.1 结论
• 7.2 有待继续探讨的问题
• 致谢
• 参考文献