物业税的发展衍变和经验启示

论文摘要

自从福利分房制度于1998年结束住房市场化得以全面实施以来,房地产市场在我国的发展走上了快车道。由于房地产业在我国城市化进程中发展空间巨大,并且可以带动多个上下游相关产业,因此在我国国民经济发展中,其GDP助推器角色得以迅速固化。但问题是,在近年来房地产业高速发展的同时,大量的与其密切相关的经济社会问题开始显露,比如房地产税收调控的乏力、地方政府的土地财政依赖、城市建设侵占农业耕地等等。针对上述问题,许多研究结论均将症结指向我国房地产税费体系存在的保有税费效力缺失为主的弊端。继而,现行房地产保有税费体系地改革,屡屡引起社会的广泛关注,其中出现了不少类似以开征物业税和优化房地产税收体系为主要内容的建议性方案。然而,有关的建议无论是从理论上还是实践上都证明不可行,究其根源就是我国各界对物业税的定义、本质、征税对象、操作惯例、保障措施等还存在明显的争议,有一些甚至是误解。文章首先现代物业税的发源地——西方发达国家入手,深入研究并明确界定物业税。同时,再辅以对多个发达国家和地区物业税税收制度相对详尽的介绍。然后,通过对整体多数发国家物业税数据额的深入分析,包括对香港这样一个继承了西方物业税税制但国土制度与大陆相同的地区物业税制度的综合研究,得出重要结论:改革我国现有房地产税费制度,创立全新的物业税征管制度,配以完善的法律法规制度,是我国融入世界经济潮流的必然之举。接下来,文章深入研究了物业税在中国几千年历史上的案例和经验,包括民国期间和中国人民共和国建国后物业税制度的衍变和发展。通过对我国房地产税收制度弊端的分析,再次得出了重要结论:改革我国现有房地产税费制度,创立全新的物业税征管制度,配以完善的法律法规制度,是解决我国房地产市场和政府财政收入诸多问题中行之有效的办法。最后,文章综合国际物业税征收经验和我国自身的物业税探索成果,指出了我国物业税征税对象、税率、评估计征制度、免税范围应该坚持的基本原则,和应该采取的具体措施,也包括完善物业税征收制度所需要关注的其他重点工作。论文同时还评估到合理的物业税征收标准、长效住房保障制度和科学的房地产评估体系等是完善物业税税制体系,促进房地产市场健康发展的关键影响因素。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 1 绪论
• 1.1 研究问题的提出
• 1.1.1 商品住宅市场的发展历程
• 1.1.2 房地产税费体系问题简述
• 1.1.3 本文的研究主题
• 1.2 物业税理论基础及国内外文献简述
• 1.2.1 理论基础：受益论和新论
• 1.2.2 理论基础：资源配置论和调节收入分配论
• 1.2.3 国外及非大陆地区文献简述
• 1.2.4 大陆地区文献简述
• 1.3 本文研究的内容、方法与意义
• 1.3.1 研究内容与研究方法
• 1.3.2 理论与实践意义
• 1.4 论文的创新与研究框架
• 1.4.1 论文的创新
• 1.4.2 研究框架
• 2 物业税的国际简史与经验启示
• 2.1 物业税的发展史及物业税本质
• 2.1.1 物业税的起源与发展简史
• 2.1.2 现代物业税的基本定义
• 2.1.3 物业税的本质特性
• 2.2 主要国家物业税征收制度介绍
• 2.2.1 美国物业税制度简介
• 2.2.2 英国物业税征收简介
• 2.2.3 日本物业税征收简介
• 2.2.4 加拿大物业税制度简介
• 2.2.5 澳大利亚物业税制度简介
• 2.2.6 德国物业税制度简介
• 2.3 国际（地区）经验启示
• 2.3.1 香港房地产保有税费制度启示
• 2.3.2 国际物业税（财产税）征收经验
• 2.4 英格兰柴郡市政税案例
• 2.4.1 东柴郡市政税简介
• 2.4.2 东柴郡2011-2012 市政税计征
• 3 物业税在我国的发展衍变
• 3.1 新中国成立前的物业税收制度
• 3.1.1 我国古代物业税收制度
• 3.1.2 我国近代物业税收制度
• 3.2 新中国成立后的物业税收制度
• 3.2.1 改革开放之前的物业税收制度
• 3.2.2 分税制改革之前的物业税收制度
• 3.2.3 分税制改革之后的物业税收制度
• 3.3 我国现行房地产税收体系的主要弊端
• 3.4 我国开征现代意义物业税的益处
• 3.4.1 扩大税基、完善税制
• 3.4.2 促进社会财富分配公平
• 3.4.3 稳定地方财政、统一财权事权
• 4 国际国内物业税征管经验的指导意义
• 4.1 征税对象启示
• 4.2 税率指导意义
• 4.3 评估计征基准启示
• 4.4 免征范围指导意义
• 4.5 完善物业税制度的其它要求
• 4.5.1 物业税使命和物业税申报
• 4.5.2 全方位的税源监控系统
• 4.5.3 加速物业及物业税立法
• 5 结论及建议
• 5.1 主要结论
• 5.2 不足之处
• 5.3 政策建议
• 5.3.1 内涵性建议
• 5.3.2 外延性建议
• 致谢
• 参考文献
• 附录
• A 作者在攻读硕士学位期间发表的论文目录
• B 重庆版房产税
• C 上海版房产税