建设用地使用权期限制度研究

论文摘要

《中华人民共和国物权法》在历经14年的讨论与争议、经全国人大七次正式审议后,于2007年3月16日在全国人民代表大会第五次会议中通过,并于当年10月1日在全国范围内施行。应当说《物权法》的出台具有积极地意义,其提出要平等保护国家、集体和私人的物权,是在法律层面上对于公民私权的重视与维护理念的加强,这在我国法律发展史上是重大的历史性进步。《物权法》专章规定了国有土地建设用地使用权制度,其中,对于建设用地使用权期限届满后的处理给出了意见。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,按照法律、行政法规的规定办理。此法条将建设用地分为了住宅建设用地和非住宅建设用地,对于其期限届满后的处理分别予以不同的规定。对于住宅建设用地,在期限届满后予以自动续期。应当说,该法条规定的内容对于广大公民来说,有着极其重大的意义,这意味着住宅建设用地使用权在70年期限届满后,不存在房屋被无偿收归国有的问题。但是,如果我们仔细分析,却会发现该法条仍存在许多值得我们去思考、追问的问题。比如：自动续期是否意味着届时不需要办理任何手续就可以实现?是无偿使用建设用地还是仍要缴纳土地出让金,或者采用其他方式予以使用?续期的时间如何确定?对于混合性住房的建设用地使用权到期后如何处理?“住改商”用房的性质如何界定,到期后如何区分?这些都是需要法律上加以明确的问题。但是,我们的《物权法》并没有提及。而且,对于非住宅建设用地的届期,采用的是有约定按约定,没有约定或者约定不明确的则按照法律规定的办理,这种态度是不负责的且没有太大意义。因为在实践中法律的规定其实是确定的：当期限届满.申请人申请未获得其批准时,则建筑物归国家无偿取得。但是无偿取得的理由是什么,是强制性的还是符合法律规定的?对这些问题的疑问,激发了笔者的兴趣并以此做为笔者的研究主题,以期为我国建设用地使用权期限制度的完善能提出自己的建议和相应的观点,毕竟建设用地使用权的期限届满问题会涉及到几乎所有有房产的人们,包括笔者自己。对于此问题无论在立法上还是执法、司法上的能给予解决,这些都是我们所期望的。本文共分为五部分,约3.2万余字。第一部分,着重就我国现行的有关建设用地使用权期限制度的相关法律规定进行论述,为本文后几部分的论证作理论上、法律上的铺垫。我国现行的建设用地使用权期限的法律规定主要有《物权法》第149条关于住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权在期限届满后的处理办法,《城市房地产管理法》第21、22条也分别予以了规定,另外《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40、41、42条等都有相应的法律规定。第二部分,提出了建设用地使用权期限届满面临的难题,这些难题是确定的且以现行的法律规定所无法解决的。比如：建设用地使用权的续期问题,到期后是否缴费、或者如何缴费问题,对于混合性用房和“住改商”没有相应的规定以致我们面对问题时无章可循、无法可依,而且对于非住宅建设用地使用权到期后地上建筑物归国家无偿取得不公平不合理等等问题。另外,该章中提出了目前在建设用地的使用权在权利行事过程中出现的种种问题,这些表现在行政机关在面临土地使用权出让合同时显示出其特有的“尊贵”地位而非平等主体间的公平协商,而司法机关在面临相应出让合同问题解决问题时也时民行不分,没有真正依法办事或者说无法可依,这就必然造成实践中的混乱。因此,对此的简要叙述对下文中的具体解决该问题提供一种前提。第三部分.对于建设用地使用权的简介,本章中分类介绍建设用地使用权的发展、概念、性质、与相关概念的区分、取得方式等等,比较全面的了解建设用地使用权,通过介绍提出我们的建设用地使用权期限制度需要完善。建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。其性质属于物权中的用益物权,与土地使用权和地上权有着明显的区别,而且其取得方式目前在中国主要是出让和划拨方式取得,而租赁方式则较少,但笔者认为应当将租赁方式作为主要的取得建设用地使用权的主要方式,与出让和划拨方式相结合,以不断完善我国的建设用地使用权期限制度。第四部分,为完善建设用地使用权期限制度应当遵循的基本原则,本章的原则笔者主张应当遵守五大原则：坚持土地公有制原则,这是我国基本的土地制度,决不可以改变；土地所有权与土地使用权的相分离的原则；合理用地与保护耕地原则,实现可持续发展；坚持地上物与土地的二元主义为原则；保护建筑用地使用权人的合法权益的原则。这五大原则的贯彻执行,能够为解决建设用地使用权期限届满面临的难题提供正确的方向。第五部分,是建设用地使用权期限制度的提出,对解决建设用地使用权期限届满引起的问题提出了改善的方案。1.住宅建设用地使用权期限届满,笔者提出了业主民主自治管理模式建立,以充分发挥业主的主观意愿；对于缴费及续期,建议推行年租制予以解决；对于混合型房产则分不同情况给予续期或不续期处理；2.非住宅建设用地使用权期限届满后,地上有建筑物的,赋予建筑物所有权人续期请求权和购买请求权,以保护其合法的权益；3.对于出让土地,要减少行政性色彩,推行土地基金制度,允许实现中期续约(即在土地出让中期实现续约,以提高用地的价值性,防止房地产价值的下降)；4.大力推广国有土地租赁制度,实现土地租赁制度与出让、划拨制度的有效结合,笔者建议延长土地租赁的期限,统一租赁合同；对于不宜采取拍卖、招标的土地,可考虑采用变动地租年租制,应当允许土地承租人可以购买政府在一定期限内的地租收益权；土地租赁与出让划拨方式结合,构建更合理的土地使用权制度。最后是小结,对全文予以总述。笔者认为我们在充分借鉴大陆法系和英美法系以及香港地区先进的法律制度上,会有真正符合中国自己的土地使用制度。这种制度是充分符合我国现实的,即能放映时代潮流又具有中国特色,既体现先进法律理念又具有实际可操作性,既有利于维护土地的私权又有利于土地的宏观管理的新型的建设用地使用权期限制度。本文在写作过程中,主要运用了理论联系实践、概念分析法、国内外的法律制度的比较分析、历史与现实分析等研究方法,为文章的写作提供了比较好的方向。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 一、我国当前有关建设用地使用权期限制度的相关法律规定
• 二、建设用地使用权期限届满面临的难题
• （一） 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期
• （二） 对于非住宅建设用地使用权期限届满后处理的规定
• 三、建设用地使用权的简介
• （一） 我国国有土地使用制度的发展阶段
• （二） 建设用地使用权的概念与性质
• （三） 区分建设用地使用权与土地使用权、地上权
• （四） 建设用地使用权的取得方式
• 四、完善建设用地使用权期限制度应当遵循的基本原则
• （一） 坚持土地公有原则
• （二） 土地所有权与土地使用权分离原则
• （三） 合理用地与保护耕地原则,实行可持续发展
• （四） 坚持地上物与土地的二元主义为原则
• （五） 保障建设用地使用权人的合法权益原则
• 五、对建设用地使用权期限届满引起法律问题的建议
• （一） 对于住宅建设用地使用权期限届满产生问题的解决
• （二） 非住宅建设用地使用权期限届满后地上建筑物的归属问题
• （三） 在出让制度中减少行政性色彩,推行"土地基金制度",允许在使用期限中期续约
• （四） 大力推广国有土地租赁制度,实现土地租赁制度与出让、划拨制度的有效结合
• 小结
• 致谢
• 参考文献