可改造商业地产项目再销售定价与案例研究

论文摘要

商业地产从其诞生到发展都没有掀起大风大浪,因为其相对专业的高难度,使得无论是参与其中的开发者、抑或是以其谋生的中介公司,甚至于投入其中的投资者以及相依相偎的经营者都在或进或退中举步维艰。目前商业地产现状是极大的空置率与开发相对不足并存,经营结构不合理遍布全国。不管商业地产发展的出路如何,但对于商业地产空置问题的思考和处理是中国商业地产发展道路上关键的一环。解决商业地产空置问题最好的办法是对空置物业进行改造。“可改造商业”是指在商业物业中因前期设计规划中的不足导致无法经营但对物业设施和经营方向的调整可以顺利产生较高经济和社会价值的物业。通过对可改造商业形成原因、发展背景以及自身的投资价值等因素评估可改造商业的真实价值,有针对性的对该类物业进行改造设计,达到重新销售和经营目标,既可以减少资源浪费又可以真正发挥商业物业用途,是在土地资源越来越稀缺的今天,商业地产发展效益最快,最环保的操作方式。我们在讨论可改造商业成功的可行性时,不仅仅只是发现其投资价值,还必须遵循一定的改造原则和改造方法才能保证顺利实现再销售的可能。而其中最重要的改造就是对物业硬件设施与合理经营方面的改造,一旦硬件设施改造不能与合理经营配套,那理论上的可执行还是不具有可操作性,因此文中对于项目改造将重点讨论改造原则和方法。可改造物业的形成原因和改造动机相对复杂,投资回报是最受关注的,而可改造物业的投资回报多数是以再销售为主要手段,因此如何再销售又是可改造物业成功的焦点,而成功实现再销售的关键环节又是什么?本文将以深圳广业大厦裙楼项目的改造与再销售的实际案例来探讨可改造商业项目改造的价值以及再销售中定价对项目销售的影响。期望通过理论与实际相结合的方法,能够对可改造商业再销售定价方法有更多新的结论。根据本人多年工作经验心得以及在校期间的理论学习,本人尝试着对可改造商业物业提出新的价格论证方法—蝴蝶效应定价法来寻求出路。希望通过论证其合理性,指导将来同类项目改造再销售的定价。综合而言本文即是利用空置商业项目的可改造原理,探讨不同的价格论证方法寻求成功再销售,解决目前存在的商业地产空置率高的现象。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 1 绪论
• 1.1 问题提出
• 1.2 研究意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.4 研究的目的、内容及方法
• 1.4.1 研究目的
• 1.4.2 研究内容
• 1.4.3 研究方法
• 2 “可改造商业”的产生与影响投资价值因素分析
• 2.1 “可改造物业”的基本涵义
• 2.1.1 房地产概念与作用
• 2.1.2 房地产的分类
• 2.1.3 商业地产定义
• 2.1.4 “可改造物业”的基本涵义
• 2.2 “可改造商业”形成原因
• 2.3 “可改造商业”现状及发展前景
• 2.4 影响“可改造商业”投资价值的关键因素
• 2.4.1 项目地段位置因素
• 2.4.2 项目定位因素
• 2.4.3 投资财务分析
• 2.4.4 改造后的经营管理及营销
• 3 商业地产相对过剩与改造
• 3.1 商业房地产发展及其特点
• 3.2 商业地产过剩形成原因
• 3.3 可改造商业项目的商业价值分析
• 3.4 可改造商业项目改造的原则
• 3.5 可改造商业项目改造方法
• 4 可改造商业项目的再销售定价与策略
• 4.1 影响可改造商业项目价格因素
• 4.1.1 自身因素影响
• 4.1.2 经济因素
• 4.1.3 政治因素
• 4.1.4 环境因素
• 4.1.5 心理因素
• 4.1.6 市场供求状况
• 4.1.7 商业项目的定位
• 4.1.8 社会因素
• 4.2 商业地产定价方法
• 4.2.1 定价目标
• 4.2.2 商业地产基本定价方法
• 4.3 可改造商业项目再销售定价方式探讨
• 4.3.1 租金反推法
• 4.3.2 蝴蝶效应定价法
• 4.4 可改造商业地产销售模式的探讨
• 4.4.1 分割销售
• 4.4.2 售后返租
• 4.4.3 地产开发携手商业经营
• 4.4.4 整体转让
• 4.5 可改造商业再销售策略
• 4.5.1 补缺策略
• 4.5.2 配角策略
• 4.5.3 创新策略
• 5 深圳广业大厦裙楼改造项目定位分析
• 5.1 项目概况
• 5.2 市场调查
• 5.2.1 项目周边人口及消费调研
• 5.2.2 周边典型商业经营业态调研
• 5.2.3 商务功能与餐饮消费调研
• 5.2.4 福田服装市场调研
• 5.3 SWOT分析
• 5.3.1 项目优势（strength）分析
• 5.3.2 项目劣势（weakness）分析
• 5.3.3 项目机会点（opportunity）分析
• 5.3.4 项目潜在威胁（threat）分析
• 5.4 市场定位
• 5.4.1 市场定位原则
• 5.4.2 多项定位论证分析
• 5.4.3 经营定位确定
• 6 深圳广业大厦裙楼改造项目改造与再销售分析
• 6.1 项目改造
• 6.1.1 改造前状况
• 6.1.2 设备设施情况
• 6.1.3 改造方案
• 6.1.4 改造后状况
• 6.2 项目周边销售市场分析
• 6.2.1 目标投资客分析
• 6.2.2 项目周边商铺销售市场调查
• 6.3 价格策略与价格制定
• 6.3.1 定价影响因素
• 6.3.2 价格论证方法
• 6.3.3 销售价格制定
• 6.4 营销推广及广告策略
• 6.4.1 广告策略
• 6.4.2 销售模式
• 6.4.3 推售策略
• 6.4.4 销售执行流程
• 7 结论与展望
• 7.1 主要结论
• 7.2 后续研究工作的展望
• 致谢
• 参考文献