商业地产投资决策风险评分模型的研究

论文摘要

本研究旨在建立一个科学化的、可靠性高的、实用性强的商业地产投资决策的风险分析工具。随着中国房地产行业的快速发展,以及都市化程度和消费市场结构的不断升级,中国商业地产项目的投资与建设也正迈入新的发展阶段。商业地产的投资收益表现主要仰赖于商业经营的成果,然而,商业经营并非短期行为,其投资收益需要较长的时间才能见到成效,因此,如果在投资决策阶段不能系统性的掌握项目风险的全貌,其投资收益便将面临巨大的潜在威胁。因此,为弥补中国商业地产投资领域在风险专项研究的空白,本研究针对风险管理中的风险分析这一项关键环节展开深入的研究。本研究首先通过三种方案结合的方式进行风险识别,这三种方案包括：整理现有文献中的房地产开发风险识别研究成果、建立一组各具代表性的基础案例样本数据库并从案例中分解风险源、并向多名有关专家对商业地产风险因素进行调查。通过上述风险识别各项方案研究结果的综合与整理,完成风险识别研究结果“商业地产投资风险因素指标”。然后针对风险因素指标,进行风险因素估计研究。风险估计研究的第一步进行风险估计的数学模型与风险计算公式研究,第二步进行风险因素指标的评分方案与给分系统研究,第三步进行风险因素指标的评分基准研究,第四步利用层次分析法(Analytical Hierarchy Process,AHP)向行业专家对各个风险因素的重要性进行调研,并依据调研结果计算各项风险因素指标所对应的权重值。通过上述风险估计研究的过程,完成商业地产投资决策风险评分(Commercial Property Risk Score,CPRS)模型。最后对基础案例样本进行模拟评估其在投资决策时期的CPRS得分,并将得分结果与该项目的现况进行比对,以测试CPRS的可靠性与得分所代表的风险程度参考意义。本研究在结论中并依据风险对策的常见措施,给出CPRS模型在风险对策措施设计时的应用方法。本研究完整的研究了商业地产投资决策的风险因素组成和风险估计方案,并以此发展出了一套系统性的风险评价系统,将看似难以掌握的商业地产投资风险转化成为直观的数学模型,填补了国内在商业地产开发过程中的投资决策和项目管理有关方面的研究空白,对商业地产投资决策者有较高的参考和利用价值。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 1 绪论
• 1.1 房地产投资风险研究的发展情况
• 1.2 研究必要性
• 1.3 研究指导思想
• 1.3.1 投资收益与风险的关系
• 1.3.2 风险分析研究的指导思想
• 1.4 研究范围
• 1.5 研究流程
• 1.6 本研究的局限性
• 2 商业地产投资风险识别
• 2.1 风险识别的研究方法
• 2.2 现有文献中对房地产开发风险识别的研究成果
• 2.3 基础案例样本数据库的建立与风险因素分解
• 2.3.1 分解法
• 2.3.2 基础案例样本的搜集
• 2.3.3 基础案例样本的分布性说明
• 2.3.4 基础案例样本数据库的建立
• 2.4 专家调查（第一阶段）
• 2.5 对初步清单进行综合与整理
• 2.6 风险因素识别研究结果
• 3 商业地产投资风险估计:模型设计研究
• 3.1 风险估计与评价的研究流程
• 3.2 风险估计的数学模型方案研究
• 3.2.1 风险估计方案的计算基础
• 3.2.2 风险估计方案的计算架构
• 3.3 风险估计的模型架构方案（CPRS模型）设计
• 3.4 风险估计的CPRS模型评分方案研究
• 3.4.1 CPRS模型的给分设计需求
• 3.4.2 CPRS模型的给分标度设计
• 3.4.3 标度评分方案在二种风险因素类型的使用
• 3.5 风险估计的风险因素指标基准研究
• 3.6 CPRS模型的标度设计补充说明
• 4 商业地产投资风险估计:指标权重研究
• 4.1 权重的计算方案的选择（层次分析法与第二阶段专家调查）
• 4.2 CPRS利用AHP方法计算权重的操作步骤
• 4.3 CPRS重要性判断矩阵的调研结果
• 4.4 CPRS判断矩阵特征向量和最大特征值的计算结果
• 4.5 CPRS判断矩阵一致性检验的计算结果
• 5 商业地产风险评价:应用CPRS模型进行模拟评分
• 5.1 结合权重的CPRS完整架构
• 5.2 基础案例样本的数据搜集
• 5.3 基础案例样本应用CPRS的模拟评估得分结果
• 5.4 CPRS得分的理论范围
• 5.5 CPRS得分代表风险程度的参考
• 6 结语
• 6.1 将CPRS研究结果应用于风险对策
• 6.1.1 风险对策的常见措施
• 6.1.2 CPRS结果在风险对策的应用
• 6.2 研究结论
• 6.3 研究的不足之处
• 6.4 未来的研究方向
• 致谢
• 主要参考文献