住宅小区物业管理法律问题研究

论文摘要

物业管理在国外发展历史悠久,立法较为完备,制度相对成熟;而在我国则起步较晚,其短暂的发展历程暴露出很多较深层次的法律问题,物业管理纠纷在现实生活中愈演愈烈。基于所有权原理,业主作为物业所有权人,是其所有的物业管理的当然主体,拥有对物业的绝对管理权,物业管理企业基于物业服务合同享有业主授予的物业管理权,对物业进行专业化的物业管理。因此,基于区分所有权理论的业主团体自治是物业管理的本质和核心。参考各国立法,以业主自治作为整个物业管理的主导,是物业管理发达国家和地区的基本成功经验。本文执此理念,立足法律研究的层面,对住宅小区物业管理基本问题加以研究。全文包括导言、正文和结语三个部分,其中正文分为五章:本文首先从对物业管理相关概念的界定出发,进而剖析了物业管理的本质,厘清了物业管理法律关系,引出物业管理的法理基础——区分所有;基于业主自治的物业管理本质的核心地位,力图对我国业主自治机构的法律关系予以重新建构:以业主团体性质的定位为起点,通过各国立法的比较与甄选,肯认了其非法人团体的法律属性,在厘清我国现行法规对业主自治团体法律关系冲突定位的基础上,确立业主大会与业主委员会作为业主自治团体内设机关,并对其运作中的重要问题予以分析,在讨论我国现行立法得失的同时,借鉴其他国家和地区先进经验,提出完善的相关建议;业主公约作为业主自治团体的自治规则,其在规范业主权利、义务和平衡各自利益方面发挥重要作用,基于房地产业现实情况,在尊重意思自治的同时,为防止绝对自由可能导致的对业主利益的侵害,理应允许公权利予以介入,这符合适度干预的现代立法趋势;专业化的物业管理是业主自治的延伸,是现代物业管理的必要组成,在探讨物业服务合同性质的基础上,对物业服务合同内容范围进行了初步界定,并着重分析了物业服务合同的效力问题,业主和物业管理企业的权责范围应当在合同中具体明确,物业管理企业作为一个经营实体,其应当承担有限责任。最后,本文对常见的物业管理纠纷进行归总,并对其解决途径提出相应的对策和建议。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 绪论
• 第一章 住宅小区物业管理概述
• 1.1 物业管理概述
• 1.1.1 物业
• 1.1.2 物业管理
• 1.1.3 物业管理的本质
• 1.1.4 物业管理的基本原则
• 1.2 物业管理法律关系概述
• 1.2.1 物业管理法律关系的主体
• 1.2.2 物业管理法律关系的客体
• 1.2.3 物业管理法律关系的内容
• 1.3 物业管理的法理基础
• 1.3.1 建筑物区分所有权
• 1.3.2 居住区区分所有
• 第二章 业主自治机构法律问题研究
• 2.1 业主自治机构的构建
• 2.1.1 业主团体的设立
• 2.1.2 我国业主自治团体的模式选择
• 2.2 业主自治机构的权利运行
• 2.2.1 业主大会的权利运行
• 2.2.2 业主委员会的权利运行
• 第三章 业主公约法律问题研究
• 3.1 业主公约的概念及法律性质
• 3.1.1 关于业主公约法律性质的几种学说
• 3.1.2 业主公约的性质——自治规则
• 3.2 业主公约的设定与生效
• 3.2.1 业主公约的设定
• 3.2.2 业主公约的生效
• 3.3 业主公约的内容
• 3.3.1 业主公约的基本内容
• 3.3.2 我国业主公约内容立法的完善
• 第四章 物业服务合同法律问题研究
• 4.1 物业服务合同概述
• 4.1.1 物业服务合同的概念
• 4.1.2 物业服务合同的特征
• 4.1.3 物业服务合同的内容
• 4.2 物业服务合同的性质
• 4.2.1 物业服务合同与委托合同的区别
• 4.2.2 物业服务合同性质分析
• 4.3 物业服务合同的法律效力
• 4.3.1 物业服务合同解除权问题
• 4.3.2 违反物业服务合同的法律责任问题
• 第五章 物业管理纠纷的防范与对策
• 5.1 物业管理纠纷类型及特点
• 5.1.1 物业管理纠纷主要类型
• 5.1.2 物业管理纠纷的特点
• 5.2 物业管理纠纷成因分析
• 5.3 解决物业管理纠纷的法律对策
• 5.3.1 解决常见的物业管理纠纷案件的基本思路
• 5.3.2 遏制物业管理纠纷的对策建议
• 结语
• 参考文献
• 致谢
• 在学期间的研究成果及发表的学术论文