剖析房屋租赁合同之维修义务

论文摘要

租赁合同是一种双务、有偿合同，双方当事人均以履行一定义务为对价换取一定权利的实现，双方当事人的权利义务都是多方面的。本文以房屋作为租赁物的房屋租赁合同入手，来分析众多义务中的一种——维修义务。在《中华人民共和国合同法》中仅有一个法律条文对维修义务加以规定，虽然成文法的规定极其模糊，但是无人否定维修义务在实践生活中的重要作用。特别是在房价飙升催生房屋租赁“大爆炸”的社会大环境下，房屋租赁合同中双方当事人权利义务的明确、细化对司法实践中采用统一的标准来解决纠纷有着重要的意义。本文首先从基本的租赁合同入手，了解出租人与承租人双方在租赁合同中的各项权利义务，再进一步依据我国现行法解读维修义务的适用条件。维修义务并不是法定绝对的附加于出租人的义务，它必须在满足一定条件的基础上，承租人才可以请求履行之，这些条件中，任何一项没有得到满足，出租人都可以合法的拒绝履行维修租赁房屋的义务。在租赁关系存续期间，承租人实际占有、使用房屋，其与房屋之间的关系在租赁物的价值实现层面上更为密切，与此同时，他与房屋的日常损耗也更为密切，那么为什么要把维修义务一般性的规定于出租人承担呢？以维修义务本身为切入点，通过挖掘维修义务的本源来进一步剖析为什么要这样设定维修义务？同时得出维持租赁物处于适于使用、收益状态的义务的概念，再根据这个概念引出适居性的默示担保义务，采用实证研究的方法对这一系列概念进行比较分析。再深入探讨适居性默示担保义务存在的合理性与必要性，通过一系列分析明确维修义务在房屋租赁合同中的重要意义。仅仅了解维修义务概念本身是不够的，我们探讨理论的目的是为了方便实践。一般情况下，维修义务是应由出租人承租的。既然存在一般，就必定也存在例外，在哪些情况下会出现出租人免于承担维修义务的例外？本文对当事人特别约定、房屋毁损出现的原因、房屋类型、租金因素的影响等多个方面进行详细分析，明确在哪些因素的影响下可能会排除出租人的维修义务以及出租人免除维修义务的限制。维修义务概念本身、维修义务在不同情形下的责任承担者都分析明了之后，再剖析不履行或瑕疵履行维修义务的后果，能否就不履行维修义务而解除合同，是不是未履行或瑕疵履行维修义务的情况下，只要出现损失就全部都归责于违约方？如果承租人或者第三人本身也有过错，那责任应该如何分担？综上所述，我国《合同法》中关于维修义务的描述只是一个概括、宽泛的规定，本文会对与维修义务相关的诸多问题一一进行剖析，明确在各种情况下维修义务的责任承担与违约救济。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 导言
• 第一章 租赁合同之基本权利义务
• 第一节 房屋租赁合同在社会生活中的重要性
• 一、 房屋租赁合同
• 二、 我国房屋租赁合同现状
• 第二节 维修义务在租赁合同中的重要性
• 一、 承租人的权利义务
• 二、 出租人的权利义务
• 第二章 出租人的维修义务基本框架
• 第一节 维修义务及其适用条件
• 一、 维修义务的基础性规定
• 二、 出租人承担维修义务的条件
• 第二节 出租人维修义务的本源
• 一、 出租人的维修义务，来源于出租人需保证租赁物处于适于使用、收益状态的义务
• 二、 保持租赁物适于使用、收益状态的具体化
• 第三节 适居性的默示担保义务
• 一、 适居性默示担保义务的概念
• 二、 默示担保义务适用之合理性与必要性
• 第三章 出租人维修义务之排除及细分
• 第一节 承租人的过错
• 一、 承租人过错对维修义务的影响
• 二、 结论
• 第二节 租赁房屋出租前已存在的质量缺陷
• 一、 租赁合同订立时，承租人无过失不知租赁房屋存在质量缺陷
• 二、 租赁合同订立时，承租人明知或因重大过失而不知租赁房屋存在质量缺陷
• 第三节 房屋租赁类型对维修义务的影响
• 一、 房屋租赁的分类
• 二、 不同类型房屋租赁中，出租人维修义务的差异
• 第四节 租金交付与维修义务排除的关系
• 一、 承租人未按时交付租金的情形
• 二、 以减免承租人的租金来代替出租人的维修义务，是否是出租人维修义务排除的情形之一？
• 三、 租金管制制度下维修义务规避的防止
• 第五节 当事人的特别约定
• 一、 租赁合同双方就维修义务约定的一般规则
• 二、 双方当事人对维修义务另行约定的具体形式
• 第四章 出租人未履行维修义务的责任承担
• 第一节 承租人的救济措施
• 一、 承租人自行维修
• 二、 承租人单方面解除租赁合同
• 第二节 出租人未履行维修义务而造成损害时的责任承担
• 一、 对承租人财产造成损害
• 二、 对承租人、承租人的同住人及经承租人允许而进入该租赁房屋的人造成损害
• 三、 对非法进入租赁房屋的人造成损害
• 第五章 结语
• 参考文献
• 后记
• 在读期间发表的学术论文与研究成果