关键词基准地价；修正系数；研究；总地价
前言：基准地价是特定区域（土地级别或区段）内某一用途众多土地在特定条件下的平均地价，为制定土地管理的各项政策、法规和措施提供依据。国土管理部门等为更好地满足地价管理、土地市场管理和土地资产管理的需要，仅掌握基准地价仍是不够的，还需要掌握具体土地的价格。因此，在确定基准地价的基础上，建立由基准地价评估土地地价的修正体系是一项必不可少的工作。我国城镇初步建立了基准地价体系，为了保证基准地价的现势性，很多城镇的基准地价更新工作陆续展开。基准地价更新是我国土地市场体系建设的一项重要工作，是整个城镇土地评估的基础和核心，是关系到国民经济和人民群众生活的大事。基准地价修正体系是基准地价编制过程中不可缺少的组成部分，也是基准地价修正法求取土地地价的主要依据，其包括区位因素修正、个别因素修正和沿路商业用地基于基准地价的修正等.
一、编制基准地价修正体系的依据与原理
编制基准地价修正体系的主要依据是马克思地租地价理论和土地区位理论。马克思地租地价理论原理认为地租是土地所有权在经济上的实现形式，是土地使用者在生产中所创造的被土地所有者所占有的超额利润。马克思地租理论．尤其是级差地租理论是评估土地价格的理论基础，并指出“资本化的地租表现为土地价格”.区位理论是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上的有机结合体。区位理论的基本思想是：对于企业各种经营活动，由于企业所处的区位不同，将会有不同的经济报酬、区位报酬。它是产品的个别生产成本与社会生产成本的差额。城市土地价格是由土地本身和投入其中的土地资本的熟练和结构决定的．它以土地本身的自然条件为基础，但往往更受经济地理区位和交通地理区位的影响，并与一定地域空间上生产和生活的方便程度呈正相关。
基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、土地地价及其影响因素之间的相关关系，修正系数值与条件指标的对应关系问题是建立基准地价修正体系的核心部分。在基准地价基础上建立基准地价修正体系，其实是用比较法建立土地地价的评估标准。编制基准地价在不同因素条件下修正为土地地价的系数体系，以便能在土地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出土地地价。
二、基准地价修正因素及权量的确定
2.1因素的选择
根据〈城镇土地估价规程〉，影响城镇内部不同地块土地地价的因素主要有区域因素和个别因素。选择土地地价修正的影响因素，必须是影响土地使用价值，并且在级别或区域内有差异的因素，应根据小城镇所在区域的特点，分用途确定用于修正土地地价的主要因素。采用特尔斐法或市场调查分析法，并采用相关性分析、主成份分析、因子分析及聚类分析等方法，分析地价与地价因素之间及地价因素之间的相关程度和内在联系，最终确定影响土地地价的主要因素，分用途建立土地地价修正体系。
2.2权重值的确定
权重反映估价因素对土地价格的影响程度。
2.2.1权重值与因素对土地价格影响的大小呈正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和等于1。
2.2.2各因素重要性顺序和权重值范围，区坡地价因素要远大于个别地价因素．不同用地类型的地价因素权重值应有所差异；
2.2.3权重值可单独采用特尔斐测定法、因素成对比较法、层次分析法、相关性分析法、主成份分析法、因子分析法、聚类分析法等方法确定，也可用特尔斐测定结合其他两种方法来确定。
三、基准地价修正幅度的计算将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值
与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值。以土地级别为单位，调查各级别中正常上地价格的上限、下限值，分别将其同基准地价相减，得到上调或下调的最大值。
三、基准地价体系的建立
3.1修正象数的编制
量化所有影响因素的标准，在确定上调、下调幅度后．内插修正值，将土地地价修正幅度划分为五个档次。对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。根据所确定的五个标准的修正幅度．将修正幅度分解到各地价影响因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值。
以基准地价为一般水平，其修正幅度为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为／2，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限之间，内插条件较劣的修正系数，一般为／2，同时确定较劣条件下的地价标准。
3.2修正系数说明表的编制基准地价修正系数说明表是在进行土地地价评估时，已查知土地的各地价因素条件，并确定各因素对该土地的影响程度或系数，而根据该表对照相应的基准地价修正系数表来确定各地价因素修正系数时使用。
四、土地地价的修正计算
编制出各类用地土地地价修正系数表及土地地价影响因素指标说明表后．当需要对具体土地进行估价时，则可根据土地地价修正系数表方便快捷地评估出一般状况下的土地地价，同时再考虑其他因素的适当修正，得到最后的土地地价。其他因素的修正包括：
4.1容积率修正
在商业、居住用地类型中，容积率是一项重要工程建筑与资金投入指标。一般来说，对于特定的地块，容积率越大，单位建筑面积分摊到的地价比例越小，土地的开发价值越大，反之则越小。不同的容积率代表不同的土地开发强度，增大的容积率会促使地价的上升。当容积率超过一定的域值，投资成本增大，风险增大，又会制约土地价格的上升。为使不同容积率的地块价格具有可比性，应对基准地价进行容积率修正。
4.2开发程度修正
基准地价是在一定的开发程度下的地价，当土地的实际开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时，则要进行修正。当土地开发程度高于基准地价开发程度时，则要加上基准地价未包含的开发费用，当土地开发程度低于基准地价开发程度时．则要减去基准地价中多出的开发费用。
4.3进深修正
对于商业用地，临街进深直接影响其经营效益，随着临街进深的增加，单位面积的土地价格相应降低。一般情况下，土地级别的不同进深修正幅度也不相同。高级别土地进深系数降低幅度较大，低级别土地进深系数降低幅度较小。临街进深修正系数为连续函数型。
五、存在的问题
5.1中间内抢修正像数的方法不合理内插修正系数法适用于连续分布的、与地价呈线性关系的因素。有些因素指标特征呈离散分布，如道路类型、土地形状、临街状况，运用内插方法就不适合。内插得到的修正系数值有时难以对应较为合理、完整的修正因素指标区间，会割裂因素指标表达规律，妨碍修正系数说明表的编制。
小结：基准地价系数修正体系的复杂性，在于地价影响因素与地价之间关系的高度复杂性；基准地价系数修正体系的难以确定性，在于人们对地价影响规律的认识尚处于初级阶段。随着先进的研究方法的应用，人们对基准地价系数修正体系的把握会更少一些经验性，更多一些科学性、准确性，使修正后的基准地价能够提高土地收益，进一步完善土地市场的管理，更好的促进经济社会的发展。
参考文献：
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