城市土地一级市场预警系统模型及其应用研究 ——以北京市居住用地一级市场为例

论文摘要

随着我国城市土地市场体系建设的不断深化,市场机制在调节城市土地利用、优化土地资源配置方面的作用日益凸显。当前,我国正处于经济的高速发展以及城市化进程迅速推进的时期,建设用地需求大幅度增加,土地供需矛盾日益突出。特别是近年来,局部地区经济过热、固定资产投资和房地产(尤其是住宅)价格增长过快,引起社会各界对土地市场的高度关注,国家已经重视土地作为“闸门”用于宏观调控,并努力规范和完善土地市场。而要做到合理有效的利用土地资源,抑制各种土地投机活动,政府势必要建立土地市场预警系统,为制定政策提供科学依据。因此,对我国城市土地市场预警系统开展研究,具有非常重要的理论及现实意义。本文将研究对象锁定为城市土地一级市场,分别从城市土地市场预警基础理论、城市土地一级市场预警模型的构建、城市土地一级市场预警应用研究三个部分对我国城市土地一级市场预警进行研究。第一部分,城市土地市场预警相关基础理论。主要介绍城市土地市场预警的概念,确定预警分析思路,并通过对四种常用的经济预警方法的比较,得出建立城市土地市场预警模型的方法。第二部分,城市土地一级市场预警系统模型的构建。运用综合模拟法,建立了城市土地一级市场预警系统模型。具体步骤为:1)确定判断土地一级市场是否运行正常为城市土地一级市场预警的总目标;2)将总目标分解为由分项指标和单项指标组成的指标体系;3)运用层次分析法确定各级指标的权重;4)对各分项指标和单项指标数据进行标准化处理,构建分项指数和综合指数;5)运用3σ方法将城市土地一级市场预警区间划分为过热区间、偏热区间、正常区间、偏冷区间和过冷区间;6)建立预警信号系统。第三部分,城市土地一级市场预警系统模型的应用研究。主要是对北京市居住用地一级市场2004年第一季度到2007年第四季度的交易数据进行分析,运用综合模拟法,对北京市居住用地一级市场进行预警,并据此提出2008年政府调控北京市居住用地市场的政策建议。本文主要创新及体现特色之处在于:1)建立了北京市居住用地一级市场预警指标体系,使得本文能够通过比较容易获得的基础数据来准确地反应该市场的发展变化,以便对政府宏观调控提出政策建议。2)在对预警指标体系中的指标数据进行标准化处理时,采用统计标准化的方法,使指标指数判读更加清晰和直观。3)在对警限进行划分时,采用3σ方法,通过对各观察期实际数据处理得到的定量分析结果确定警限,较之于通过经验分析具有更强的客观性和真实性。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 目录
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究的目的和意义
• 1.2.1 研究的目的
• 1.2.2 研究的意义
• 1.3 研究范围
• 1.4 国内外研究进展
• 1.4.1 国外经济预警相关研究
• 1.4.2 国内经济预警相关研究
• 1.4.3 国内房地产预警相关研究
• 1.5 研究思路及主要内容
• 1.5.1 研究思路
• 1.5.2 研究的主要内容
• 2 土地市场预警基础理论研究
• 2.1 土地市场预警的基本概念
• 2.1.1 土地市场预警的定义
• 2.1.2 土地市场预警定义的深度分析
• 2.2 土地市场预警研究的思路
• 2.3 建立土地市场预警的方法选择
• 2.3.1 经济预警的方法比较
• 2.3.2 土地市场预警的方法选择
• 3 城市土地一级市场预警系统模型的构建
• 3.1 城市土地一级市场预警的总目标
• 3.2 城市土地一级市场预警指标的选择
• 3.2.1 指标选取的原则
• 3.2.2 城市土地一级市场预警指标体系
• 3.3 指标权重的确定
• 3.3.1 指标权重的确定方法:层次分析法
• 3.3.2 层次分析法模型的建立
• 3.4 构建分项指数和综合指数
• 3.5 划分预警区间
• 3.6 建立预警信号系统
• 4 城市土地一级市场预警模型应用研究—以北京市居住用地一级市场为例
• 4.1 北京市土地一级市场发展与现状
• 4.1.1 北京市土地出让制度变迁与现状
• 4.1.2 北京市土地一级市场供应情况
• 4.2 北京市居住用地一级市场预警
• 4.2.1 预警指标体系的建立
• 4.2.2 预警指标数据的采集
• 4.2.3 指标权重确定
• 4.2.4 各级指标数据的标准化处理和预警区间的划分
• 4.2.5 预警信号灯系统的建立
• 4.2.6 预警结果的判读
• 4.3 2008年北京市居住用地一级市场政府调控建议
• 4.3.1 加大居住用地的有效供应,适时调整供地计划,稳定市场预期
• 4.3.2 制定招拍挂出让细则,规范招拍挂出让方式,控制居住用地价格的非理性上涨
• 4.3.3 加大保障性住房用地供应,特别是增加廉租房建设,抑制住宅用地市场需求
• 4.3.4 盘活二手房市场抑制一手房价飙升,从而抑制地价
• 4.3.5 增强市场透明度,加大信息披露,稳定市场心理预期
• 5 结语
• 致谢
• 参考文献
• 在学期间发表的学术论文及研究成果
• 详细摘要