我国物业税征收法律问题研究

论文摘要

自2003年十月召开的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制改革问题的决定》中明确提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，从此，一石激起千层浪，“物业税”受到了政府、学术界、实务界的高度关注，成为媒体报道的热点。1这种情况，在建国以来我国税制发展史上是极为少见的。这表明，进一步改革和完善房地产税制，适时开征物业税，已成为当前我国新一轮不动产税制改革的重要内容，也成为我国经济法研究领域的一个重要课题。第一部分，本文从物业税制度的理论基础着手，通过明确物业税的概念，结合财产课税的理论依据，从法律价值角度论证物业税征收的法律价值。物业税指对不动产（主要是不能移动，或移动后会引起性质、形态改变的财产，如土地、房屋及附属于土地不可分离的水暖设备等）根据不动产市值或租金按年课征的一种财产税。对财产课税的理论依据有利益支付说、财政收入说、收入调节说、社会资源配置说等，本文从利益支付说的角度论证了物业课税的理论依据。法律有其自身价值，包括公平、正义、秩序、自由等。物业税的法律价值是由目标价值和功能价值两个方面构成的一个有机联系的整体。社会整体效益的最大化作为物业税的目标价值统领着物业税制度的功能价值，使物业税这一制度所追求的房地产市场的公平、正义、秩序、自由等基本价值体现出经济法的鲜明特征。第二部分，“物业税征收的比较研究”，着重介绍了美国、英国、加拿大以及香港地区、台湾地区在不动产保有环节的税收情况。发达国家和地区在不动产保有环节的课税情况尽管在诸如税收名称、征税具体对象等各方面有所不同，但存在诸多共同之处，如：不动产保有税类主要是作为地方税种，并在地方财政收入中占主导地位；多采取“宽税基、少税种、低税率”的原则；从征管手段看，各国配套措施完善，包括完备的房地产登记制度、健全的财产价值评估体系、税收法律法规配套完善、中央与地方有合理的税收分权等。第三部分，“我国征收物业税的必要性分析”，通过研究我国现行房地产税费状况论证了在我国征收物业税的现实意义。物业税开征可以改变我国不动产税制中重交易、轻保有的局面，进一步实现房地产资源配置的合理化；可以以开征物业税作为建立和健全我国财产税制体系的开端；可以改变房地产市场现有融资模式，降低金融风险；可以发挥税收杠杆作用，有效调节房地产市场。第四部分，“对我国征收物业税的具体建议”，通过借鉴各国物业税的做法并结合我国国情，对我国物业税各要素、以及配套措施的构建提出具体建议。物业税改革的总体思路是在目前房地产税收体系的基础上进行的，因此弄清物业税与相关税费的关系问题，对于物业税的征收体系至关重要。在这部分，通过对物业税与土地出让金的关系、物业税与其他房地产税费的关系以及物业税的税收权限分配三个问题的探讨，提出应当保留现有的土地出让金制度，将城市房地产税和房产税合并统一开征物业税、保留耕地占用税和契税、取消土地增值税等重新构筑我国的房地产税收体系。物业税改革要成功，还需要有一系列的配套措施。本部分的最后部分，对物业税改革所需的配套措施进行了探讨，提出建立完善的房地产登记制度以及财产评估制度的建议。本文正是通过以上内容，借鉴各国（地区）物业税制的成功经验，结合我国的具体国情分析我国开征物业税的必要性，并对我国物业税制的制度设计提出相关建议，以期对我国物业税的开征有所裨益。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 导言
• 一、选题的背景和意义
• 二、研究的方法
• 第一章 物业税制度的理论基础
• 第一节 关于物业税本身
• 一、物业税定义
• 二、物业课税的理论依据
• 第二节 物业税的法律价值分析
• 一、实现社会整体效益的最大化
• 二、实现经济秩序与事实自由的统一
• 三、实现实质正义和社会总体公平
• 第二章 物业税征收的比较研究
• 第一节 国外及港台地区物业税税收制度
• 一、美国财产税制
• 二、英国房地产税制
• 三、加拿大地产税—以安大略省为例
• 四、香港地区不动产保有税种
• 五、台湾地区房地产税制
• 第二节 境外经验对中国的启示
• 一、物业税为地方税种，在地方财政收入中占主导地位
• 二、多采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则
• 三、从征管手段看，配套措施完善
• 第三章 我国开征物业税的必要性分析
• 第一节 我国现行房地产税费研究
• 一、我国房地产税收现状
• 二、现行房地产开发企业缴纳的行政性收费情况
• 第二节 对现行房地产税费体制的评价
• 一、内外税制不统一，违背税收国民待遇原则
• 二、税制设计不合理，违背税收的财政原则
• 三、税基较窄，税款流失严重
• 四、重复征税严重，税负不公平
• 五、重交易、轻保有，阻碍房地产市场的健康发展
• 六、税费混乱，费挤税现象严重
• 七、配套制度亟待完善
• 第三节 我国开征物业税的现实意义
• 一、改变我国不动产税制中重交易、轻保有的局面，进一步实现房地产资源配置的合理化
• 二、以开征物业税作为建立和健全我国财产税体系的开端
• 三、改变房地产市场现有融资模式，降低金融风险
• 四、发挥税收杠杆作用，调节 房地产市场的需要
• 第四章 对我国征收物业税的具体建议
• 第一节 开征物业税中应明确的几个问题
• 一、物业税与土地出让金的关系
• 二、物业税与其他房地产税收的关系
• 三、物业税税收权限分配
• 第二节 物业税课税要素的政策建议
• 一、物业税的纳税人
• 二、物业税的课税对象
• 三、物业税的课征范围与税收优惠
• 四、物业税的计税依据
• 五、物业税的税率
• 第三节 对物业税改革配套措施的建议
• 一、建立房地产登记制度
• 二、建立房地产评估制度
• 结语
• 参考文献
• 在读期间发表的学术论文与研究成果
• 后记