农村集体建设用地流转分析 ——以重庆市为例

论文摘要

改革开放以来,随着我国城市化进程的加速,各地区对建设用地的需求日益增大,而由于我国现行土地管理制度对耕地的保护与对农村集体建设用地流转的严格限制,大量闲置的集体建设用地难以入市流转,建设用地的供给远不能满足需求。上世纪九十年来以来,国内不少地区开始对农村集体建设用地的流转进行探索,为我国农村集体建设用地流转机制的形成积累了宝贵的经验,尤其是重庆市2008年推出的地票制度已经成为目前最具可行性的集体建设用地流转方案之一。但是也要看到,目前即使是重庆市的集体建设用地流转模式尚存在许多问题,而理论相对于实践的滞后与不完善正是诸多问题出现的根源,因此仍有必要对重庆市的集体建设用地流转机制进行理论研究。本文主要选取重庆市的地票制度作为研究对象,在综合前人研究成果的基础上,对此进行深入的理论分析,以期为我国集体建设用地流转模式中最具可行性的重庆模式提供理论参考,为重庆市政府及其他有关部门提供政策建议。本文共分为五个部分。第一章为绪论,该部分首先指出由于我国城市化进程加快导致的建设用地需求增加与因我国实行耕地保护与集体建设用地用途管制导致的建设用地供给不足相矛盾,两者之间冲突的加剧是研究农村集体建设用地流转的主要原因。其次对本文的研究对象进行概念上的界定,对集体建设用地与集体建设用地流转的相关概念进行阐述。最后对本文的研究方法与全文结构进行基本介绍,并指出本文的创新与不足之处。第二部分是文献综述与相关理论,该部分首先通过前人的研究成果指出我国现行集体建设用地管理制度形成的原因以及制度变迁的必然性。其次对目前试点中集体建设用地模式的探索与出现的问题进行概括,并指出探索集体建设用地流转的意义与努力方向。再次概括的介绍了集体建设用地流转中所涉及的产权理论、制度变迁理论、委托代理理论以及我国中央与地方制订的相关法律法规。最后选取我国集体建设用地流转探索中最具代表性的四种土地流转模式进行评述。第三部分是重庆市地票制度探析,该部分主要通过选取重庆市地票制度作为分析对象,指出地票制度之所以在重庆市得以推行的社会背景与主要原因,并通过重庆市江津区的案例对重庆市地票制度的确立过程进行回溯。随后根据各方面文献归纳总结了目前重庆市地票制度的运行机制,包括地票指标产生与交易的各部分运作流程以及相关规定。最后根据三年以来的实践经验以及有关数据得出地票制度具有保护耕地、增加农民收益、宅基地退出自愿有偿、市场化程度较高等四方面优点。第四部分是重庆市地票制度存在的问题,该部分主要指出目前重庆市地票制度运行过程中主要存在有土地指标异地置换导致地票收入分配不合理、企业参与地票竞拍的积极性不足、地票指标的产生与交易过程中存在基层道德风险等三个较为严重的问题。随后通过产权理论,制度变迁理论、委托代理理论等相关理论对这些问题形成的深层次原因进行分析。此外,本部分的最后还通过与成都市地票制度的对比分析指出重庆市地票制度面临的问题以及今后的努力方向。第五部分是政策建议,该部分指出了地票制度改革中必须坚持保护耕地、平等、自愿的原则,随后针对第四部分中所提出的问题在相关理论的指导下提出相对应的政策建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 集体建设用地流转的相关概念
• 1.2.1 集体建设用地的相关概念
• 1.2.2 集体建设用地流转的相关概念
• 1.3 本文的结构、研究方法和创新
• 1.3.1 文章结构和研究方法
• 1.3.2 数据来源
• 1.3.3 可能的创新与不足
• 2. 文献综述与流转现状
• 2.1 文献综述
• 2.1.1 我国农村集体建设用地流转背景
• 2.1.2 我国农村集体建设用地流转的必然性
• 2.1.3 我国农村集体建设用地的流转机制
• 2.1.4 我国农村集体建设用地流转的意义
• 2.1.5 我国农村集体建设用地流转中出现的问题
• 2.1.6 我国农村集体建设用地流转的探索
• 2.1.7 文献评述
• 2.2 集体建设用地流转的相关理论
• 2.2.1 产权理论
• 2.2.2 制度变迁理论
• 2.2.3 委托代理理论
• 2.3 我国农村集体建设用地流转的相关法规
• 2.3.1 国家对农村集体建设用地流转的相关法规
• 2.3.2 地方对农村集体建设用地流转的相关规定
• 2.4 我国农村集体建设用地流转模式
• 2.4.1 广东南海模式
• 2.4.2 浙江嘉兴模式
• 2.4.3 天津模式
• 2.4.4 重庆模式
• 2.5 本章小结
• 3. 重庆市地票制度探析
• 3.1 重庆市地票制度设计背景
• 3.2 重庆市地票制度起源
• 3.3 重庆市地票制度现状
• 3.4 重庆市地票制度评价
• 3.4.1 地票制度促进耕地保护
• 3.4.2 地票制度可增加农民收益
• 3.4.3 宅基地的退出遵从自愿有偿原则
• 3.4.4 地票制度市场化程度较高
• 4. 重庆市地票制度中出现的问题分析
• 4.1 重庆市地票制度中出现的问题
• 4.1.1 土地指标"异地置换"引发争议
• 4.1.2 企业购买地票的积极性受抑制
• 4.1.3 基层工作存在道德风险
• 4.2 成都市地票制度对重庆市的启示
• 5. 政策建议
• 5.1 明确产权,加快建设用地确权颁证
• 5.2 完善地票制度的监管体制
• 5.3 完善土地流转收益分配机制
• 5.4 推进地票二级市场建设,切实维护企业利益
• 5.5 广泛听取各方意见,推动地票制度的改革
• 参考文献
• 致谢