汉中市锦园房业开发有限责任公司723000
摘要：对建筑工程进行全周期造价管理有助于将项目成本控制在合理范围内，有效的房屋修缮造价也离不开全周期造价管理。本文简要概述了房屋修缮影响因素，从规划决策、维修设计、施工管理、竣工结算四个方面展开研究，提出了合理的房屋修缮造价管理策略，目的在于提高房屋修缮成本控制效率，推动建筑行业可持续发展。
关键词：房屋修缮；影响因素；造价控制
一、房屋修缮影响因素
房屋建筑需要定期修缮的影响因素众多，大体可以分为人为因素、自然因素及建造质量这三大层面，各影响因素具体表现在于：
1、人为因素
人作为房屋建筑使用过程的直接主体，不可避免的会触碰到房屋构件、基础装饰，在无数次的摩擦、碰撞过程中会给房屋建筑造成不同程度的磨损。房屋使用者的不当操作、改造及装修也会对其他部件造成损伤，一旦维修不及时就会留下永久性的伤害，进而给人们的日常生活带来诸多不便。这种因人为因素造成的房屋修缮费用大多由使用者或物业公司部分或全部承担。
2、自然因素
房屋建筑在日常使用过程中会受到风霜、雨雪、地震等外界因素侵袭，一旦维修管理不当就会对建筑外墙、房屋顶棚、防水系统、保温系统造成不良影响，甚至出现部件老化、模块脱落等问题，不仅影响房屋美观，还会造成日常使用不便。以木制结构为主的仿古建筑为例，在遭受风吹雨打、虫蛀侵蚀的时候会对建筑结构造成破坏，不仅影响建筑物原有风貌，还会埋下严重安全隐患。通常情况下因自然因素引起的房屋建筑修缮费用大多由建造单位自行承担。
3、建造质量
建造质量好坏直接影响着房屋建筑使用寿命及维护费用，甲乙双方在签订建筑合同的时候都是希望以最少的付出获得最佳质量，此时可以用价格工程来确定各种房屋使用细节。研究发现屋顶漏水、外墙开裂、门窗松动、排水不畅等问题通常都是由于建造质量不达标引起的，究其原因在于施工单位为了控制建造成本未对建造材料、施工技艺、成本控制进行严格管理，由此增加了房屋修缮费用。
二、房屋修缮造价控制策略
房屋修缮造价控制贯彻建造项目始终，对于每个细节的把控都要做到精益求精，以便实现全面控制、实时管理，具体的控制策略如下：
1、基于规划决策的造价控制
科学合理的规划决策是确保房屋修缮工作顺利进行的基础所在，相关部门需要根据房屋建筑破损情况、改造目的、使用要求进行成本核算与分析，在确保修缮质量的前提下，力求以最少投入、最小风险完成房屋修缮工作。建筑单位需要结合工程实际设计合理修缮方案，通过对各方案所需成本、施工难度的论证分析确定最佳修缮方案。除了需要对施工方案进行论证分析外，还需要着眼于眼前局部，以纵观全局的方式确保修缮方案合理科学。除此之外还需要依据改造修缮实际工作设立对应标准规范，在数据分析、资料收集的基础上编制改造工程投资预算文件，对所需资金进行计算整理，尽量避免出现预算超支情况。
2、基于维修设计的造价控制
良好的维修设计是房屋修缮造价控制的基础所在，房屋建筑修缮工程大小不一，小型修缮工程具有目标明确、功能单一的特点，因此可以不进行维修设计，只需依照改造方案进行施工建造即可；大型修缮工程由于涉及工作较多、流程复杂，需要结合工程实际、改造方案进行合理的维修设计。改造工程维修设计质量优劣直接关乎着工程建造成本、改造工期长短，因此需要引起建筑单位的高度重视。合理的维修设计需要包含施工技术、建筑材料、所需成本等多个元素，不仅有助于改造方案的优化完善，同时还能创造更大经济收益。建筑单位为了确保设计方案科学合理，需要聘请具备专业资质的评审专家对设计方案进行系统分析，指出改造方案漏洞及不足，在施工建造前及时修改完善，将维修设计造价控制在合理预算范围内，避免造成不必要的经济损失。
3、基于施工管理的造价控制
为了提高房屋修缮造价控制管理质量，工作人员在进行施工管理工作时需要从全局出发，对施工建造各流程进行全面跟踪与管理，避免不必要的成本浪费，具体控制策略有：合理拟定施工合同，施工合同指的是明确甲乙上方职责、权限的指导文件，可谓工程造价管理基础所在，对于日常施工管理发挥重要调控作用；依据合同进行施工现场管理，管理人员需要积极配合设计部门、施工部门进行图纸方案审计分析，利用施工技术优势优化施工改造方案，实现合理造价控制；重视质量安全，管理人员需要对施工操作流程进行严格的质量控制，确保各流程符合技术标准、安全规范，避免造成不必要的经济损失；加强建筑材料管理，材料采购需要遵循“物优价廉”的筛选原则，材料入场前进行严格的验收测试，提高废旧材料利用效率，以此降低施工成本；在施工方案满足功能需求、安全标准的前提下，尽量不要修改设计方案，以免造成施工管理混乱，引起不必要的经济损失。
4、基于竣工结算的造价控制
修缮项目竣工后，工程带头人需要依据工程特点成立验收小组对项目改造质量进行合理的验收分析，若各项工作都符合相关标准，监理单位需要就工程改造项目制定一份涵盖了方案变更、项目验收、工程签收的技术资料说明，以便为后续的修缮改造工作提供准确的文件参考。竣工后的结算审计可谓进行房屋修缮造价管理的最后关卡，审计小组需要针对修缮改造工程进行全面的质量检查、造价核算，确定建材价格与市场价格是否相符，避免出现高套定额情况出现，以此有效控制房屋修缮造价。
三、结语
有效的房屋修缮造价控制需要围绕规划决策、维修设计、施工管理及竣工结算四个方面展开研究，以此避免不必要的经济损失，推动房屋修缮项目合理、规范、有序进行。
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