我国建立房地产投资信托基金的研究

论文摘要

房地产业是我国国内经济增长的动力源,也是利润较高的行业。可以带动钢铁、水泥、电解铝、建材等相关产业发展,是改善居民生活条件、吸纳就业、推动我国国民经济增长的支柱性产业。所以,房地产业能否持续健康的发展对我国整个国民经济的发展具有极其重要的意义。它作为一个资金高度密集型行业,对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业,它的发展离不开金融行业的支持。经过多年的探索,一个市场化的、逐步适应国情的住房制度已经基本建立,同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象:通过对房地产开发资金的定金和预收款、企业自筹资金和银行贷款这几种主要来源进行分析,自筹资金主要来自购房者的银行按揭贷款,按首付计算,企业自筹资金中大约70%来自银行贷款①;定金和预收款中也有30%的资金来自银行贷款,以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。这也使得房地产开发商的集资来源受到限制,特别是国家宏观调控收紧银根或是银行业陷入经营危机的时候,这种资金来源限制愈加明显。并且在这种情况下银行也承担了巨大的风险。为此中国人民银行出台了“121”号文件,即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,导致许多房地产企业贷款越来越困难,房地产企业的资金非常紧张,面临资金链断裂的危险。尤其在2005年9月下旬,银监会出台的《加强信托投资公司部分业务风险的通知》（简称“212”号文）,导致很多房地产开发企业陷入困境。在这种背景下,寻找一条新的有充裕、稳定资金来源的融资渠道对于融资困难重重的我国房地产企业来说尤为重要。而在国外成功运作多年、房地产企业非常重要的融资方式之一----房地产投资信托基金（REITs）就具备这种优势,这种融资模式也就是本文研究的主要内容。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）实际上是一种证券化的产业投资基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的出现,让每个人有了投资大规模商业性房地产的机会,它凭借着自身的优势、明确的投资绩效、稳定的利息收入和高流动性等特点吸引着大批的资金。REITs起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。近年来它在各国证券市场迅速发展。据不完全统计,至2007年末,美国共有200多只REITs在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市,市值超过4750亿美元。而且近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的法律,推进REITs的发展。日本、韩国、新加坡等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。从国外的情况来看,没有REITs,就没有商业地产,超过60%的房地产投资是通过REITs实现的。然而,当前国内学术界对REITs的研究尚不深入,对其形成机理、法律规范、实际运用等方面都缺乏深入系统的研究。值得注意的是,为缓解房地产行业对金融系统、尤其是商业银行构成的潜在金融风险,人民银行己于2007年1月先行启动了课题研究。因此,在这一现实背景下,系统研究当前我国发展房地产投资信托基金的现状和障碍,探寻切实可行的运作模式和路径,对于降低我国房地产金融风险,保障金融体系安全,促进我国房地产业的健康发展,不仅具有重要的理论意义,也具有特别重要的现实意义。本文运用现代金融理论对房地产投资信托基金这一全新融资方式的概念做了界定,通过比较国内外的房地产投资基金运作方式,借鉴美国和亚洲的先进的经验,并在此基础上提出了我国发展房地产投资基金的现实意义及对策。文章主要分为三部分,第一部分为论文的第二章房地产投资信托基金的一般理论分析,主要介绍房地产投资信托基金概念、分类以及独特的优势,为下文分析建立我国房地产投资基金提供理论支持。第二部分为论文的第三章,介绍中国建立REITs的现状及障碍,通过对我国两个“类REITs”的考察,明确我国房地产投资信托基金发展水平和制约其发展的各种障碍,包括制度障碍,市场障碍,人才障碍等,为后面有针对性的提出解决办法和建议指明方向。第三部分为论文的第四章和第五章,我国房地产投资信托基金的模式选择和政策建议。研究和借鉴美国及亚洲各国的发展经验和教训,结合中国目前的实际情况对房地产信托产品的发展模式提出一些参考途径,并从国家宏观经济层面入手,提出了在我国推动房地产信托基金发展的政策建议。本文的主要创新之处是基于现有法规政策界定了房地产投资信托基金的内涵,对理论阐述比较清晰,并对比借鉴了国际先进经验与教训,设计了我国房地产投资信托基金的框架,为房地产融资管理提供了有效手段。本文的主要不足之处是对房地产投资信托基金的实际操作分析不够深入,同时具体路径的设定主观性比较强,是否合理还有待实践检验。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 导论
• 1.1 本文选题背景及意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 本文研究内容和方法
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 研究方法
• 1.4 本文创新与不足
• 2. 房地产投资信托基金的一般理论概述
• 2.1 REITs 定义及分类
• 2.1.1 REITs 的概念界定及其发展历史
• 2.1.2 分类
• 2.2 REITs 的产品优势及风险分析
• 2.2.1 REITs 产品优势
• 2.2.2 REITs 产品风险分析
• 3. 中国建立 REITs 的现状及障碍
• 3.1 中国REITs（C-REITs）的现状
• 3.2 C-REITs 的发展障碍
• 3.2.1 REITs 的制度障碍
• 3.2.2 金融市场不成熟
• 3.2.3 房地产企业的抗风险能力不够强
• 3.2.4 缺乏运作REITs 的专业人才
• 4. 国外房地产投资信托基金的典型模式及其借鉴
• 4.1 美国房地产信托投资基金的发展模式和经验借鉴
• 4.1.1 发展历程及现状
• 4.1.2 美国房地产投资信托基金发展的经验借鉴
• 4.2 亚洲各国（地区）房地产投资信托基金的发展模式和经验借鉴..
• 4.2.1 亚洲房地产投资信托基金发展模式——专项立法模式
• 4.2.2 亚洲国家（地区）房地产投资信托基金的结构
• 4.2.3 亚洲房地产投资信托基金发展经验借鉴
• 5. 中国建立房地产投资信托基金（REITs）的相关建议
• 5.1 C-REITs 的模式选择
• 5.1.1 C-REITs 的模式发展战略
• 5.1.2 C-REITs 的路径选择
• 5.1.3 我国房地产投资信托基金的框架设计
• 5.2 建立和发展我国 REITs 的相关政策建议
• 5.2.1 为REITs 实施运作创造必要的法律环境
• 5.2.2 建立完善的风险防范措施
• 5.2.3 加强REITs 组织机构的建设
• 5.2.4 完善人才培养和信息公开化制度
• 参考文献
• 后记
• 致谢