论文摘要
近年来,随着国有土地有偿使用制度改革的深入,我国的城市土地市场不断发展和完善,已经成为社会主义市场经济体系的一个重要组成部分。土地价格是反映土地资源稀缺程度和市场供需状况的关键指标,在土地资源的配置过程中发挥着重要作用,业已成为理论界研究的热点问题。住宅用地价格由于与商品住房价格息息相关,更是受到了广泛的关注。研究住宅用地价格的影响因素及其影响机制,有助于政府提高地价管理水平,并为其制定土地供应政策、布局城市基础设施提供科学的依据,也可以为开发商进行房地产投资决策提供有用的信息。特征价格（hedonic price）理论在房地产价格领域有着广泛的应用,是研究房地产价格微观影响因素和编制房地产价格指数的一种重要方法。我国学者较少将其应用于住宅宗地价格影响因素的研究。本文以城市土地市场化程度较高的南京市为实证研究对象,在系统梳理住宅用地价格影响因素的基础上,选取南京市主城区2003-2009年间出让的纯住宅用地作为研究样本,构建了城市住宅宗地的特征价格模型,在此基础上探讨了住宅宗地价格的影响因素及其影响机制。研究的主要结论包括：（1）地块面积、容积率、建筑密度和绿化率等地块因素,城市中心可达性、地块周边公共交通状况等区位因素,三级甲等医院可达性和省级实验小学可达性等邻里因素对南京市住宅宗地价格具有显著影响。地块面积越大,绿化率越高,城市中心可达性、三级甲等医院可达性、省级实验小学可达性、地块周边公共交通状况越好,单位面积地价和楼面地价越高；建筑密度越大,单位面积地价和楼面地价越低。容积率越高,单位面积地价越高,楼面地价越低。（2）2007年、2008年、2009年南京市的均质住宅宗地（具有完全相同的个别特征、区位特征和邻里特征的住宅宗地）价格比2003年分别上涨了119.4%、100.7%、137.9%。由此计算出2007年-2009年南京市均质住宅宗地价格的环比增长率分别为40.2%、-8.6%、18.5%。（3）在构建住宅用地特征价格模型的过程中,发现高中可达性变量显著性水平低、其系数的经济意义不合理,而省级实验小学可达性、三级甲等医院可达性变量显著性水平高且其系数的经济意义合理。因此认为,在选取和量化表征地块周边公共设施状况的邻里变量时,既应关注地块到某一公共设施的距离（即公共设施可达性）,也应关注该类公共设施的质量或水平。