论文摘要
进入21世纪以来,随着在全国范围内彻底推行住房制度改革、停止福利住房供应,国内的房地产市场得到飞速发展。我国城镇居民的消费结构发生很大的变化,住宅消费已成为其最大的支出。住宅消费对国民经济增长的拉动作用越来越强有力,已成为社会消费的热点。然而,住宅产业的快速发展引起了住宅价格的大幅上涨,住宅供给结构不合理,住宅市场供需不平衡等一系列社会问题。本文采用定性与定量相结合的研究方法,分析了重庆市商品房市场存在的问题和城镇居民住宅消费的现状,发现:①在总量上,重庆的商品房市场处于“需求饥渴”状态;②在结构上,重庆商品住宅长期处于供不应求的状态,供求失衡较为严重,并且这种态势有愈演愈烈的趋势;与住宅市场的表现相反,商业用房与办公用房则长期处于供过于求的局面,而且其供给面积所占比重不断攀升,供求缺口不断扩大;③在商品住宅价格上,其涨幅过快,房价远远超出了居民的实际购买力。总之,城镇居民的住宅消费支出曲线呈现波澜起伏的状态,且住宅消费总趋势是在逐渐趋于理性化。基于上述分析的结果,借助时变参数模型分析城镇居民人均可支配收入对住宅消费的影响,发现:自1979年以来,重庆市城镇居民对住宅的边际消费倾向呈现递增的趋势。这与我国逐步实施住宅制度改革,取消福利化分房,个人购买住房方面的支出增加相一致。对于影响消费的另一个重要因素——价格,本文也采用协整检验测算了商品房销售价格和住宅消费之间的关系,发现二者的协整系数为1.494737,表明商品房销售价格与人均居住消费支出存在显著的正相关关系。为了判定均衡关系是否构成因果关系,因果关系的方向如何,采用格兰杰因果检验,发现目前学术界盛行的观点——“过于旺盛的住宅消费需求导致住宅价格上涨”有失偏颇。我们认为住宅价格的上涨更偏重于宏观经济增长、长期利率或税率、信贷、城市规划或拆迁安置、过高的土地出让成本等因素。由于商品房销售价格变动是导致居民住宅消费支出变化的Granger成因,因此,我国目前过高的商品房价格使得住房消费支出占据了居民的可支配收入中的很大一部分,这样居民不得不减少对其他商品的消费,并且居民对住宅的消费存在很大负担。然后利用自回归移动平均模型预测模型对重庆市城镇居民未来5年（2008-2012年）的人均住宅消费支出做出预测。根据这一预测结果,文章从政府、开发商以及消费者三方面提出了合理调控土地资源,大力发展二手房市场,政府直接或间接建房以保证经济适用房、廉租房的供给,发展节能省地型住宅,建立梯度消费的住宅消费观念,理性住宅投资等一些稳定房价、扩大住宅消费的策略建议,以供参考。
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标签：住宅消费论文; 状态空间模型论文; 协整关系检验论文; 自回归移动平均模型论文;