德州市规划局陵城分局山东省德州市253000
摘要：近期对天津武清、江苏淮安、盐城、南通的新区建设和城市综合体建设，进行了实地学习和调研。通过具体的了解，将四地的实际做法和学习感受汇报如下：
关键词：综合体；参观；体会
一、四地的实际做法
武清位于京津之间，区位优越；武清开发区是国家级高新技术开发区，规划面积30平方公里，远期规划控制面积93平方公里。目前，开发区引进中国水电集团，先期进行基础设施投入，完成了道路、绿化以及水、电、暖、气、通信在内的十一通一平，基础设施配套完毕之后，进行净地出让，出让所得支付中国水电集团十三局的工程建设费用，如到期不能偿还费用，将净地通过拍卖给施工单位进行房地产开发，抵顶建设费用。
淮安和盐城均处于苏中地区，经济发展在江苏相对滞后，但发展势头迅猛，从城市建设的感觉上，和我省的潍坊、临沂等地不相上下，甚至规模更大、品味更高、速度更快。南通属于沿江经济带，借助苏通大桥的开通，拉近了与上海的距离，经济总量位列江苏第四名。在上述三地，均由上市公司—中南控股集团引领，参观其旗下的建设项目。房地产业是中南目前的重点发展业务领域，年开发量达到了200万平方米，以土地竞拍、软投资经营、整体捆绑打包的方式，致力于国内具有活力的二三线城市综合大盘开发，其“中南世纪城”已经成为沿海房地产届的知名品牌。
在淮安，中南集团参与了淮安生态新城的建设，淮安生态新城位于城市几何中心，规划定位为长三角北部现代服务业中心、淮安中心城市行政文化体育中心。新区自去年启动，目前已经建设完成和正在建设的基础设施项目有森林公园、枚皋中路（东西中轴线）以及两座特大桥；公共项目主要有四馆（图书馆、文化馆、美术馆和城市博物馆）、妇女儿童活动中心、体育中心、交通服务中心、高新技术创新创业中心（即淮安市行政办公楼）、电视塔、大剧院、淮阴中学新城校区等；居住项目有绿地世纪城、中南世纪城等房地产开发小区以及3个安置小区。其运作模式主要是，政府确定需要建设的项目（如行政办公楼）后，由投资方代为建设，根据具体项目的预算价格确定合同总价款，约定给予相应房地产开发土地作为补偿。按照投资进度，由政府挂牌拍卖相应土地。该拍卖土地，如超出双方约定价格，则溢价部分由政府与投资方按照三七比例分成。但商业项目（除政府性公益办公项目以外的其他酒店、商业、观光旅游项目）完全由开发商参与竞拍，自主建设。
在盐城，中南集团参与建设了盐城城南新区，该新区定位为新城市中心核心区，集政治、商业、金融、娱乐、体育、旅游、住宅为一体。新区有四大主体功能，即市级行政商业文化中心、科教创业基地、旅游集散中心、新型生态居住区。由这四大功能组成的城南新区，集商务办公、商业服务、会议展览、文化娱乐、运动休闲、旅游度假以及高尚住宅为一体，成为盐城新的综合性城市中心。项目自2009年下半年启动，目前已经初具规模，完成了行政中心、酒店、新城医院、中学、电视塔等主要设施建设，房地产项目正在开展中。其运作模式与海岸淮安模式基本相同，主要区别是，在项目的开始就锁定补偿土地的地价，一次性予以挂牌出让给投资方，限期三年完成全部建设任务。
在南通，中南集团配合2005年江苏省运会场馆建设，参与建设了城市中心的中央商务区（CBD），内容主要有体育会展中心三馆一场（游泳馆、体育馆、会展馆、体育场）、五星级金石国际大酒店和中南城购物中心、中央公园。其中，三馆一场部分为BOT模式，由政府划拨土地，投资方负责场馆建设和运营，每年政府拥有30天免费使用期限。其它高层住宅、五星酒店、购物中心、餐饮休闲、中央公园绿地和内部的双语国际幼儿园，均为投资商拍得用地后自主开发运营。
综观四地的做法有三个共同点，即均是解放思想，破除各种僵化保守的观点，一切的出发点和落脚点都是为了发展；均是结合新区建设，极力扩张城市规模、短期内提升城市档次；均是极力引进大的财团，借势发展，实现政府和投资方的双赢。
二、城市建设发展的建议
机遇不可丧失，优势不可复制。通过参观，切实感觉到，发展速度慢了就是落后。跟上述地区的差距正在扩大，虽然陵城区有着京沪高铁的交通优势，有着近几年产业发展的积淀，有一定的土地和劳动力资源优势，但如果继续固步自封，不大胆的解放思想，不脚踏实地的实施，将会在新一轮经济发展的大潮中丧失自己的位置。
首先，要把解放思想落实到具体行动中。没有思想的大解放，就不会形成发展的大跨越。树立一切为了发展的观点，全县发动，摒弃各种僵化、保守的思想，营造干事创业的氛围，凡事只要有利于发展，有利于提高人民生活水平，有利于提升城市形象，就要不折不扣的执行；主动思考，开展全民讨论，积极听取各方面对于城市和经济建设的思路，借脑发展，引进科研院所，立足陵城区，配合德州，放眼周边，对区域发展战略和产业布局进行深入的策划、探讨与分析；积极推进德陵一体化战略，超前谋划好我区在区域中的功能定位。
其次，要科学的谋划，合理的定位。审慎科学的判读在京沪高铁经济走廊中的定位，充分认识高铁交通优势的同时，认真思考高铁能给我们带来什么，同时要预见到高铁的虹吸效应，避免对区域经济发展的不利因素。采取顶层高端设计，邀请知名院所，深化高铁新区分区规划，编制控制性详细规划，进行具体政府建设的地块和项目的城市设计，使每个项目的建设定位准确，既科学合理又具有时代特征。
第三，努力破解土地瓶颈，合作共赢，加快发展。在符合国家土地政策的前提下，通过发掘和整合县域土地资源，集中配置到高铁新区进行建设，建议采用淮安模式，吸引国内知名的、有一定发展前途的财团，加大老城改造力度，切实推进新区开发，争取三年内老城核心区面貌有较大的改观，新城核心区5-10个平方公里的城市基础设施和项目要出形象，形成能代表陵县形象的、具有鲜明时代特征的新城区。
参考文献：
[1]龙固新.大型都市综合体开发研究与实践[M].东南大学出版社.2005