我国西部地区商业银行对公房地产金融业务发展策略研究

论文摘要

作为一个典型的资金密集型行业---房地产业,10年来的发展与包括证券市场、货币市场在内的整个资本市场的支持力度息息相关。虽然,理论上我们有着诸多融资渠道的选择,但除银行信贷外,股权融资（境内外上市）、产业投资基金、发行企业债券、信托资金、租赁融资等等,能够进入实质性操作的寥寥可数,所以目前中国房地产金融产品仍然主要来自于银行。多年来,众多的开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式,形成了自有资金---银行信贷---施工企业部分垫资---按揭回款的简单资金循环链。单一的融资渠道一方面反映出金融体制的改革滞后于行业的发展,市场缺少可供选择的融资手段和金融工具,在资本市场和产业之间横亘着体制鸿沟,另一方面也养成了开发商对商业银行信贷的单一“路径”依赖,“要买房找建行”,从一个侧面反映了一种无可选择的市场必然。为分散银行信贷风险,银监会一直把地产行业列为监管整肃的重点。中国人民银行研究局认为我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,尽管“121”号文件之后,银行的贷款龙头已经越拧越紧,但相对于新的融资渠道,银行融资仍然是中国内地房地产企业主要的融资渠道。毕竟与证券市场不同,货币市场对房地产行业的支持是通过对供求两方面的加强来体现的,即从增强对房地产开发企业的贷款、加快开发进度以增加供给,和为居民购房提供按揭贷款,以促进有效需求迅速形成两方面进行。而大部分银行对房地产业务的情有独钟主要不是因为数量而是因为质量。住房贷款年限长、不良率极低的优点,使银行在多大压力下都不愿意放弃这块肥肉,甚至出现了靠打擦边球来竞争的现象,并且同行在道理上都表示理解,认为需要调整的是监管的理念和监管水平。尤其是汶川地震之后灾区需要大量重建房屋,政府修建安置房和开发商企业面向市场开发楼盘都需要大量的修建资金,西部地区商业银行如何把握这一市场契机,及时调整对公房地产金融业务发展策略,适时推出可操作的金融产品方案来满足市场需求的问题急需解决,所以本文首先从西部商业银行所处的宏观政策环境和房地产这个微观市场环境及商业银行间的同业竞争,深入分析了西部商业银行对公房地产金融业务面临的外部环境;其次,在汶川地震这个特殊的现实背景下,具体分析了地震之后的形势对西部地区对公房地产金融业务的影响,重点以受地震影响的成都地区为例,分别从市场、供需、价格、消费者敏感点四个方面,对房地产市场所受影响进行深入探索,从而发现西部商业银行所面临的机遇与挑战;然后,在对整个外部环境和现状有了充分认识之后,提出八个方面对公房地产金融业务发展策略,供西部商业银行参考,为内资银行的自身发展提出建议。最后,以某商业银行近期的房贷政策和实施细则为例,具体分析了其面临的问题和其采取的应对措施,并对实施效果进行评价,为其他商业银行提供借鉴。

论文目录

• 论文摘要
• ABSTRACT
• 1. 导论
• 2. 当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势分析
• 2.1 房地产调控政策走向
• 2.2 房地产市场状况
• 2.2.1 总体概况
• 2.2.2 房地产市场发展状况
• 2.2.3 市场发展中的机遇
• 2.3 商业银行间同业竞争进一步激烈
• 2.4 直接融资的影响
• 3. 当前形势对西部地区商业银行对公房地产金融业务的影响
• 3.1 地震对宏观经济与政策影响
• 3.1.1 地震或将推升通货膨胀
• 3.1.2 地震或将部分改变调控政策
• 3.1.3 震后成都城市高密发展模式及四大新城定位
• 3.2 地震对成都市房地产市场发展的影响
• 3.2.1 总体分析
• 3.2.2 供需分析
• 3.2.3 价格分析
• 3.2.4 消费敏感点
• 3.3 灾后银行业务发展的机遇
• 3.3.1 有利于商业银行业务持续健康发展
• 3.3.2 有利于商业银行优化业务结构
• 3.3.3 有利于商业银行防范和化解信贷风险
• 3.4 灾后银行业务发展面临的挑战
• 3.4.1 政策风险仍将存在
• 3.4.2 局部地区房地产市场风险仍将存在
• 3.4.3 市场发展差异对房地产信贷管理的影响
• 3.4.4 对商业银行管理和服务的高要求
• 4. 我国西部地区房地产企业融资格局的现状及问题
• 4.1 我国房地产融资格局的现状
• 4.1.1 房地产融资的主渠道
• 4.1.2 房地产资金信托渐趋活跃
• 4.1.3 海外资金逐渐进入
• 4.1.4 国内产业投资基金刚刚起步
• 4.2 我国房地产融资格局的问题
• 4.2.1 股权融资门槛相对较高
• 4.2.2 债券融资比重偏低
• 5. 我国西部商业银行对公房地产金融业务发展策略
• 5.1 商业银行对公房地产金融业务的发展与面临的风险
• 5.2 西部地区商业银行对公房地产金融业务发展策略
• 5.2.1 加强市场分析和相关政策研究
• 5.2.2 实施区域结构调整策略
• 5.2.3 实施差异化服务和管理策略
• 5.2.4 实施项目结构调整策略
• 5.2.5 科学的贷款总量和投放节奏策略
• 5.2.6 客户结构调整策略
• 5.2.7 稳步提高资产质量策略
• 5.2.8 实施产品创新策略
• 6. XX 商业银行案例研究
• 6.1 面临的问题
• 6.1.1 资产增长受到较大限制
• 6.1.2 信贷风险逐步加大
• 6.1.3 流动管理难度加大
• 6.2 应对措施
• 6.2.1 提高客户选择标准
• 6.2.2 从严管理
• 6.3 实施效果
• 参考文献
• 致谢