大庆高新物业管理有限公司黑龙江大庆163316
摘要：现阶段，物业与业主之间的关系非常的复杂，物业是为业主服务且为其日常生活提供便利条件的，所有的物业设备与设施产权均归小区内全部的业主所属，而物业则要做好管理工作，来维护业主的基本权益。对此，本文主要围绕物业建筑设备管理期间需要注意的若干问题进行了详细的讨论，旨在寻求到最佳方式来提高物业建筑设备的管理质量与水平。
关键词：物业建筑；设备管理；若干问题
前言
本文作者就职于大庆高新物业管理有限公司，且长期从事机械类管理类工作，因此对物业建筑设备的日常维护与管理具有丰富的工作经验。在物业建筑设备管理期间可能会因为各种不确定因素而导致物业建筑设备出现各种问题，如果再进行管理就显得有点为时已晚，对此，必须要从日常便做好物业建筑设备管理工作，为后续工作开展奠定一个良好的基础。
1.物业设备设施管理特点
1.1直接关系到业主根本利益
在整个小区范围内的所有可见或不可见的物业设备，其所有权均为整体业主所有，这属于一个相对较大的产业，并且若居住小区或写字楼区域等模式的不同，物业设备规模以及档次、资金投入力度等均存在明显的差异性，一旦算起来，可能会出现上亿的投资。物业管理是否正常是直接决定设备设施能否应用的具体条件，若管理存在偏差，便可能导致物业建筑设备设施存在隐患，甚至直接表现出来，设备出现破损或直接罢工，不但会影响到物业范围内所有业主的正常生活与工作，严重时还可能导致安全事故出现。
1.2技术性强
近年来，我国科学信息技术发展日益迅速，国民生活质量与水平持续增高。越来越多的科学信息设备已经不局限于高新技术公司，而蔓延至了各行各业。其中，高新设备的注入使得物业建筑管理质量与水平得到显著提升。无论是由较小的物业设备还是规模较大的设备，均采用了高科技系统，使其形成了一条龙式的消防自动报警系统、通风系统、自动化控制系统等智能管理。这种高新技术的应用不仅减少了物业工作人员工作压力，也使得物业建筑设备设施管理质量增强。虽然仍然会有一部分的工作需要人工操作，但其也在日益的向着技术密集型管理转变。
1.3显性服务
目前，有许多物业公司已经不局限于传统的设备设施管理，开始向服务型公司靠拢，并且更加地注重对业主的服务品质。物业公司工作人员开始重视起个人仪容仪表，保持管理范围内绿化清洁、最大限度为业主提供工作范围内的服务等。相对传统的枯燥的管理方式，这种显性服务更加的受到了业主的欢迎，也属于是物业公司正确的转型。对于物业而言，保证业主能够正常生活，物业建筑设备正常运行已经是其服务的最低限度，在这基础上更加地注重自己的服务品质，也是推动物业设备管理显性提高的重要手段。
1.4需求的可继承性与可延续性
对于物业而言，其所使用的寿命较长，所以这便需要多代的工作人员去对其进行服务，以便能够延续下去。但随着物业管理的持续变化，使得为该栋物业服务的公司更换成为了一件常事，基于此种情况，便必须大力发展设备设施管理的可继承性与可延续性，切实体现出物业管理的长期性与连续性，为物业提供最佳的服务。
2.现阶段物业设备设施管理所面临的主要问题
2.1忽略日常保养与维护
目前我国还存在着一些物业对于设备设施的管理仍处于传统的看管型操作，仅会在物业设备出现问题时去进行维修，而不会关注日常对物业设备设施的保养与维护。长期下去，会导致设备设施因缺少日常的保养而出现应用寿命短的问题，这对于业务的根本利益存在着巨大的损失，并且可提高了可能出现安全隐患的可能性，经营风险也会出现恶劣影响。虽然物业建筑设备与设施的所有权为业主所有，但这也体现出物业服务企业根本没有重视到服务成本管理意识，缺乏对物业设备设施管理的责任心。
2.2专业人才匮乏
相对于其他类似的房屋建筑、房地产管理、销售等产业，物业人员的收入较少，且其所负责的日常事物较多，比较繁琐。并且现代物业产业专业人才相对其他专业而言，明显匮乏，人才培养与管理方面的投入力度不足，使得整个开展物业设备设施的管理队伍技术存在着局限性，当其在开展工作时，所学知识无法支持其去解决问题，便会导致安全隐患的出现[1]。除此之外，如果因物业工作人员在管理设备环节出现误操作，会加大设备损坏的可能性，影响到业主的根本权益。若长期下去，不重视强化与培养物业建筑设备设施管理人员的专业技能，终将会成为物业与业主之间出现纠纷的关键点，使得物业公司失去其应有的信誉。
2.3滞后的管理模式
当前，多数物业服务企业对于物业设备设施的管理仍处于“设备设施能运行”的初期认识阶段，对于设备设施的保养，对工作人员服务态度的管理也比较粗放，更是对物业环境品质的构建缺乏目标。由于粗放式的管理模式，不健全的配合制度，不完整的台帐档案，不到位的监督检查等使物业设备设施整体管理效率和质量与其他先进的物业企业存在很大的差距。
3.提高物业建筑设备管理的对策
3.1加强培训，全面提升技术水平
物业人员对于物业设备设施管理的服务水平是决定服务标准的关键。为了进一步提高各级人员的认识问题，便是加强各类设备设施管理的培训，首先从战略层面加强培训，物业管理层要不断重视设备设施管理的基础性和重要性，并将其作为物业核心的市场竞争力之一。其次，从日常操作层面加强培训，尤其是中层管理人员以及基层人员的培训不仅要加深对设备设施管理的服务标准，同时也要对相关服务进行规范化、流程化改进，提高人员对各类设备设施的关键控制点理解。
3.2科学化管理，提高工作效率和质量
物业建筑设备设施的科学化管理既是通过高新技术增强管理规程的技术手段，也是降低企业运营管理成本，实现设备设施高效、安全、节能运行的最佳途径。对于各类设备设施实施关键点控制，即根据不同设备设施功能、年限、状况以及运行环境的差异性统计常见的故障类型、频率、维修点等，以便在日常使用中对重点部位进行差别化对待，也就是实施关键点控制。另外，保障设备设施的标识规范、统一以及较强的实用性。立足于物业建筑设备设施日常管理流程和方法，制定健全、统一的《物业设备设施标识手册》，旨在利用“标识全覆盖”实现物业设备设施管理的高效率和高质量。
3.3坚持预防为主，重视设备设施的系统化保养
物业建筑设备设施管理应坚持以预防为主为主要巡检思想，坚持“保养重于维修”的管理原则，在巡查中不放过任何一个细小问题或者潜在问题，避免故障从小积大造成不可挽回的严重损失。设备设施保养应注重系统化、常态化，坚持管理和保养的三个重点环节：第一，建立健全的设备台帐，建立台帐时坚持帐实相符的原则，由专业技术人员对原有台帐进行实质核查，对台帐中不符、缺失、新增、更换的信息进行全面检测。第二，制定科学合理的保养计划，根据设备设施的性能、运行状况、使用环境、运行要求、历史维修保养记录等制定针对性的保养计划，并坚持“确保运行、预防故障、经济高效”为制定原则。第三，确保原始保养记录的系统性、完整性。当保养计划全部实施完成后，应规范填写具体的保养实施记录，并交由专业的部门予以妥善保障，以便后期查阅。
结束语
由上可知，必须要要从业主的利益出发，切实保证物业设备设施的管理质量与水平，可通过重视设备日常维护保养，提高工作人员专业性以及延续性多个方面入手，借助现代高新技术共同提高物业建筑设备管理质量，减少隐患所造成的不利影响。
参考文献：
[1]张妍妍.论高职院校建筑设备课程教学改革设计思路——以物业管理专业为例[J].中国教育技术装备，2015（17）：116-117.