论文摘要
随着中国经济的高速发展和城市化进程的加快,中国房价也飞速上涨,中低收入家庭的住房困难问题越来越严重。为了解决该问题,政府在近几年一直致力于保障性住房的建设,且在近两年不断扩大保障性住房建设的规模。保障性住房具有外部性、福利性,但同时又具有排他性,所以在性质上属于混合物品。在我国经济的发展过程中,保障性住房制度也经历了不断发展和完善的过程。目前我国基本上形成了以经济适用房、限价房、廉租房和公共租赁房等为主的多层次保障住房供应体系。2009年住建部计划全国各地要建设260万套保障性住房,2010年计划提供580万套,2011年达到1000万套,三年保障性住房计划建设数量共达到1840万。除此之外,住建部也加大了对地方政府保障性住房建设计划完成情况的审查力度,并将地方保障性住房任务的完成情况纳入对地方政府的考核,以此来推动全国保障性住房政策的执行。保障性住房计划建设数量的大幅增加将使其成为“十二五”期间房地产市场的主角,所以研究保障性住房政策具有非常重要的理论意义和实践意义。从过去的经验看,虽然每年保障性住房计划建设规模巨大,但是各地完成情况并不理想,同时在保障性住房建设和分配中也出现了很多问题：保障性住房的质量问题频频被曝光,一些人开豪车入住经济适用房,一部分人为取得经济适用房进行收入造假等丑闻。保障性住房在建设和分配中出现的这些问题严重影响了保障性住房的配置效率,更是对中低收入群体的不公平,问题也使得民众对保障性住房开始质疑。本文正是基于这样的宏观背景对保障性住房政策进行了深入的研究,通过经济学的分析方法得出出现这些问题的根本原因。本文重在分析问题的原因,对其他国家和地区的借鉴也只是简单提及,希望本文的研究结果能对政策制定者提供新的解决问题的思路,为我国的和谐社会建设作出贡献。本文主要包括以下部分：第一部分：提出了本文研究的宏观背景、理论意义和实践意义,分别对国内外的研究现状进行总结,并指出了本文的研究方法和主要内容。第二部分：对我国现行保障性住房各种形式进行了定义和比较,包括各种形式的优缺点、适用情形、市场效应,资金来源和土地供给等方面：同时分析了自从改革开放以来我国保障性住房政策发展和改革的四个阶段。文章总结出现阶段我国多层次保障性住房供应体系的三点现状：第一,保障性住房将在今后一段时间成为我国房地产市场的主角；第二,在保障性住房中经济适用房的建设数量不断减少而廉租房数量不断增加；第三,我国保障性住房政策执行过程中出现了很多问题。第三部分：该部分是本文的主体。这部分分析主要以经济适用房和廉租房为例,运用排队配给模型和价格控制模型对经济适用房的效率和存在的问题进行分析,指出我国保障性住房在分配环节中低效率的原因所在。同时还运用比较法对我国目前普遍使用的实物补贴和货币补贴两种形式进行效率上的比较,指出实物配给中存在的问题。通过分析,最后总结我国的保障性住房政策在执行过程中存在着权力寻租、申请造假、甄别成本高、住房质量差、维护成本高、退出机制不健全、资金来源不足和土地供给不足八个问题。第四部分：简单分析了新加坡和香港的保障性住房政策,从而得出对我国的启示。通过对新加坡现行政策的分析,本文得出：首先在我国应有一个代表政府的专门组织来进行保障性住房的建设；其次要设定更具有操作性的准入标准；最后还要有完善的补助体系。通过对香港政策的分析,本文得出在推进保障性住房政策的同时,政府应该转变职能,逐步从住房的提供者转变为住房市场的协调者,同时还应鼓励高端住宅市场的发展,为保障性住房政策提供更多的资金来源。