德州鲁班御景园项目风险管理研究

论文摘要

随着改革开放的深化和经济的快速稳定发展,人民群众的生活水平得到了显著提髙,但同衣、食、行等方面相比,居民的居住水平特别是城镇居民居住水平的改善和提高相对缓慢,因此加快房地产体制改革,尽快改善住房困难户的居住条件和提高市民的居住条件已成为各级政府面临的迫切任务。这些都要求并加快了我国的房地产行业的快速发展。当前,房地产投资靠投机取得成功的机会逐渐减少,只有靠决策正确、经营规范、投资科学的项目开发才能获得成功。但很多房地产商经常由于急于开发房地产项目产生了一系列的问题,如废弃土地、房屋积压、过度投资等等,在日趋激烈的市场环境中,各个房地产企业应该如何应对这些问题从而取得竞争的胜利,这是一个十分关键的问题,但要解决这些问题,就需要对企业所投资的房地产项目进行风险管理的研究从而做出正确的抉择。在本文运用项目风险管理的基本理论,选择鲁班御景园项目作为研究对象,在对该项目内外部环境及自身的特点进行深入分析之后,利用风险识别、风险评估等方法,从投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段分析了鲁班御景园项目中存在的风险及产生原因,分析出其在投资决策阶段主要是投资可行性风险;在土地获取阶段主要是筹资风险;在建设阶段,主要是有关影响项目利润的各种风险因素;在租售阶段主要是租售价格的风险。在识别出鲁班御景园项目各个阶段的主要风险后,然后财务可行性对投资风险进行评估;用专家调查法对建设阶段所遇到的各个风险进行了评估;用盈亏平衡法对租售阶段的各个风险进行评估;最后针对各个风险提出了相应的控制措施。文章共分绪论、房地产项目风险管理研究的基本理论、鲁班御景园项目基本情况分析、项目风险识别、项目风险评价、项目风险管理建议、结论与不足等内容,将风险管理策略运用到房地产项目开发的各个阶段中,实践证明这种方式是可行的,对于房地产企业来说具有普遍的指导和操作意义。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 0 引言
• 0.1 研究的背景和意义
• 0.1.1 研究的背景
• 0.1.2 研究的意义
• 0.2 风险管理的国内外研究现状
• 0.2.1 国外文献研究综述
• 0.2.2 国内文献研究综述
• 0.3 研究的主要内容和方法
• 0.3.1 研究的主要内容
• 0.3.2 研究方法
• 0.4 本文的创新与不足
• 1 房地产项目风险管理理论综述
• 1.1 房地产项目风险管理理论的内容
• 1.1.1 风险管理理论的内涵
• 1.1.2 房地产风险管理的程序
• 1.2 房地产项目风险管理的风险识别
• 1.2.1 风险识别的内容
• 1.2.2 房地产开发项目风险识别的程序
• 1.2.3 房地产开发项目风险识别的方法
• 1.3 房地产项目风险管理的风险分析
• 1.3.1 项目风险分析的内容
• 1.4 房地产项目风险管理的风险评价
• 1.4.1 项目风险评价的内容
• 1.4.2 建设项目风险评价的方法
• 1.5 房地产风险管理的风险控制
• 2 鲁班御景园项目基本情况分析
• 2.1 建设条件与地址
• 2.2 市政配套设施条件
• 2.3 鲁班御景园项目 SWOT 分析
• 2.3.1 项目优势分析
• 2.3.2 项目劣势分析
• 2.3.3 项目机会分析
• 2.3.4 项目威胁分析
• 2.4 项目所在区域的房地产市场研究
• 2.4.1 德州城区房地产市场发展现状
• 2.4.2 德州房地产市场的供需情况
• 2.4.3 德州房地产行业未来发展趋势分析
• 3 鲁班御景园项目风险识别
• 3.1 投资决策阶段的风险识别
• 3.1.1 投资环境风险
• 3.1.2 开发位置风险
• 3.1.3 投资可行性风险
• 3.2 土地获取阶段的风险识别
• 3.2.1 地价风险
• 3.2.2 征地安置风险
• 3.2.3 招投标风险
• 3.2.4 勘察设计风险
• 3.2.5 筹资风险
• 3.3 建设阶段风险的风险识别
• 3.3.1 成本风险
• 3.3.2 施工工期风险
• 3.3.3 质量风险
• 3.4 租售阶段风险的风险识别
• 3.4.1 市场风险
• 3.4.2 价格风险
• 3.4.3 租售时机风险
• 4 鲁班御景园项目风险评价
• 4.1 投资决策阶段的财务可行性分析
• 4.1.1 投资估算
• 4.1.2 经营收入
• 4.1.3 经营税金及附加、土地增值税
• 4.1.4 损益与静态盈利分析
• 4.1.5 现金流量与动态盈余分析
• 4.1.6 清偿能力分析
• 4.1.7 敏感性分析
• 4.2 前期和施工建设阶段专家打分法
• 4.3 销售阶段盈亏平衡法
• 4.4 评估结论
• 5 鲁班御景园项目风险管理建议
• 5.1 投资决策阶段风险的控制对策
• 5.2 土地获取阶段风险的控制措施
• 5.2.1 对市场供求风险的控制措施
• 5.2.2 对资金筹集风险的控制措施
• 5.3 工程建设阶段风险的控制措施
• 5.3.1 对施工进度风险的控制措施
• 5.3.2 对设计变更风险的控制措施
• 5.4 租售阶段风险的控制措施
• 6 结论与不足
• 参考文献
• 致谢
• 个人简历
• 攻读工程硕士期间所发表的文章