城市商业房地产市场主体之间的利益均衡博弈研究

论文摘要

中国商业房地产业的发展相对滞后，回顾20多年的发展及现状，既可以揭示中国商业房地产发展的轨迹，也可以发掘中国商业房地产业潜在的巨大机会。商业地产表面繁荣的背后是规划无序、生态破坏、经营混乱等一系列问题，这让越来越多的经济学者对未来充满忧虑。商业房地产市场的不均衡发展是常态，研究我国商业房地产市场理论现状及其市场所暴露的问题，既有其理论层面的意义，也有现实意义。商业房地产市场参与各方既具有一定的独立性，又相互依存、相互影响；市场中的每一方都有各自的利益，而其利益的兑现却取决于相关各方的承诺与选择。毫无疑问，博弈论特别适合于对商业房地产市场的平衡分析并对制度设计与选择提供支持与帮助。商业房地产的发展可以带动一个城市甚至一个区域的经济发展，这是城市化进程中重要的推动力量。商业房地产的开发投资额度巨大，影响广泛，一个城市的商业发达程度直接影响着这个城市的经济发展水平。商业房地产市场中，利益相关者一般是指参与商业房地产市场并对其产生影响的每一个群体，他们是房地产市场的重要构成要素。概括而言，主要包括政府（中央政府和地方政府）、商业房地产开发商、零售商三个主体。本文第四章围绕开发商行为与政府职能展开论述。重点针对监管问题展开。在商业房地产市场中，政府一方面扮演土地提供方的角色，同时也是市场规则的制定者与裁判员（由不同政府部门执行）。为了探究商业房地产开发过程中市场失衡的根本原因，我们应当考虑这些行为主体的利益，并认为他们的选择是利益博弈的结果。本文第五章介绍了开发商作为市场中最重要的主体，开发商与开发商之间也存在着博弈关系。最突出的问题就是，面对市场利益，房地产企业面临两难选择，价格竞争或者合谋。商业房地产市场竞争的激烈程度与企业的盈利能力负相关，因此，企业有强烈的动机通过合谋来弱化竞争，以获取利润最大化。房地产市场独特的市场结构使得房地产企业间的合谋不仅成为可能，而且具有相当的稳定性。本文第六章讨论的是在开发商与零售商相互选择的过程，开发商与零售商在商业房地产市场中如何建立彼此的信任？在交易合作过程中如何降低交易成本？本章节引入了博弈论中的声誉模型进行详尽的分析。在这一市场中，企业的行为正如我们所知道的那样，声誉的本质在于可以使行为人获取长期的收益。本文第七章为案例研究，结合长春市房地产市场及ZD集团的成功展开论述。博弈论的核心是分析均衡。从商业房地产市场的供给、需求以及价格形成的过程来看，这个市场是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动的。商业房地产市场发展是为了满足城市各种活动对空间的需求而进行的土地开发过程，这一过程中，具有不同利益和目的的政府、开发商、零售商，作为最重要的主体构成，其相互间的利益分配关系直接影响着市场的均衡发展。商业房地产的可持续发展，不仅有利于国家监督商业房地产企业的经营行为，也能够对于确立房地产企业发展的自律机制和竞争机制提供有效帮助，从而促进房地产行业的健康发展，这对国家资源的合理配置，保证零售商的利益，协助政府相关部门制定决策并确保这一市场良性循环具有重要的意义

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景及其意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外房地产理论研究的发展与现状
• 1.2.1 前期学习与萌芽阶段
• 1.2.2 中期停滞与探索阶段
• 1.2.3 后期稳步形成阶段
• 1.3 论文主要研究内容、难点和创新点
• 1.3.1 论文主要研究内容及难点
• 1.3.2 本文主要创新点
• 1.4 论文结构及技术路线
• 第二章 相关基础理论研究
• 2.1 商业房地产相关概念界定
• 2.1.1 房地产的含义
• 2.1.2 房产、地产两者间的关系及差异
• 2.1.3 住宅房地产与商业房地产的差异
• 2.2 地租理论
• 2.2.1 古典地租理论
• 2.2.2 马克思地租理论
• 2.2.3 现代西方地租理论
• 2.2.4 当代西方地租理论
• 2.3 地价理论
• 2.4 市场运行供求理论
• 2.4.1 单一的均衡市场
• 2.4.2 非均衡市场
• 2.5 城市化理论
• 2.6 城市经营理论
• 2.7 博弈论理论基础
• 2.7.1 博弈论的基本概念
• 2.7.2 博弈分类
• 第三章 商业房地产市场的主体角色及其特征解析
• 3.1 商业房地产特征及其发展概述
• 3.2 商业房地产市场的发展现状
• 3.2.1 商业房地产行业发展规模
• 3.2.2 商业房地产市场的投资模式
• 3.3 商业房地产市场利益相关主体概述
• 3.4 商业房地产市场主体行为及其利益目标分析
• 3.4.1 政府行为及其利益诉求
• 3.4.2 开发商行为及其利益诉求
• 3.4.3 零售商行为及其利益诉求
• 3.4.4 运营商及其它利益关联主体的行为
• 3.5 商业房地产发展现状及其定性分析
• 3.5.1 商业房地产及其发展困境
• 3.5.2 商业房地产市场的主体利益不均衡分析
• 3.6 本章小结
• 第四章 开发商与政府间的利益均衡博弈及政府监管机制
• 4.1 商业房地产开发商与政府之间的行为关系
• 4.1.1 开发商与政府之间的博弈关系及条件分析
• 4.1.2 开发商与政府之间博弈模型构建与数理测算
• 4.2 博弈均衡目标的实现手段
• 4.2.1 同时提高双方尽职的概率
• 4.2.2 减少博弈一方寻租机会
• 4.2.3 提高全商业房地产市场的期望收益
• 4.3 商业房地产市场利益均衡博弈与政府监管机制分析
• 4.4 政府政策治理层面建议
• 4.5 本章小结
• 第五章 开发商之间利益均衡的竞合关系及其影响
• 5.1 商业房地产开发商之间的市场行为关系
• 5.1.1 “经济人”假设与信息不对称市场博弈
• 5.1.2 囚徒困境的引入及帕累托最优
• 5.2 商业房地产一级市场的竞合博弈
• 5.2.1 商业房地产一级市场上开发商合谋的动因：协议出让与寻租
• 5.2.2 商业房地产一级市场合谋均衡性因素:土地招标与拍卖
• 5.2.3 商业房地产一级市场竞合博弈分析
• 5.3 商业房地产二级市场的竞合博弈
• 5.3.1 商业房地产二级市场上开发商合谋的动因
• 5.3.2 影响房地产二级市场合谋均衡性的因素
• 5.4 商业房地产开发商两级竞合对市场的影响分析
• 5.4.1 一级市场博弈:破坏秩序效率低下
• 5.4.2 二级市场合谋：垄断加剧破坏平衡
• 5.5 提升商业房地产开发商核心竞争力促进市场平衡
• 5.6 本章小结
• 第六章 开发商与零售商之间利益竞争均衡
• 6.1 开发商与零售商之间的市场行为关系
• 6.2 声誉模型的引入及其约束条件
• 6.3 KMRW 声誉模型的创建及其平衡分析
• 6.3.1 KMRW 声誉模型的描述
• 6.3.2 KMRW 声誉模型的假定
• 6.4 KMRW 声誉模型的平衡过程分析
• 6.5 商业地产开发商与零售商竞合关系对市场产生的影响
• 6.5.1 商业地产市场均衡发展促进商圈繁荣
• 6.5.2 商业地产价值体现在地产商与零售商之间的互利共赢
• 6.6 商业地产商与零售商企业经营层面建议
• 6.7 本章小结
• 第七章 案例研究——以长春市 ZD 集团为例
• 7.1 长春市商业地产市场规划与策略
• 7.1.1 长春市商业经济发展现状
• 7.1.2 长春市商圈存在的问题
• 7.1.3 长春商业态势发展趋势
• 7.2 长春城市商圈发展目标
• 7.2.1 商业地产市场主体导向
• 7.2.2 功能策略及目标
• 7.2.3 长春市商业地产城市布局
• 7.2.4 长春市南关区商业地产概述
• 7.3 吉林省 ZD 集团及其商业地产项目价值链分析
• 7.4 ZD 集团商业地产市场博弈行为策略分析
• 7.4.1 政府监督与 ZD 集团的成长
• 7.4.2 ZD 集团与竞争对手的博弈合作
• 7.4.3 ZD 集团商业地产项目与零售商的利益平衡
• 7.5 ZD 集团商业地产市场博弈行为效果分析
• 7.5.1 政府监督与扶持带来企业持续盈利
• 7.5.2 竞争合作带动市场均衡发展
• 7.5.3 追求信誉促进企业利润持续增长
• 7.5.4 商业运营模式创新与市场先行赔付
• 7.6 本章小结
• 第八章 结论与展望
• 8.1 取得的成果及创新
• 8.2 研究的不足及其展望
• 8.2.1 研究的不足
• 8.2.2 未来展望
• 参考文献
• 作者简介及在学期间所取得的科研成果
• 致谢