论承租人优先购买权的行使问题

论文摘要

房屋承租人优先购买权作为一种法定权利,其目的在于保护房屋承租人的基本生存权和发展权,通过限制出租人对其所有物的处分权能,兑现“居者有其屋”的承诺。但是,在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下,房屋租赁业迅猛发展,涌现出许多新情况、新问题,并形成诉讼进入司法领域。由于对法律规范理解上的差异,各地人民法院对此类案件的法律适用存在不同的观点,导致裁判结果迥异。因此,有必要对这项制度做一考察,从立法、司法的层面探讨制度合理化的方向。在本文的第一部分,笔者援引世界主要国家及地区的优先购买权立法,通过对不同国家、地区的立法进行梳理,概括各国家、地区在优先购买权方面立法的特征及异同。并对承租人优先购买权的性质的不同学说、立法例作一分析比较。对房屋承租人优先购买权性质的分析,不仅是理论探求的需要,更是实务操作的基础。第二部分,从我国国家、地方层面立法以及司法解释对我国承租人优先购买权行使的法制现状进行研究。梳理我国立法和司法中承租人优先购买权行使的制度及其特点。第三部分,通过几起典型的案例,探讨承租人优先购买权行使过程中产生的法律问题,包括行使的主体、行使的条件等。第四部分,通过前文的分析和阐述,结合国内外立法和我国司法实践,对承租人行使优先购买权的问题,提出立法和司法方面的完善建议。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 前言
• 第一章 承租人优先购买权概述
• 第一节 现代主要国家及地区优先购买权的立法及比较研究
• 一、大陆法系
• 二、英美法系
• 三、归纳和比较
• 第二节 承租人优先购买权的性质
• 一、物权说与债权说
• 二、请求权说与形成权说
• 第二章 我国承租人优先购买权制度的立法现状
• 第一节 立法概况
• 一、国家层面立法
• 二、地方层面立法
• 第二节 司法解释
• 一、关于承租人优先购买权的性质——债权,而非物权
• 二、抵押权人实现抵押权或者租赁房屋拍卖时优先购买权的保护
• 三、优先购买权行使的例外情形
• 第三章 我国房屋承租人优先购买权行使的判例研究
• 第一节 承租人优先购买权行使的案例概况
• 第二节 承租人优先购买权行使的案例
• 一、行使主体及行使条件
• 二、行使结果
• 第三节 承租人优先购买权行使中的法律问题
• 一、行使主体——次承租人是否享有承租人优先购买权
• 二、行使的形式要件——出租人的告知义务
• 三、行使的实质要件——"同等条件"如何认定
• 四、行使结果——损害赔偿的计算及其合理性
• 第四章 承租人优先购买权行使的立法及司法完善
• 第一节 立法完善
• 一、区分民商行为,缩小承租人优先购买权作为法定权利的适用范围
• 二、明确承租人与出租人之间的租赁关系的存续已经达到一定期限
• 三、引入"机会丧失"理论,完善损害赔偿制度
• 第二节 司法完善
• 一、设立不动产交易的征信义务和履约担保措施
• 二、完善民事举证责任规则,优化证明责任分配
• 注释
• 参考文献
• 后记