论文摘要
随着住房制度改革的不断深化,住房商品化已经深入人心,越来越多的商品房开始超过保修期,共用部位、共用设施设备的维修问题会影响到房地产业的发展与社会的稳定。住宅专项维修资金(以下简称为“维修资金”)是住房的“养老金”、“保命钱”,它在房屋的共用部位、共用设施设备的维修养护上具有莫大的意义。而当前,维修资金由于制度的弊端和政策的缺失,在缴纳、使用、监督管理等方面存在着诸多的问题,其管理现状的混乱令人担忧。及时建立维修资金并对其进行有效管理的重要性显得非常突出。只有这样才能使维修资金充分发挥其作用,延长建筑物的使用寿命,使广大业主受益。本文除前言和结语外共分为三个部分。前言部分介绍了维修资金管理制度存在的一些问题,即监管困难、其应有效用难以发挥;导致出现这些问题的原因,即管理主体模糊,业主维权意识的淡薄、监管制度的不健全等;解决这些问题需要完善相关制度。第一部分探讨维修资金管理存在的问题。此部分首先分析维修资金的性质,即维修资金由业主共有。然后,分析维修资金管理存在的问题,即维修资金管理权源的认识模糊、维修资金使用监管乏力。第二部分探讨维修资金管理的民法依据。此部分首先分析对业主会员会性质、地位认识之现状;业主委员会应有之法律性质和地位,即业主委员会应当是业主团体这一非法人组织的内设机构。其属于常设的执行机构和代表业主团体或业主对外进行民事活动的代表机构。然后,分析业主委员会管理维修资金的正当性,即从现有的理论、法律、实践经验来看,业主委员会是一个比较合适的业主们通过集体合意选择的一个专职管理者。第三部分探讨如何解决维修资金使用监管中的问题。此部分首先分析监管困难的原因,即业主维权意识淡薄、监管制度不健全;其次,分析我国立法之不足,即知情请求权主体不明确、知情请求权的义务主体不明确、知情权不充分。最后,探讨如何建立健全维修资金管理模式,即在业主大会成立以前,维修资金由房地产行政主管部门代管,将其按幢分户在商业银行专户存储。业主大会成立以后,房地产行政主管部门按规定通知专户管理银行将资金划转至业主大会开立的维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。维修资金在使用时,应由物业管理公司提出使用方案,报业主委员会审核,再由业主委员会通知专户管理银行将资金划转至维修单位。
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标签：住宅专项维修资金论文; 业主委员会论文; 监管论文; 管理模式论文;