论文摘要
建筑物区分所有权作为一项重要的不动产法律制度，发端于奴隶社会城市的兴起。经过漫长的发展过程，直到20世纪，世界各国才相继在立法中确立了这一制度。我国已经颁布尚未施行的《中华人民共和国物权法》也在第六章专章规定建筑物区分所有权。其中，对共有权也有相关规定，这无疑对我们正确认识和建立建筑物区分所有权法律制度，特别是对其中的共有权制度的研究有很大帮助，有助于完善我国的建筑物区分所有权制度，还有利于解决法律实务中出现的对于共有部分使用的相关纠纷。本文分为五章，第一章为区分所有建筑物共有权概述，第二章为区分所有建筑物共有权的内容，第三章是区分所有权共有权的取得和行使，第四章为区分所有建筑物共有权的登记，第五章是有关区分所有建筑物共有部分使用的具体问题。第一章从建筑物区分所有权的产生和发展说起，论述了关于建筑物区分所有权的各种学说，并在本文中赞成“三元论”的观点，认为建筑物区分所有权是建筑物区分所有人对专有部分的所有权，共用部分共有权(持分权)及因共同关系所生的成员权所构成的特殊所有权。由此论及建筑物区分所有权之共有权，并就共有权的客体和法律属性作分别阐释。通过对世界上各种对建筑物共有部分的客体划分的比较，得出我国建筑物区分所有权共有部分划分的设想，即采用排除和列举的方式，明确地界定共有权的客体。现代各国立法均将建筑物共用部分推定为各相关区分所有人共有，但对于该共有的性质，理论上却存在分歧，有共同共有说，按份共有说，和不同于共同共有和按份共有的特殊共有说。本文主张建筑物区分所有权中的共有应为按份共有，这在我国新近的物权法制定和修改中也有所体现。第二章对共有权的内容进行了讨论，从权利与义务两方面对共有权的内容进行阐释。共有权人的权利包括：使用权、收益权、修缮改良权以及适度的处分权和物上请求权。同时，共有权人对共有部分行使权利时必须承担相应义务，共有部分的义务是维护共有部分正常功能发挥而由区分所有权人所必须遵守的，它是专有权得以圆满行使的保证。一般说来，共有权人的义务包括：按照共有部分本来用途使用、分担共同负担和费用、合理注意义务等。第三章为区分所有建筑物共有权的取得和行使。基于共有权在产生上对专有权的附随性，其在法律上和事实上均不可以单独取得：共有权的取得依赖专有权的取得，不论是法定共有部分的共有权还是约定部分的共有权，都不能单独取得，即建筑物区分所有权人在取得专有部分的同时也就附随取得了共有权。共有权的行使集中体现在共有权人对共有部分的使用上，共有部分的使用有共同使用和轮流使用、专有使用等方式，另外，对共有部分的修缮改良费用负担应按共有权人的持份比例进行。第四章列举了各国有关共有权登记制度的立法例，比较了德国式和托伦斯式登记制度，并对我国现行的区分所有建筑物共有权登记制度进行探讨，从而得出完善我国对区分所有建筑物共有部分登记制度的设想。我国对区分所有建筑物共有部分的登记在实践中十分混乱，很多地方的房地产管理部门甚至对这一部分都不进行登记，鉴于此，本文主张建立建筑物区分所有权的一体登记制度，即在登记专有权时一并就建筑物的共有部分予以登记，并就对共有部分的持分比例予以确定登记，不单独核发房地产权利证书，但必须在房地产登记簿及相关业主的房地产权利证书中明确记载共有部分的基本状况及分配状况。第五章基于现实生活中关于共有部分的使用存在的争议，对几个有关区分所有建筑物共有部分使用的具体问题：基地使用权、屋顶平台、停车位和地下停车场等共有部分的权数和利用进行了特别讨论。