我国保障性住房共有产权属性研究

论文摘要

我国的住房制度经历了建国初期的福利分配,而后经过一系列的变革进入了商品化的发展时期。然而,高度商品化推动市场经济发展的同时,也出现了一些问题,迅速膨胀的房价,使得房地产市场出现了一些“夹心层”和低收入者,这些人没有能力支付市场经济中如此高昂的房价。面对这样的问题,伴随着市场化的房改制度,我国的住房保障制度也应势而生。横向观看,在经济的发展中都会有这样的群体出现,那么其他国家也都是运用社会保障的方式来解决这样的问题,一些国家成功的经验是值得我们借鉴的。纵观我国房改的发展史中,我国的住房保障制度也经历了福利制时期,初步形成时期和完善时期这三个阶段,在这样的制度变迁过程中,我国从福利制住房分配到住房市场化建立多层次的住房供给制度,许多学者都在结合一些热点问题,探讨我国住房保障制度的建设。住房作为一种财产,有着其存在的形态和制度上的安排,这应当是住房的一项本质属性。笔者正是从这一点考虑出发,从产权的分配的角度来研究我国保障性住房制度。具体研究方法如下:文章的第一部分,首先通过整理我国经济适用住房和廉租房一系列的政策条文和现实热点,抛出本文研究的大背景。其次,从理论和实践两个方面分析文章的研究意义和研究目的。最后介绍文章的研究思路和文章的创新点以及国内外的研究现状。第二部分,研究了产权学派中众多学者对产权定义,结合自身的理解,对产权进行了定义。在理解产权内涵的基础上,研究产权的功能和特点。介绍了科斯定理、租值消散理论和产权的公共领域、产权与价格关系等理论,作为本文研究的理论基础,后续章节也都是基于本章阐述的相关理论进行研究和分析。第三部分,对我国住房保障制度的产权变迁路径进行了分析,分析了我国保障性住房从国有产权到共有产权演化的历程。在分析过程中主要是通过对各个时期的产权形态进行界定,研究附着在保障性住房上的权利的变化,并运用产权的相关理论对各时期的保障制度进行评述,得出制度不断变迁的产权动因,分析出了住房保障制度产权变化的路径和发展方向。分析了我国现行住房保障制度的现状,提出存在的问题,并且介绍了现行共有产权试点的建设情况,权利配置的相同点和不同点,总结相应的建设经验,为后文共有产权房的权利界定奠定了实践基础。第四部分,研究的是共有产权的权利属性。主要解决的是现行保障性住房的建设资金不足问题和产权不清晰的问题,提出了共有产权房的建设模式,在一些产权界定原则的指导下,对共有产权房的权利进行了界定,意在改变我国保障性住房产权模糊的现状,通过改变产权的安排来合理的配置资源。第五部分,是在前述章节中对权利的界定基础上,基于权利分析了共有产权制度中的义务、责任的承担和收益的分配问题。并在第三部分现行制度存在的问题的基础上,针对地方政府对于保障性住房执行力度不够的情况,运用博弈论,建立了中央政府和地方政府的两阶段博弈模型,希望通过建立有效的激励机制,在双方目标存在差异的情况下,达到利益的均衡,得出了土地出让成本由中央政府承担的结论,以解决地方政府和中央政府建设成本承担不一致的问题。制定共有产权房的出售和回购价格。在房屋原始出售时期,主要运用的是成本加成法,把土地的出让价格和一些税金(政府的出资部分)考虑进共有产权房的价格中去,并介绍了此种方法的操作程序。在房屋回购情况下,分出了不同时期不同情况的回购条件,运用产权和价格的关系研究了政府回购价格的思路。第六部分,为文章的结论部分,并依据产权变化的路径提出了后续研究的展望。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的和意义
• 1.2.1 研究的意义
• 1.2.2 研究的目的
• 1.3 研究思路
• 1.4 文章的创新点
• 1.5 国内外研究现状及发展趋势
• 1.5.1 产权理论的应用领域
• 1.5.2 基于产权理论的我国住房保障制度研究
• 1.5.3 保障性住房共有产权理论的相关研究
• 第二章 共有产权的定义及理论基础
• 2.1 产权内涵
• 2.1.1 产权的定义
• 2.1.2 共有产权的涵义
• 2.1.3 产权的功能与特性
• 2.2 科斯定理
• 2.2.1 科斯定理
• 2.2.2 科斯定理的理论内涵
• 2.3 租值消散理论与产权公共领域
• 2.3.1 产权公共领域
• 2.3.2 租值消散基本理论
• 2.3.3 租金管制的资源配置效应
• 2.3.4 租值消散理论的意义
• 2.4 产权制度与产权价格
• 2.4.1 产权制度改变消费者与生产者的选择集
• 2.4.2 产权残缺对价格的影响
• 2.4.3 权利束理论
• 2.5 财产权利与制度变迁
• 第三章 我国保障性住房的共有产权属性演进——从国有产权到共有产权
• 3.1 我国住房福利制时期的住房产权形态
• 3.1.1 基本产权形态概述
• 3.1.2 产权制度效率评价
• 3.2 住房保障制度形成时期的保障性住房产权形态
• 3.2.1 部分产权的提出
• 3.2.2 部分产权的内涵
• 3.2.3 部分产权产生的历史必然
• 3.2.4 “部分产权”与“全部产权”的区别
• 3.2.5 该时期的保障性住房的产权形态
• 3.3 住房保障制度完善时期的保障性住房产权形态
• 3.3.1 变化的总体趋势
• 3.3.2 经济适用住房的产权结构
• 3.3.3 现行住房保障制度存在的问题
• 3.4 保障性住房产权变迁的方向
• 第四章 共有产权房的权利属性分析
• 4.1 保障性住房的特质属性
• 4.1.1 社会保障性
• 4.1.2 商品属性
• 4.2 共有产权房涵义
• 4.2.1 基本含义
• 4.2.2 共有产权的共有方式
• 4.2.3 共同产权模式的优越性
• 4.2.4 共有产权模式的现行实践
• 4.3 共有产权房的产权安排
• 4.3.1 权利分割的原则
• 4.3.2 占有与使用权
• 4.3.3 收益权
• 4.3.4 处分权与政府的优先回购权
• 4.3.5 他项权利
• 第五章 共有产权房权利分析
• 5.1 基于权利的共有产权房的义务承担
• 5.1.1 物业费负担的义务
• 5.1.2 维修费负担的义务
• 5.2 基于权利的共有产权房的政府的出资责任分配
• 5.2.1 目前保障性住房政府出资责任分配存在的问题
• 5.2.2 基本模型
• 5.2.3 无其他投资机会时的地方政府的决策
• 5.2.4 有其他选择机会下地方政府的决策
• 5.3 基于权利的共有产权房收益分析
• 5.3.1 共有产权房的出售价格
• 5.3.2 政府回购共有产权房时的收益
• 5.3.3 共有产权房上市交易时的收益
• 第六章 结论及展望
• 6.1 结论
• 6.2 展望
• 参考文献
• 作者简介
• 致谢