河南大学法学院河南省开封市475001
摘要：新农村建设的大背景下，全国各地许多农村开始了新型农村社区的建设，一方面使农民真正得到了实惠，另一方面也引发了一系列的法律问题，其中最为突出的便是宅基地闲置或“一户多宅”以及新型农村社区房屋屋性质不明这三个问题。宅基地闲置使得农村宅基地资源极大的浪费，“一户多宅”与我国的法律规定相违背，新型农村社区房屋屋性质不明导致农民房屋的产权不完整。本文从农村的实际背景出发，对这三个问题的成因进行探析，并提出相应的建议。
关键字：新农村建设、新型农村社区、宅基地闲置、一户多宅
一、引言
新农村建设是我国为扶持农村经济发展而提出的一项重大惠民政策，其目标是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。随着国家新农村建设以及乡村振兴战略的施行，农村变化日新月异，许多农村因种种因素兴建起类似城市住宅小区的新型农村社区，许多农民都搬上了楼，提高了生活质量，也有一些农民依旧留在农村，坚守乡愁。这个发展的过程中，农村确实有了很大的发展，但也出现了一些新的问题。
二、问题
1.大量宅基地闲置
新型农村社区建设之后，许多农民都搬进了社区，住上了楼房。但因城镇集中化，社区大多建设在乡政府所在地的附近，部分农民搬进社区后，因为交通等因素，很少回老家，农村里的宅基地基本上处于荒置的状态。
宅基地最初的功能是为了保障农民的基本住所，在我国经济已经发展到今天，农民的基本居住已不是大问题，农村目前的最主要问题是给农民增收，使农民富起来，逐步解决农村与城市之间的发展不平衡、差距大等问题。那么宅基地闲置，便是最大的浪费。“宅基地三权分置”则正是为应对这些问题所出台的政策，但“宅基地三权分置”的政策目前来看，更适用于城郊等城乡结合部地区，对于偏远山区的农村并没有太大作用。且我国目前也没有好的宅基地回收机制，宅基地闲置问题不能很好的解决。
2.“一户多宅”与“一户一宅”的原则冲突
上文提到农村许多宅基地闲置，同时，也有一些农户存在着“一户多宅”的现象，即实际上一户因购买或其他方式，实际上占有两块或两块以上的宅基地。而“一户多宅”与我国“一户一宅”的原则相冲突。
《土地管理法》对“一户一宅”进行过明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”为贯彻“一户一宅”的原则，我国出台了一系列的规定，2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定：“农村住宅只能分配给本村的村民。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”2015年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》在关于改革完善农村宅基地制度的内容中提出，要“科学制定‘一户一宅’的分配原则”。这一系列的法律法规的明确规定，表现目前新农村建设过程中导致的一户多宅与一户一宅的原则相冲突。
3.新村社区房屋屋性质不明
社区房屋是在集体土地之上建设的住房，实质上楼房的所有权应由集体组织集体享有，出售给村民只是一种内部的分配措施，社区房屋性质具有特殊性。
首先，与宅基地上住房对比，农民在宅基地上建造住房，对房屋享有所有权，对宅基地享有无期限使用权，在原住房老旧或成为危房时，可以进行翻新或者修缮，而社区房屋受到楼层以及其他因素的限制，房屋的可变性受到限制。其次，社区房屋，住户对房屋享有所有权，但楼房所占用的土地并不是宅基地，而是集体的建设用地，是有期限的，所以社区房屋与宅基地上的住房是有明显区别的。然后，与小产权房进行对比。小产权房通常是指，集体土地未经征收为国家土地，而私自进行房地产开发并进行销售，不能取得国家颁发的房产证的住房。而社区房屋是在新农村建设的政策下，村集体建设的用于集体组织内部成员居住的住房，相较于小产权房，需要集体组织成员资格才能购买，而小产权房则是面对社会不特定对象出售；同时，我国明确规定小产权房不受法律的保护，而社区房屋则是政策背景下兴建，受到法律的保护。与商品房对比，首先商品房是使用国有土地，且售价高昂，而社区房屋则是使用集体土地且售价较低，与商品房也具有着明显差别。社区房屋的性质特殊，法律对其还未规定，社区房的产权结构是否完整仍是问题。
三、建议
1.建立完善农村宅基地产权制度
我国当前的农村宅基地产权过于模糊，土地产权主体如同虚设。集体成员共同持有集体土的所有权，但许多地区的农村集体经济小组早己解散多年，农民无法找到一种使用集体土地所有权的合理模式，造成农村集体土地的所有权主体从法律的层面上来说已经是名存实亡。并且，宅基地占有及使用权归使用权人，所有权人获得剩余权利。所以，要全面落实宅基地退出体系，就需要完善宅基地使用体系，特别是优化宅基地产权体系。明确产权主体，完善产权权能。
2.建立农村宅基地有偿、有期限使用制度
农村宅基地的无限期使用及无偿性特点是我国独有的一项基本制度，由某个角度来说致使宅基地日益扩张，严重浪费现有土地资料。我们要建立一个有偿的、有期限的宅基地长效机制。有偿使用的宅基地可以充分反映出宅基地各种价值，比如经济价值等，又可以为今后的宅基地市场化做好准备工作。有偿使用的宅基地主要包括了如下几点：第一，当农民使用的宅基地面积比规定的标准要大时，则需要为超出部分支付一定费用；第二，利用合法手段获得至少一处宅基地的，如继承方式或赠与方式等，就必须按照一定的比例支付有偿使用费用，且提高农民的土地保有费用；第三，当前，农村宅基地管理体系并未设置具体的全貌使用年限，无法有效节约土地资源，所以，必须根据城市住房地土的使用权期限，设置农村宅基地的使用期限，若农民的宅基地使用期限己满时，农民要想继续使用此处宅基地，就必须支持相应的宅基地使用费，反之则视其不再拥有此处宅基地的使用权，这将有效的避免土地资源浪费，从而加快宅基地流转速度。
3.通过立法明晰新农村社区房屋的性质
新农村社区房屋的性质不明，带来了许多问题。因此必须加快立法，对社区房屋的性质进行明确规定，使社区房屋的产权结构明晰，使农民可以依靠房屋这个不动产进行更多的经济活动，这与“乡村振兴”战略相契合。
参考文献：
[1]秦华：《“美丽乡村”建设应注重的几个问题》，《农业经济》，2015年第12期。[2]秦虹：《房地产业发展与供给侧结构性改革》，《城乡建设》，2016年第9期。
[3]王甜甜、韵卓敏：《我国农村社区建设存在的问题及对策探析》，《中国集体经济》，2019年第1期。
[4]何亚莉：《农业现代化导向下的农村社区建设模式探究》，《建筑与文化》，2017年第1期。