中国住宅市场非理性因素研究

论文摘要

房地产是一种稀缺资源,更是重要的生产要素和基本的生活资料。房地产市场的发展关乎民生大事。古人杜甫的“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”能成为名句,流传千古,也正是因为对应了劳苦大众的心声。使“居者有其屋”也是我国体现社会主义优越性的表现之一,房地产的发展从古至今、从国外到国内都是民生大事。我国房地产市场从1998年住房制度改革以来,取得了快速发展,是国民经济的一个重要产业,甚至成为了我国国民经济的支柱产业。无疑,房地产市场的快速发展,大力推动了我国经济的增长,提升了GDP,但是房地产业的发展是否延续了其最本质的功能——人们的基本生活资料?房地产业的发展是否同步于人们基本需求?房地产市场目前的繁荣是否是理性的?伴随房地产市场的快速发展,房地产的属性也在随之变化。房地产的资产属性和投资属性越来越明显,房地产业逐渐成为除金融部门以外的虚拟经济的重要组成部分。对于其虚拟资产的研究自然离不开行为金融学的理论。本文第二章,介绍了行为金融学的发展过程及国内外学者是如何将行为金融学引入房地产的研究中的,同时也对虚拟经济理论进行了适度的介绍和评述。本文的第三章通过理论分析与实证分析相结合的研究方法,对我国房地产市场进行了整体的市场分析。从我国房地产投资增长幅度与社会其他固定资产投资增长幅度的差异、住房供应结构的不合理、房价与居民支付能力的对比等方面论证了我国房地产市场目前的市场繁荣为非理性的。同时,从实证的角度以存量——流量模型为基础,建立房价的相关关系模型。用我国1998——2009年的相关市场数据,研究我国房价与居民可支配收入、房地产开发成本及上期房价的相关关系,并得出相关结论：认为我国房地产市场目前的繁荣是非理性的,至少是理性效用不明显的。我国房地产市场既然是非理性的,那非理性因素的作用又是怎么产生影响的?各个市场参与主体又有什么样的非理性行为?本文第四章,正是从房地产市场各个参与主体(需求者、开发企业)着手,分析了他们在市场中不同因素、心态下的行为表现。从理论和实证上分析了房地产开发企业在土地购置、产品开发供应、企业融资等方面存在非理性行为,有明显的投资冲动,而缺乏相应的理性风险认知。房地产市场需求者更容易受到周围因素的影响,在决策中很容易表现出过度自信、价格锚定、过度反应、羊群效应等非理性行为。本文第五章主要分析了政府行为在房地产市场中的作用。在我国作为资源掌控者的政府部门对房地产市场的影响更有决定性作用。政府行为是房地产市场的主要外部冲击。地方政府与中央政府由于利益点不同,存在着博弈行为,最终呈现中央政府监管和地方政府违规的博弈局面。地方政府处于“经济人”的角度,来看待和管理房地产市场。由于财政体制问题及地方政府的自利性,地方政府与房地产开发企业保持有限理性的合作。对房地产各市场主体的非理性行为进行过深度剖析后,就应“对症下药”,寻找相应的治理对策。本文第六章正是从房地产需求者、房地产开发企业和政府角度,根据各自特征、市场地位等给出了相应的治理对策,以期能对房地产市场理性化的推动有些许帮助。本文的创新点在于,以房地产最新呈现的特性——虚拟资产特性为前提,将行为金融学理论与房地产市场参与主体的行为相结合,并用房地产市场的相关统计数据作为实证,分析各个市场参与主体在各个环节的非理性表现。希望通过本文的阐述,希望相关学者在研究房地产市场时,能更多的从行为金融学的角度看待市场各参与主体的市场行为。市场主体的行为不可能是完全理性的,非理性因素在一段时间内对房地产市场仍会有很重要的影响。未来房地产市场研究中,行为经济学和心理学将会占据越来越重要的地位,引入心理学数据或许将成为房地产市场研究的新的方向。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景及选题意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 选题意义
• 1.2 研究方法
• 1.3 研究思路
• 1.4 本文的创新点和不足
• 1.4.1 本文创新点
• 1.4.2 本文的不足
• 1.5 本文的结构安排
• 2 理论文献综述
• 2.1 行为金融学理论综述
• 2.1.1 国外研究综述
• 2.1.2 国内研究综述
• 2.1.3 文献评述
• 2.2 虚拟经济的理论综述
• 3 我国房地产市场非理性繁荣分析
• 3.1 我国房地产市场非理性繁荣的特征
• 3.2 我国房地产市场非理性繁荣的实证研究
• 4 房地产市场供需的非理性因素研究
• 4.1 房地产的产品特性
• 4.2 房地产开发商的行为分析
• 4.2.1 房地产开发企业的土地购置行为分析
• 4.2.2 房地产开发企业非理性开发行为分析
• 4.2.3 房地产开发企业的融资行为分析
• 4.3 房地产市场需求者行为分析
• 4.3.1 过度自信
• 4.3.2 锚定和调整
• 4.3.3 过度反应和反应不足
• 4.3.4 羊群效应
• 5 房地产市场中政府的非理性行为研究
• 5.1 房地产市场的主要外部冲击——政府行为
• 5.2 政府干预房地产市场的动因
• 5.3 地方政府的"经济人"行为
• 5.3.1 地方政府与中央政府的博弈行为
• 5.3.2 地方政府的自利行为
• 5.3.3 地方政府与开发商的有限理性合作行为
• 6 我国房地产市场非理性的相关治理对策
• 6.1 基于房地产市场供需角度的治理对策
• 6.1.1 关于房地产市场消费者行为的对策建议
• 6.1.2 关于房地产市场开发商行为的对策建议
• 6.2 基于政府角度的治理对策
• 结论
• 参考文献
• 后记