土地供给与房地产价格 ——基于一个动态局部均衡模型的理论与实证研究

论文摘要

近年来我国房价一直保持迅猛增长的势头,已经对国家经济发展和社会福利产生了负面的影响。中央政府也意识到房价持续高涨的严重性,为保持社会稳定多次对房地产市场进行宏观调控,但调控效果不佳,这促使我们思考房价高涨的深层原因。推动中国房地产价格上涨的因素是多方面的,如中国工业化和城市化过程中劳动力的转移所产生的刚性需求,宽松宏观货币政策以及松动的金融个人信贷政策等。但这些都不是关键因素。房价上升关键的影响因素还在于我国现行的土地制度,政府对土地供给的严格控制以及由此产生的房地产升值预期导致房价高居不下。本文首先分析了我国土地供给制度与土地供给现状,指出了其中存在的问题,特别分析了各级政府的土地供给行为以及土地供给与市场预期的关系。而后,本文建立了一个动态最优化模型,通过消费者、厂商的最优选择得出市场需求曲线、供给曲线,进而得出局部均衡解。基于局部均衡模型,通过适当变换得出了房地产市场价格的实证模型,并且通过改变供给函数中土地供给弹性系数和需求函数中投机需求系数,模拟了在不同的供给和预期下的房地产价格运行过程。至此,本文清晰论证了土地供给和房价两者之间的关系。最后本文层层深入,从土地供给量到供给方式、再到背后的制度设置等都给出了具体的政策建议。本文的创新体现在以下几个方面：首先,在前人研究的基础上,本文构建了新的需求函数、供给函数,求解了局部均衡解,搭建了一个了包含土地供给和房价关系的局部均衡分析框架。其次,本文从建筑工程经济的角度研究了房地产开发商的供给行为,推导出土地供给量与房地产供给量之间的关系,得出了房地产开发商的最优行为。最后,本文还将土地供给与预期统一纳入实证模型中进行研究,动态地模拟房地产市场价格的运行过程。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 第一章 导论
• 1.1 研究的背景与主题
• 1.1.1 房地产成为经济支柱产业
• 1.1.2 房地产与房地产行业的特性
• 1.1.3 房地产对国民经济的影响
• 1.1.4 土地供给是关键因素
• 1.2 研究的具体思路及方法
• 1.3 创新与不足
• 第二章 相关文献综述
• 2.1 房地产定价模型
• 2.1.1 局部均衡定价模型
• 2.1.2 资产定价模型
• 2.2 其他相关文献综述
• 2.2.1 理性泡沫理论文献
• 2.2.2 相关实证文献
• 第三章 我国的土地供给及其对预期的影响
• 3.1 我国土地供给现状与问题
• 3.1.1 我国土地供给制度
• 3.1.2 土地供给中政府的角色
• 3.1.3 我国土地历史供给量
• 3.2 土地供给与我国的粮食安全
• 3.4 土地供给对市场预期的影响
• 3.4.1 预期及其影响因素
• 3.4.2 土地供给如何影响预期
• 第四章 动态局部均衡模型
• 4.1 市场需求
• 4.1.1 需求模型的构建
• 4.1.2 模型的解
• 4.2 市场供给
• 4.2.1 供给模型的构建
• 4.2.2 模型的解
• 4.3 局部均衡解及比较静态分析
• 第五章 实证与模拟
• 5.1 对局部均衡模型的扩展与调整
• 5.2 模型的计量
• 5.2.1 基于面板数据的计量
• 5.2.2 基于时间序列的计量
• 5.3 对房价动态过程的模拟研究
• 5.3.1 模拟方法与初始值设定
• 5.3.2 基于计量结果的模拟
• 5.3.3 剔除投机需求的价格走势
• 5.3.4 不同供给弹性下的价格走势
• 5.3.5 比较分析
• 第六章 结论与政策建议
• 6.1 全文总结
• 6.1.1 小结
• 6.1.2 改进设想
• 6.2 政策建议
• 全文注释
• 附录
• 附录一 十城市房价与房地产销售面积
• 附录二 中国土地相关法律法规统计
• 附录三 对上海土地供给与房价的格兰特因果检验
• 附录四 上海市房地产时间序列数据
• 参考文献