区域农用地定级估价技术方法与实例比较研究

论文摘要

国土资源部“十五”计划纲要明确提出:“开展全国农用地分等定级与估价工作”,“建立土地等、级、价格体系”。《农用地分等规程》(TD/T 1004～2003)、《农用地定级规程》(TD/T 1005～2003)、《农用地估价规程》(TD/T 1006～2003)三项行业标准自2003年8月1日实施以来,已在全国16个省(区)98个县级试点单位的农用地分等、定级、估价工作中得到应用,并形成了一系列图、文、表、库等成果,形式多样,内容丰富。这表明,农用地等、级、价成果作为农用地价格体系的基础性工作已取得很大的进展。本研究旨在衔接农用地等、级、价的关系,在汇总分析大量农用地定级估价案例的基础上,通过对区域农用地定级估价过程中技术方法和实例的比较研究,探求其农用地定级估价过程中的规律及不足之处,并初步探讨了协调区域农用地价格的方法。其他地区的农用地定级估价工作可以此为鉴开展,并对于农用地估价体系的建立有一定的探索意义。本文通过以海南、黑龙江、贵州、宁夏、陕西、湖北、辽宁、青海、上海、广东、天津、湖南、浙江、西藏、江西十五个省(自治区、直辖市)为研究对象,在归纳统计各研究区域农用地定级估价成果的基础上,通过汇总分析各研究区域内的试点案例,对其农用地定级估价的技术方法及案例进行了比较研究,主要的研究内容包括区域农用地定级技术方法、农用地基准地价评估技术方法以及农用地价格这三个方面的比较研究。其中,区域农用地定级技术方法与实例比较研究,通过汇总各研究区域农用地定级的技术方法,主要针对其中的农用地定级定级单元划分、方法选取、因素因子选取及其权重的确定这四个方面来对区域农用地定级的技术方法与实例进行比较研究;区域农用地基准地价评估技术方法与实例比较研究,通过汇总各研究区域农用地基准地价的技术方法,就农用地基准地价评估中的区片划分、地价内涵、评估方法选取这三个重要的方面进行了深入的探讨,并总结归纳出具有参考意义的结论,最后汇总出各研究区域农用地基准价格,并结合区域特点,对造成不同地区农用地价格差异的原因进行了分析和讨论;区域农用地价格比较研究,这部分针对同一区域不同试点地区的农用地价格,通过建立价格比较基础和调整农用地投入产出的参数,对农用地价格进行了直接和间接的比较,从而对农用地估价体系的建立进行了初步的探讨。本研究为在全国范围内开展农用地定级估价工作提供了借鉴与参考,但在定级方法选取、地价内涵界定、用地类型划分、地价测算方法等方面还有待于进一步规范。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的与意义
• 1.3 研究进展
• 1.3.1 国外进展
• 1.3.2 国内进展
• 1.4 研究内容与方法
• 1.5 研究技术路线
• 第2章 数据来源与基础理论
• 2.1 数据来源
• 2.2 基础理论
• 2.2.1 地租理论
• 2.2.2 区位理论
• 2.2.3 现代西方地价理论
• 2.2.4 土地利用规划理论
• 第3章 农用地定级技术方法比较
• 3.1 农用地定级内容及技术流程
• 3.2 农用地定级单元的划分
• 3.3 区域农用地定级方法选取
• 3.4 区域农用地定级因素因子的确定
• 3.4.1 经济区域内农用地定级因素因子的共性
• 3.4.2 经济区域间农用地定级因素因子的差异性
• 3.4.3 农用地定级因素因子的选取
• 3.5 区域农用地定级因素因子权重的确定
• 第4章 农用地基准地价评估技术方法比较
• 4.1 农用地基准地价评估内容
• 4.2 区片划分
• 4.3 地价内涵
• 4.4 区域基准地价评估方法的比较研究
• 4.4.1 样点地价平均法
• 4.4.2 定级指数模型法
• 4.4.3 基准地价评估方法的比较分析
• 4.5 区域农用地价格分析
• 第5章 农用地价格比较
• 5.1 农用地价格比较基础
• 5.2 农用地投入──产出调查参数分析
• 5.3 农用地价格比较
• 第6章 结论及建议
• 致谢
• 参考文献
• 附录