商品房预售合同法律问题研究

论文摘要

商品房预售是近十几年来发展起来的一种现代房屋买卖行为,虽然相关的制度一直都处于发展完善的状态,但是仍然有许多不尽人意之处,最突出的当属预购人权益保障问题。在商品房预售合同的签订和履行过程中,存在各种各样的合同纠纷,其中大多购房人都不能很好的维护自身的权利。本文就是在我国目前商品房预售制度下讨论商品房预售合同的相关问题,比如预售合同的生效问题、登记问题、认购书问题、合同纠纷的解决等问题,并针对这些问题提出完善意见。以期对我国商品房预售制度的健康发展贡献一己之力。本文分为五个部分：第一部分研究了商品房预售合同的概述问题。在这一部分中,笔者对商品房预售发展历程进行了回顾,提出了对预售合同性质的看法,除此之外也对商品房预售合同的有效要件进行了讨论,即对预售合同的主体资格、当事人的意思表示以及合同的内容与形式是否合法进行了讨论,这样就为下文的观点阐述提供了基础。第二部研究了商品房预售合同的登记问题。我国目前的商品房预售合同登记只是普通的行政性质的登记,其登记的效力并不能使预购人在物权请求权方面有优于第三人的效力,鉴于国内外相关规定和我国对预告登记的规定,笔者建议应当将预售合同备案登记完善为具有预告性质的登记。第三部分研究了了商品房预售合同效力认定的相关问题。在预售合同效力认定问题中主要分析了商品房预售许可证、认购书和预售合同的关系以及对其效力的影响。笔者认为,当预售合同缺乏预售许可证时,并不当然导致合同无效,而是应当具体问题具体分析。对于认购书和商品房预售合同的关系,笔者认为应当从认购书的具体内容来加以确定。第四部分研究了商品房预售合同常见纠纷及解决问题。预售合同常见纠纷包括面积纠纷、质量纠纷、定金纠纷、预售广告纠纷和商品房权属纠纷,笔者分析了这些纠纷产生的原因,并提出了实践中可行的解决方案。第五部分分析了对商品房预售合同签订、履行过程中的规制、完善问题。这是在文章前四部分的研究基础上提出的。文章中提出了对合同格式化条款的完善建议,并以侧重预购人的保护为出发点,提出了一系列规制措施,比如规范开发商的主体资格、提供预购人购房保险、严格开发商信息披露义务、完善商品房预售合同登记制度以及加强预售广告和预售房款的监管等。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 1 商品房预售合同概述
• 1.1 商品房预售合同的概念和性质
• 1.2 商品房预售合同的主要内容及性质
• 1.3 商品房预售合同的有效要件
• 1.4 商品房预售制度存在的必要性
• 2 商品房预售合同登记问题
• 2.1 商品房预售合同登记的内容、性质
• 2.2 商品房预售合同登记的效力
• 2.3 商品房预售合同登记与预告登记
• 3 商品房预售合同效力问题
• 3.1 商品房预售合同的效力认定
• 3.2 商品房预售合同与认购书的关系
• 3.3 商品房预售认购书的效力认定
• 4 商品房预售合同常见纠纷及处理问题
• 4.1 商品房预售合同之定（订）金纠纷
• 4.2 商品房预售合同之房屋面积误差纠纷
• 4.3 商品房预售合同之房屋质量瑕疵纠纷
• 4.4 商品房预售合同之售楼广告纠纷
• 4.5 商品房预售合同之权属纠纷
• 5 完善我国商品房预售合同的立法建议
• 5.1 完善商品房预售合同条款
• 5.2 规范商品房预售合同主体
• 5.3 注重购房人的权利保障
• 5.4 加强商品房预售监管
• 结语
• 参考文献
• 致谢
• 个人简历 在学期间发表的学术论文与研究成果