物业管理各主体的相互关系研究

论文摘要

物业管理中各主体的相互关系是指各主体的地位和他们之间的关系。笔者认为,物业管理各主体之间的相互关系既包含平权型的民事法律关系,也包含指导、监督型的行政法律关系。物业管理中的民事主体包含业主、其它物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、房开商、其它组织。行政主体主要是指相关政府管理机关。由业主选举产生业主委员会,召开业主大会,所以概括起来物业管理中的民事法律关系主要是指业主或业主委员会与物业服务企业的关系、物业服务企业和房开商的关系,行政法律关系是指政府行政部门对物业管理的监督指导所形成的法律关系。我国物业管理存在各主体的相互关系错位的问题,笔者认为,这是导致物业纠纷不断的重要原因,也是影响物业管理健康发展的重要因素。要减少物业纠纷,就必须从促进物业管理各主体的相互关系走上良性发展着手,具体说来,必须找出导致我国物业管理各主体的关系错位的原因并寻求其解决办法。物业管理各主体的相互关系成了目前物业服务企业、业主、业主委员会、房开公司、以及政府有关部门关注的焦点,笔者通过对我国物业管理各主体存在的问题、造成主体不明确的原因等方面的调查研究,提出打破“谁开发、谁管理”;有条件承认业主委员会的诉讼资格,形成业主、业主委员会、物业服务企业、房开公司等方面的平权关系;加强政府行政部门对物业管理的监督指导等观点,希望能在物业管理的法律关系层面上就业主委员会的民事主体资格问题、物业管理与房地产开发商的关系及发展问题实现一定的突破。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 前言
• 第一章 我国物业管理各主体
• 第一节 各国物业管理的现状及发展
• 第二节 物业管理法律关系各主体
• 一、民事主体
• 二、行政管理机关
• 第二章 物业管理各主体的相互关系
• 第一节 物业管理各主体的地位
• 一、业主的法律地位
• 二、业主大会的法律地位
• 三、业主委员会的法律地位
• 四、物业服务企业的法律地位
• 五、政府机构的法律地位
• 第二节 物业管理各主体的相互关系
• 一、物业管理中的民事法律关系
• 二、物业管理中的行政管理关系
• 第三章 我国物业管理各主体关系错位及原因
• 第一节 我国物业管理各主体关系错位
• 一、业主委员会成立难
• 二、业主委员会的工作难以展开
• 三、业主委员会诉讼主体资格不明确
• 四、房开商是否具有业主身份不明确
• 五、政府角色不明确
• 第二节 造成物业管理各主体关系错位的原因
• 一、物业管理适用的法律缺陷
• 二、房开商“自建自管”的管理模式
• 第四章 形成物业管理各主体良性关系的法社会学思考
• 第一节 加强相关法制建设
• 第二节 附条件承认管理团体诉讼主体资格
• 第三节 加强业主自治、充分发挥管理规约作用
• 第四节 打破“谁开发、谁管理”的潜规则
• 第五节 建立物业管理监管制度
• 一、明确政府行政部门的监控权
• 二、强化业主的监督权
• 结语
• 致谢
• 主要参考文献
• 调查问卷
• 附录 攻读硕士学位期间本人公开发表的论文