郑州市工业地价时空变化及用地对策研究

论文摘要

我国工业用地的出让方式以前主要以协议出让为主,为了招商引资和地方经济的发展,以及各自政府政绩的考虑,各地政府普遍采取了吸引外资竞相压价的策略,出现了许多工业用地协议出让价格远远低于工业用地开发成本价格。国土资源部为了加强对工业用地的调控和管理,统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》,这是加强工业用地调控的一项重大政策。《标准》的发布实施,是我国加强工业用地调控的一项重大政策,是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措,对有效抑制工业用地的低成本扩张,维护公开公平公正的土地市场秩序,推进区域协调发展,保障土地所有者合法权益,促进土地的节约集约利用具有重大意义。本文拟以工业化、城市化水平较高的地区郑州市为典型研究对象,旨在通过对郑州市工业用地的情况调查,掌握郑州市工业地价的时空变化特点。通过对影响郑州市工业地价的相关因素分析、工业用地出让过程中的经济学分析和工业用地“招拍挂”出让的影响分析,探讨工业用地市场化配置的有效方式和途径,以及科学的工业用地管理模式。借鉴国外的工业地价管理的成功经验,提出适合我国现阶段可操作性强的工业用地价格管理的政策建议。主要研究结果如下:1.结合2000-2006年《中国城市地价动态监测系统》公布的郑州市工业用地的出让平均价格,从时间上分析了郑州市工业地价的特点。得出以下结论:1.郑州市工业地价总体呈上升趋势;2.近郊工业园区的地价增幅明显;3.工业地价明显低于商业、住宅、综合地价;4.工业地价指数增幅缓慢。2.结合最近七年来郑州市工业地价的出让数据,从时间上分析工业地价与商业、住宅、综合用地的变化特征。在GIS的支持下,从空间上运用城市土地估价的相关理论制作了城市土地等价线图、郑州市工业地价空间结构分布图。通过与国家最低出让标准的对比,得出低于国家最低出让标准的面积为387.85Km2,分析了低于国家标准存在的区域及其原因。并结合工业用地出让样点资料,分析了郑州市几个工业园区的地价特点。3.选择郑州市社会经济发展指标主要包括GDP、地方财政收入、全社会固定资产投资额、工业总产值,以此来分析在工业化演进的过程中,城市工业地价与社会经济各指标之间的相关性。最后采用灰关联分析法,得出GDP、地方财政收入、工业总产值、全社会固定资产投资额等经济指标与工业地价的关联度依次为0.87854,0.81980,0.76228,0.67365。并从土地宏观调控政策及地方政府行为两个方面分析其对工业地价产生的影响。4.通过对工业用地协议出让和市场化出让对土地价值、土地利用效益的影响分析,用经济学的观点解释了国家最低出让标准的实施,对区域工业用地的优化配置、厂商的优化配置以及对资源配置产生的积极影响。5.通过对现行城市用地出让方式的剖析,并借鉴国外及港台地区工业用地管理经验的基础上,从完善工业用地制度体系及工业用地市场化出让方面,提出了制定合理的集约节约指标体系、建立完善的信息公开制度等建议。

论文目录

• 致谢
• 摘要
• 1. 绪论
• 1.1 课题来源及研究的背景
• 1.2 研究的目的意义
• 1.2.1 规范工业用地市场秩序
• 1.2.2 保障被征地农民的基本权益
• 1.2.3 促进区域协调发展
• 1.2.4 稳定住宅用地价格
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 国外研究动态
• 1.3.2 国内研究动态
• 1.4 研究内容
• 1.5 技术路线
• 2. 理论基础
• 2.1 土地价格的概念
• 2.2 工业地价的相关理论
• 2.2.1 地租理论
• 2.2.2 地价理论
• 2.2.3 区位理论
• 2.2.4 供求理论
• 2.2.5 博弈理论
• 3. 郑州市工业用地概况
• 3.1 研究区域概况
• 3.2 郑州市城市形成的历史演化过程
• 3.2.1 解放前郑州市的城市发展
• 3.2.2 解放后郑州市的城市发展
• 3.3 郑州市工业用地基本情况
• 3.3.1 郑州市工业用地的发展变化
• 3.3.2 郑州市工业用地的区位特点
• 3.3.3 郑州市工业用地取得方式和来源
• 4. 郑州市工业地价时空变化分析
• 4.1 郑州市工业地价的历史演变
• 4.2 郑州市区工业地价水平及动态变化
• 4.2.1 郑州市工业地价总体呈上升趋势
• 4.2.2 近郊工业园区的地价增幅明显
• 4.2.3 工业地价明显低于商业、住宅、综合的地价
• 4.2.4 工业地价指数增幅缓慢
• 4.3 郑州市工业地价空间分布
• 4.3.1 郑州市工业地价等价线图的制作
• 4.3.2 城市土地等价线图绘制的技术路线
• 4.3.3 郑州市工业用地地价空间结构图的地统计学分析
• 4.3.4 郑州市工地地价与国家最低标准的对比分析
• 4.4 郑州市工业园区地价分析
• 4.4.1 郑州市工业园区概况
• 4.4.2 郑州市工业园区地价分析
• 5. 影响郑州市工业地价相关因素分析
• 5.1 经济因素
• 5.1.1 郑州市工业地价与GDP 之间的关系
• 5.1.2 郑州市工业地价与地方财政收入的关系
• 5.1.3 郑州市工业地价与全社会固定资产投资额的关系
• 5.1.4 郑州市工业地价与工业总产值的关系
• 5.1.5 灰关联分析法确定各经济因素对郑州市工业地价的影响
• 5.2 土地宏观调控政策
• 5.2.1 土地宏观调控的内涵
• 5.2.2 近年来土地宏观调控对郑州市工业地价的影响
• 5.3 地方政府行为
• 5.3.1 城市规划、土地利用规划对工业地价的影响
• 5.3.2 各种优惠政策对工业地价的影响
• 5.3.3 地方政府之间的博弈对工业地价的影响
• 6. 工业用地市场化出让的影响分析
• 6.1 工业用地出让的成本效益分析
• 6.1.1 政府出让工业用地的成本效益
• 6.1.2 企业选择投资的成本效益
• 6.2 工业用地不同出让方式的影响分析
• 6.2.1 不同出让方式对土地价值的影响
• 6.2.2 不同出让方式对土地利用效益的影响
• 6.3 工业用地市场化出让的经济学分析
• 6.3.1 对工业用地的需求分析
• 6.3.2 工业用地的供给分析
• 6.3.3 均衡价格理论的运用
• 6.4 工业用地市场化出让对资源配置的影响
• 6.4.1 “招拍挂”出让对区域工业用地的优化配置
• 6.4.2 “招拍挂”出让对厂商的优化配置
• 6.4.3 出让最低价标准的资源配置作用
• 7. 完善工业用地管理的经验及政策建议
• 7.1 部分国家和地区工业地价管理的经验
• 7.1.1 美国工业用地的管理政策
• 7.1.2 新加坡工业用地及工业区管理政策
• 7.1.3 香港地区对工业用地管理政策
• 7.2 对完善工业用地制度体系的对策建议
• 7.2.1 完善法律制度，同地同权，统一管理
• 7.2.2 制定跨行政区域的国土规划
• 7.2.3 针对具体项目制定合理的集约节约指标体系
• 7.2.4 改善地方领导干部的政绩考核制度
• 7.2.5 加大土地储备，提高工业用地需求的预测能力
• 7.3 完善工业用地市场化出让的建议
• 7.3.1 建立完善的信息公开制度
• 7.3.2 工业园区的规划利用条件和控制指标要明确
• 7.3.3 建立健全工业用地“招拍挂”出让的监督机制,杜绝合法形式掩盖下的违规行为
• 8.结论与讨论
• 8.1 结论
• 8.2 讨论
• 8.2.1 论文的创新之处
• 8.2.2 论文研究的不足之处
• 8.2.3 论文研究的展望
• 参考文献
• ABSTRACT
• 研究生学习期间参与的项目与发表文章