物业服务合同法律问题研究

论文摘要

我国物业管理是20世纪70年代由香港特区传入内地的,其在我国是个朝阳产业,在我国虽然只有十几年的发展历程,但随着我国住房制度改革的深入,房地产市场快速发展,现代物业管理显得尤为重要。物业管理的核心是物业服务,物业服务即由物业管理企业向业主提供有偿服务。我国目前有关物业管理的法律法规仍相对宽泛和简单,缺乏明确性、具体性和可操作性。现有的少数法规仅限于行政法规、部门规章,一些内容已不适合市场经济的需求,由于缺少相应明确的法律规定,司法机关处理一些新类型的物业服务纠纷极为棘手,纠纷得不到及时解决,有时候还出现同案不同判结果,影响了行业的健康发展。同时学界关于物业服务合同研究也取得了一定成就,但因研究视阀等因素的限制仍然有许多不足之处,这些不足主要体现在对物业服务合同性质研究不充分,合同主体地位还缺乏深入分析等。由此也决定了学界已有的研究成果在完善其相关制度和解决实际问题上显得简单和宽泛。因此,对物业服务合同关系进行进一步探讨具有重要的理论意义与实践意义。本文由物业服务合同的基本理论、物业服务合同主体、物业服务立法现状及其存在的问题、完善物业服务合同立法建议等部分构成。第一部分为物业服务合同基本理论。研究了什么是物业,什么是物业服务,什么是物业服务合同,为后文研究提供基础；前期物业服务合同、管理规约和物业服务合同等三种物业服务合同种类；物业服务合同与委托合同、雇佣合同、行纪合同、代理合同等有名合同的不同,物业服务合同是诺成、双务、要是、有偿继续性服务合同,物业服务合同的主体特殊,内容特殊,标的特殊,因此,物业服务合同的性质属于一种新型的合同。第二部分为物业服务合同的主体。主要研究了业主的范围和界定,明确了业主就是房屋所有人,其承租人、抵押权人和未办理房屋过户登记手续的买受人等不是业主,而由其它法律规制,这样物业法律关系主体明确,其法律关系也十分清楚,即避免产生错综复杂法律关系,有利于实际问题的处理；关于业主团体探讨,分析了国际上业主团体立法之后,介绍了我国业主团体即业主委员会和业主大会等业主团体的相关法律规定,通过分析比较并结合我国实际情况,认为其业主团体有一定民事权利能力,其诉讼资格需经过授权才具有；物业服务企业资质及其从业人员素质和其它物业服务提供者等；综上所述物业服务合同主体非常特殊,其主要包括业主(业主大会)、开发商和物业服务企业等。第三部分为物业服务立法现状及其存在的不足。详细阐述了：我国与有关国家地区物业服务合同之比较；我国物业服务合同立法的现状及其不足,其表现为立法层次低,立法不统一不平衡,法律较为概括不具体；我国物业服务合同中存在问题,一是法律方面的问题,如《物业管理条例》规定物业服务合同内容不完善,物业服务合同被认为是委托合同,业主委员会无独立诉讼资格等。二是物业服务合同中存在的现实问题,如物业服务企业违法收费、侵权问题,业主拒绝交费、侵权问题,业主委员会对物业服务企业、业主的侵权问题等。第四部分通过对前文论述内容的综合分析,提出了完善物业服务合同立法建议：第一,完善《物业管理条例》的内容。第二,确立物业服务合同的法律地位。第三,确立业主委员会的诉讼地位。第四,明确物业服务企业的举证责任。物业服务合同与人们的生活密切相关,物业服务合同是物业管理制度中的核心内容,并且在物业管理活动中起着重要的作用。因此,我们应该在吸收外国先进经验的基础上,结合我国的国情,不断完善我国物业服务合同立法,促进我国物业行业的健康发展,从而进一步促进我国社会经济的全面发展。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、物业服务合同的基本理论
• （一） 物业服务合同概念
• （二） 物业服务合同的种类
• （三） 物业服务合同的性质
• 二、物业服务合同主体
• （一） 前期物业服务合同的主体
• （二） 普通物业服务合同的主体
• 三、物业服务合同立法现状及存在的问题
• （一） 我国与有关国家地区物业服务合同的比较
• （二） 我国物业服务合同制度的立法现状与其不足
• （三） 我国物业服务合同中存在的问题
• 四、完善我国物业服务合同的立法思考
• （一） 完善物业管理条例内容
• （二） 确立物业服务合同的法律地位
• （三） 明确业主委员会的诉讼法律地位
• （四） 明确物业服务企业的举证责任
• 结束语
• 参考文献
• 致谢
• 攻读学位期间发表的论文目录