厦门市房地产经济的预警系统研究

论文摘要

改革开放以来,以我国住房制度改革和土地有偿使用为契机,房地产业迅速恢复、发展和壮大,显示出勃勃生机和旺盛活力。近年来区域性房地产价格的上涨逐渐引起了广泛的注意,建立城市房地产预警系统的需要也显得迫切起来。本课题借鉴宏观经济预警理论,以房地产经济周期波动理论为依据,采取指标体系预警的方法建立了一套厦门市房地产经济风险预警系统。本预警系统选取空置率为警情指标。空置率畸高会导致社会资源的严重浪费,过低会导致房地产价格的过快上涨。因此,通过监控空置率就能很好的调控房地产经济,避免房地产经济风险的出现。在本预警系统中,借鉴了上海等其他城市房地产经济预警系统指标体系的指标选取和处理方法。经过一系列的补充和优化,分别选取房地产和宏观经济协调关系指标、房地产供求协调关系指标、房地产内部协调关系指标和宏观经济相关比率指标四大类23个指标为指标集合。运用定量和定性相结合的方法进行筛选,确定了21个指标为警源指标。随后,运用时差相关分析法对警源指标进行分类,选取了12个先行指标。经过动态相关系数法和专家评价法综合分配权重后编制预警指数,进行空置率预警。本预警系统在实证检验中取得的不错的结果,能够提前三年发出警情信号,为房地产风险监控者提供信号指引。从预警指数显示的结果看,1994年发出了明确的空置率走高的风险信号,1997年空置率高企,达到57%。1998年-2001年预警指数的长期负位运行显示了未来2001年后空置率持续走低的运行状态,空置率的持续走低推高了房地产价格。当然,本系统还有很多方面需要改进,十几年的数据检验仍然不能说明整个系统的科学性和有效性。但是,这是对厦门市房地产经济风险预警系统的一次有益尝试,将来可以对厦门市房地产经济风险预警系统进一步的完善和改进,以取得更好的结果。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 引言
• 1.1 选题依据
• 1.2 选题的目的和意义
• 1.2.1 选题的目的
• 1.2.2 选题的意义
• 1.3 国内外的研究动态
• 1.3.1 房地产经济风险预警机制的相关研究
• 1.3.2 对于现有房地产预警机制研究和实践的评述
• 1.4 研究方法和研究框架
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 研究思路框架
• 第二章 房地产预警系统的相关理论研究
• 2.1 房地产经济的特点
• 2.1.1 区域性
• 2.1.2 周期波动性
• 2.1.3 供需的不同步性
• 2.1.4 功能多样性
• 2.1.5 政策敏感性
• 2.2 房地产经济的周期波动理论
• 2.2.1 现有房地产周期波动概念与评述
• 2.2.1.1 房地产周期波动
• 2.2.1.2 不动产经济波动
• 2.2.1.3 房地产业周期波动
• 2.2.1.4 房地产景气循环
• 2.2.1.5 房地产周期流程
• 2.2.1.6 房地产生命周期
• 2.2.2 房地产经济周期波动的特点
• 2.2.2.1 时间不一致
• 2.2.2.2 幅度不一致
• 2.2.2.3 形态不一致
• 2.2.3 房地产经济周期波动循环过程
• 2.2.3.1 复苏
• 2.2.3.2 繁荣
• 2.2.3.3 衰退
• 2.2.3.4 萧条
• 2.2.4 房地产经济周期波动原因探析
• 2.2.4.1 经济原因
• 2.2.4.2 政策原因
• 2.2.4.3 心理原因
• 2.3 厦门市房地产经济周期波动分析
• 2.3.1 厦门市房地产业的发展历史
• 2.3.2 20 世纪90 年代后厦门市房地产经济周期波动
• 2.3.3 厦门市房地产空置率对房地产经济波动的影响
• 第三章 城市房地产风险的预警系统构建
• 3.1 房地产风险预警机制的构建原则
• 3.1.1 一般性与特殊性相结合原则
• 3.1.2 理论性和实用性相结合原则
• 3.1.3 定性分析与定量分析相结合原则
• 3.1.4 规范分析与实证分析相结合原则
• 3.2 房地产业风险预警系统的设计思路
• 3.3 明确警情指标
• 3.4 寻找警源指标
• 3.5 分析警兆指标
• 3.6 预警界限确定
• 3.7 提示风险警度
• 第四章 房地产业风险预警机制的实证研究
• 4.1 厦门市房地产风险预警系统的警情指标——空置率
• 4.2 警源指标的选择和确定
• 4.2.1 国内其他城市房地产经济风险预警系统警源指标选择
• 4.2.1.1 1995 年的中房预警系统指标体系
• 4.2.1.2 1995 年梁运斌的房地产业景气指标体系
• 4.2.1.3 1997 年国家统计局提出的国房景气指数指标体系
• 4.2.1.4 2001 年谭刚等建立的深圳房地产波动景气指标体系
• 4.2.1.5 2003 年上海市房地产市场预警预报指标体系
• 4.2.1.6 2007 年西安市房地产经济预警系统指标体系
• 4.2.2 厦门市房地产经济风险预警系统警源指标确定
• 4.2.2.1 初选---定性比较
• 4.2.2.2 对上述警兆指标进行专家评价
• 4.2.2.3 相关性检验
• 4.3 警兆指标的提取
• 4.3.1 确定基准循环
• 4.3.2 先行指标、同步指标和滞后指标的划分
• 4.3.3 警兆指标景气指数的编制
• 4.3.3.1 权重的分配
• 4.3.3.2 先行指标预警指数的编制
• 4.3.3.3 同步指标指数的编制
• 4.3.3.4 滞后指标指数的编制
• 4.4 房地产风险预警系统警兆指标预警界限的确定
• 4.4.1 警界确定的原则
• 4.4.2 房地经济产预警界限确定的方法
• 4.4.3 房地产警兆指标预警界限的确定
• 4.5 先行预警指数预警效果的检验
• 4.6 预警模型的缺陷和未来的研究方向
• 4.6.1 完善统计指标的统计方法
• 4.6.2 完善指标体系的指标选择
• 4.6.3 改进预警界限的设置方法
• 致谢
• 参考文献
• 在学期间发表的学术论文