我国物业税实施难点及税制要素设计

论文摘要

改革开放30多年来,中国经济活力得到了极大的释放。期间,我国的财税体制也随着时代的进程不断地发展,现行的财税体制是以1994年的分税制改革为基础构建的,十多年来中国的财税体制不断得到补充和完善,为改革开放提供了良好的外部环境,有力地促进了社会经济发展。时至今日,中国的经济又站在了新的高度,但现行的财税体制越来越凸显出不适应经济发展的态势。中国在经过分税制改革后,中央财权的地位得到明显增强,而地方财权则被大大弱化。留存于地方的税种大都税基窄、增长潜力小,难以为日益扩大的财政支出提供有力保障,因此很多地方政府财政收不抵支、甚至负债累累。随着社会发展,城市化进程加快,居民对公共服务需求增加,地方政府每年需要相当大的资金投入来改善公共基础设施、治理环境、提供教育医疗服务。在我国财政转移支付制度尚未完善、地方政府财权与事权严重失衡的状况下,地方政府官员面对政绩考核压力,不得不依靠其他手段来获取财政资金。由于土地出让金巨大收益的吸引和土地规划监管的缺位,导致了地方政府盲目开发、滥用土地的短视行为。因此,从坚持科学发展观角度来讲,我们应进行税制改革为地方政府构建一个能提供稳定财政收入的税种。根据税制完善理论,现代税收制度应包括流转税、所得税和财产税。自从加入WTO后,我国的市场已经融入世界经济大循环,经济高速发展,城乡居民收入水平大幅度提高,社会财富不断积累,但税制的调节并未跟上我国经济高速发展的步伐。市场经济发达的国家或地区都有较完备的适合本国经济发展的财产税体系,虽然在我国税收体系中也设置了对部分财产征收的税种,但就整体而言,我国的财产税体系建设还很不完善。我国现行的是以流转税和所得税双主体的复合税制体系,随着社会经济高速发展,我国国民财源结构发生重大的变化,居民收入水平大幅提高,社会财富逐渐以不动产形式积累下来,这已超出税收对消费环节和收入环节的调节范围。因此出于完善我国税收体系的要求,我们应当对现行税收体制进行改革,并开征财产税。当下,我国各行业都呈现出欣欣向荣的景象,尤其是房地产行业的规模井喷式扩大,房价也出现跳跃式攀升,房地产行业已经充斥了严重的泡沫。不可否认,我国当前房地产市场的供需失衡是导致此轮房价飙升的主要原因,但在这层解释背后,我们也应当清醒地认识到当前房地产税体系存在的种种问题。我国现行房地产税制的基本框架,是上世纪90年代中期完成分税制改革后形成的。该税制中涉及房地产的税种有11个,分布在房地产的开发、保有和交易环节。我国现行房地产税制不合理体现为：税种繁多,存在重复征税现象；计税依据不科学,税负分布不合理；税收收入规模小,税收征管制度不完善。这是我国目前房地产税制的现状。随着经济发展、社会环境变迁,现行的房地产税体系已不再适应市场经济的要求,迫切需要我们对房地产税体系进行重构。国外实行多年的物业税为我们进行税制改革提供很好的借鉴。物业税具有调节收入分配、减轻贫富差距及调控房地产市场的功能。物业税的种种优点,在房价高涨的今天,引起了人们的热议。2003年,我国官方首次正式提出研究开征物业税的议案；中共十六届三中全会中通过决定：“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则,稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”；2005年中国财税论坛上财政部长金人庆提出十一五将逐步出台物业税；2006年,财政部和国家税务总局在全国选取了6座代表性城市进行物业税“空转”试点工作；2009年5月,在《国务院批转发展改革委员会关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中再次提出要继续深化房地产税制改革,研究开征物业税；2011年1月27日上海和重庆分别公布房产税征收管理细则,并宣布至2011年1月28日起开始对个人住房征收房产税。上海的征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%。重庆的开征对象是独栋别墅、高档公寓,以及无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套以上的普通住房,税率为0.5%-1.2%。经过仔细的解读,这种“房产税”并非物业税,而“房地产税”才是真正等同于物业税的一个税种。“房地产税”指的是整个房地产行业所涉及的税种,包括营业税、契税、土地增值税等,而房产税不过是房地产税的一种。房产税能在短期内开征,而房地产税则是中国房地产税收制度的重要调整。所以,直至2011年,有关物业税的改革仍无实质性进展。物业税迟迟不能出台的其根本原因是开征物业税需要一系列制度、技术条件的保障,而当前房地产税体系以及相关的制度建设还远不能达到实施物业税要求的基本条件。如果要开征物业税,就需要我们剖析当前制约物业税实施的因素,所以本文通过对开征物业税条件的研究,来分析物业税实施面临的困难并提出相应对策,为我国物业税的设立和实践提供政策建议和参考。首先,论文概述了近年来国内外有关物业税的研究成果,明确了物业税的定义、性质以及相关问题,奠定了物业税开征的理论基础；其次,文章分析了各国或地区物业税实施情况,总结出可供我国借鉴的经验。同时本文梳理了我国自新中国成立以来房地产税收体制的发展历程,并指出了当前房地产税制存在的诸多问题；再次,本文讨论了物业税开征的基本条件,结合我国现行房地产税体系的相关制度及技术现状,客观地分析了我国现阶段开征物业税所面临的难点（土地出让金问题、物业税的开征与房价的关系、我国房地产产权问题、房地产价值评估问题以及税负水平以及税率的确定）,并针对难点相应提出了解决措施和建议；最后,结合当下的国情,笔者尝试构建物业税税制要素安排,并提出了分步实施物业税的建议。总之,物业税的引入应从我国的具体国情出发,结合我国税制改革的整体框架,逐步解决改革过程中遇到的各种问题,循序渐进地推进和深入文章可能的创新点：首先,文章结合当前制度技术条件,以制约物业税的实施难点为主题,不但在制度和理论层面上对物业税进行了探讨,也强调了物业税的可操作性,使对物业税的探讨做到了理论与实践上的结合；其次,在物业税具体实施方案中提出了渐进式改革的建议。物业税的开征是一种长期的制度性安排。物业税改革不仅涉及到本身制度设计问题,而且其实施和推进过程要密切结合国家的宏观环境变化,不能超前或滞后。物业税在适应社会经济发展同时,还应促进社会经济发展。为力求平稳地开征物业税,物业税具体可以分三步实施,总体上遵循先商业后居住、先城市后农村的原则。文章的不足：首先,文章在制度层面上的研究不够完整。文章重点选取了几个大的的难点进行讨论,部分难点如房地产相关税费的去留、物业税的相关立法等未涉及到；其次,由于笔者能力有限,在文章第五部分讨论物业税的税负和税率确定难点时,未能给出较好的解决办法。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 导论
• 1.1 背景和意义
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外物业税研究
• 1.2.2 国内物业税研究
• 1.3 研究方法
• 1.4 研究思路和框架结构
• 2. 物业税概况
• 2.1 物业税的概念界定及性质、特点
• 2.1.1 物业税的基本概念
• 2.1.2 物业税和财产税
• 2.1.3 物业税和地方税
• 2.1.4 物业税和土地出让金
• 2.1.5 物业税的特点
• 2.2 物业税的理论基础和征收原则
• 2.2.1 物业税开征的理论基础
• 2.2.2 物业税的征收原则
• 3 物业税的国际比较及借鉴
• 3.1 各国物业税的要素设计
• 3.1.1 纳税人
• 3.1.2 征税范围
• 3.1.3 计税依据
• 3.1.4 税率
• 3.1.5 税收优惠
• 3.2 国外物业税经验总结
• 3.2.1 物业税大都是地方主体税种,也是地方财政收入重要来源
• 3.2.2 物业税主要在房地产保有环节征收
• 3.2.3 物业税以"宽税基、简税制、分类别、低税率"为原则
• 3.2.4 物业税以房地产的市场评估值为计税依据
• 3.2.5 物业税需要完善的法律、法规来保障
• 3.2.6 物业税要求具备完善的配套体系
• 4 我国房地产税制发展历程及存在的问题
• 4.1 我国房地产税制发展历程
• 4.2 我国房地产税制的现状
• 4.3 我国现行房地产税制存在的问题
• 4.3.1 税种繁多,且房地产税负分布不合理,存在重复征税现象
• 4.3.2 房地产税筹集财政收入功能薄弱
• 4.3.3 征税范围过窄
• 4.3.4 计税依据不合理
• 4.3.5 税收征管配套制度不完善
• 5 物业税实施的条件、难点分析及对策
• 5.1 开征物业税的条件
• 5.1.1 开征物业税应具备的条件
• 5.1.2 我国已初步具备的条件
• 5.2 开征物业税的难点分析及对策
• 5.2.1 土地出让金的去留
• 5.2.2 物业税的开征与房价的关系
• 5.2.3 房地产产权问题
• 5.2.4 房地产价值评估
• 5.2.5 税负水平及税率的确定
• 6 我国物业税的税制设计和分步实施
• 6.1 物业税的功能定位及开征模式
• 6.1.1 物业税的功能定位
• 6.1.2 物业税的开征模式
• 6.2 物业税税制的初步设计
• 6.2.1 纳税人
• 6.2.2 征税对象
• 6.2.3 计税依据
• 6.2.4 税率
• 6.2.5 税收优惠
• 6.3 分步实施物业税
• 参考文献
• 后记
• 致谢